Zakon o pristupačnom najmu (Wet betaalbare huur)

Od 1. srpnja 2024. Nizozemska je regulirala puno više svog tržišta najma nego prije. Zakon o pristupačnoj najamnini - Zakon o pristupačnoj najamnini — proširila je kontrolu najamnine sa socijalnog stanovanja na segment srednjeg tržišta, učinio sustav bodova obvezujućim umjesto mjerila te prepustila provedbu općinama. Ako unajmljujete u Amsterdam or Eindhoven, ili tamo iznajmljujete nekretninu, dolje navedena pravila određuju kolika vaša najamnina može biti zakonita.

Što Zakon o pristupačnoj najamnini čini

Zakon nije samostalni zakonik, već statut koji mijenja i dopunjava dijelove 7. knjige Nizozemskog građanskog zakonika, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte i Wet goed verhuurderschap. Stupio je na snagu 1. srpnja 2024. Tri su promjene najvažnije.

• Regulacija je proširena do sredine tjedna. Prije srpnja 2024. samo su kuće s ocjenom do 143 boda imale kontroliranu najamninu; sve iznad toga bilo je „liberalizirano“ i moglo se iznajmljivati ​​po bilo kojoj cijeni koju je tržište nudilo. Zakonom je stvoren regulirani raspon srednjeg tržišta od 144 do 186 bodova.
• Sustav bodova postao je obvezujući. Prije je najmodavac mogao tražiti više od maksimalnog broja bodova, a najamnina je ostala na snazi ​​osim ako najmoprimac nije na to na vrijeme osporio najam. Sada je maksimum obvezan zakon: naplaćivanje višeg iznosa samo po sebi je nezakonito, bez obzira na to žali li se najmoprimac ili ne.
• Sustav bodova je moderniziran. Komponenta WOZ je ograničena, energetske oznake dobile su puno veću težinu, vanjski prostor je bolje nagrađen, a uvedene su dodatne naknade za novoizgrađene i zaštićene zgrade.

Vlada je u to vrijeme procijenila da će najamnine za oko 300,000 domova na kraju pasti u prosjeku za oko 190 eura mjesečno, od čega za oko 157,000 domova srednje klase u prosjeku za oko 240 eura. To su bile unaprijed napravljene projekcije, a ne izmjereni rezultati.

Sustav vrednovanja stambenog prostora (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, ili WWS, ocjenjuje stan na temelju mjerljivih značajki i pretvara ukupni iznos u maksimalnu mjesečnu osnovnu najamninu ( kale huur , isključujući naknade za usluge). Nalazi se u članku 5. Besluit huurprijzen woonruimte, s tablicama bodovanja u njegovim prilozima.

Samostalne kuće

Za samostalni stambeni objekt – onaj s vlastitim ulaznim vratima, kuhinjom i kupaonicom – bodovi se dodjeljuju za:

• površina svake sobe i eventualnog prostora za pohranu;
• kuhinjski i sanitarni elementi, uključujući duljinu radne ploče i drugi WC ili kadu;
• energetska oznaka, koja od modernizacije ima puno veću težinu - dobra oznaka dodaje mnogo bodova, dok oznake E, F i G donose odbitak;
• vanjski prostor kao što je vrt, balkon ili krovna terasa, s odbitkom tamo gdje ga nema;
• vrijednost WOZ-a (procjena općinske imovine), podložna ograničenju kako lokacija ne bi mogla dominirati ocjenom u područjima visoke vrijednosti;
• status zaštićene zgrade, ustanove za njegu i manji predmeti.

Svaka točka odgovara iznosu u objavljenoj tablici, tako da se 143 i 186 bodova prevode u točan iznos u eurima. Te se brojke indeksiraju 1. siječnja svake godine prema članku 12. Zakona o poreznim prihodima (Besluit huurprijzen woonruimte), slijedeći metodu iz članka 27. Zakona o poreznim prihodima (Wet op de huurtoeslag). Stoga svaka brojka koju pročitate vrijedi samo za navedenu godinu.

Sobe i ostali smještaj koji nije samostalan

Sobe i ostali smještaj u kojem dijelite kuhinju ili kupaonicu vrednuju se prema zasebnom sustavu - WWSO-u - koji je također moderniziran i postao obvezujući 1. srpnja 2024. Praktična stvar za studente i mlade profesionalce je da ne postoji besplatni sektor za sobe : koliko god visok bio rezultat, soba ima maksimalnu najamninu.

Doplate: novogradnja, spomenici i energija

Članak 8a Besluit huurprijzen woonruimte dopušta nekoliko povećanja maksimalne najamnine:

• Doplata za novogradnju od 10% za stambene objekte srednje klase čija je gradnja započela prije 1. siječnja 2028., primjenjujući se dvadeset godina od prvog useljenja, kako bi se razvoj srednje klase održao održivim.
• Nacionalni spomenik (rijksmonument): doplata od 35%.
• Pokrajinski ili općinski spomenik: doplata od 15%.
• Zaštićeni gradski krajolik: doplata od 5% za stambene objekte izgrađene prije 1965. u zaštićenom gradskom krajoliku koji sami nisu navedeni kao spomenik kulture.

Zgrade na popisu zaštićenih objekata također su zaštićene od odbitka za energetsku oznaku: umjesto gubitka bodova za lošu oznaku, spomenik ne dobiva bodove za tu stavku. Ne postoji zasebno izuzeće za obnovu; obnova se odvija uobičajenim putem, pa najmodavac koji istinski nadograđuje nekretninu - posebno njezinu energetsku oznaku - povećava zakonsku maksimalnu najamninu.

Tri segmenta

Granice su izražene u bodovima. Svaki od dvaju bodova granice pretvara se u maksimalnu osnovnu početnu najamninu u eurima na početku novog najma, isključujući troškove usluga. Te se brojke u eurima indeksiraju svakog 1. siječnja prema članku 12. Zakona o najamninama nekretnina (Besluit huurprijzen woonruimte) i objavljuju ih Rijksoverheid i Huurcommissie , stoga se koristi iznos za godinu u kojoj najam počinje.

Broj bodova je bitan, a ne tražena najamnina: kuća sa 160 bodova smatra se kućom srednje klase čak i ako se oglašava za 1,600 eura, a prekoračenje je nezakonito.

Postojeći ugovori: prijelazni režim

Zakon se u cijelosti primjenjuje na svaki najam sklopljen 1. srpnja 2024. ili kasnije. Za ugovore potpisane prije tog datuma, prijelazna pravila razlikuju se po bodovnom ocjenu:

• Do 143 boda, ispod praga liberalizacije na početku. Već regulirano; modernizirani WWS i novi maksimum primjenjuju se od 1. srpnja 2024.
• Do 143 boda, ali smjelo biti iznad praga liberalizacije na početku — „liberalizirani“ ugovor o kući koji zapravo ima nisku ocjenu. Zakon ih je uhvatio iz Srpanj 1 2025, nakon jednogodišnjeg prijelaznog razdoblja koje je najmodavcima omogućilo dobrovoljnu prilagodbu. Od tog datuma postojeći najmoprimac može zahtijevati smanjenje najamnine na maksimalni broj bodova.
• 144 do 186 boda. Postojeći ugovori su ne pogođeno. Srednji maksimum tržišta hvata se samo kod promjene najmoprimca, kada se kuća sljedeći put iznajmljuje.
• 187 bodova i više. Izvan režima; nema maksimalne početne najamnine.

Ovo je najpogrešnije shvaćen dio Zakona. Mnogi stanari pretpostavljaju da se propisi o srednjem tržištu nekretnina odmah primjenjuju na njih; za većinu trenutnih stanara srednjeg tržišta to se ne odnosi. Ipak se isplati uzeti u obzir bodove: stan koji izgleda kao da je srednjeg tržišta može postići rezultat ispod 143 kada se uzmu u obzir loša energetska oznaka i ograničena vrijednost WOZ - i taj stan je pokriven.

Izvod bodova koji vam stanodavac mora dati

Najmodavac koji iznajmljuje reguliranu ili srednje cijenjenu nekretninu mora na početku najma dati najmoprimcu bodove prema WWS-u ili WWSO-u, s odgovarajućom maksimalnom najamninom. Ta se obveza primjenjuje na nove ugovore o najmu od 1. srpnja 2024., kada je stupio na snagu Zakon o pristupačnoj najamnini; ovlasti i instrumenti Huurcommissie u potpunosti su operativni od 1. siječnja 2025. To se nalazi među općim pravilima dobrog najmodavca u članku 2. Zakona o vlasništvu nad nekretninama (Wet goed verhuurderschap), tako da ga općina može provoditi. To je najbolja početna točka za najmoprimca: zatražiti ga pismeno, a ako se ne dobije, to je samo po sebi kršenje koje treba prijaviti.

Provedba: od inicijative stanara do inicijative općine

Prije Zakona, previsoka najamnina bila je problem najmoprimca: najmoprimac se morao obratiti Huurcommissie u roku od šest mjeseci od početka najma, a najmoprimac na privremenom ugovoru koji se bojao neobnavljanja često nije ništa poduzeo. Zakon je u opća pravila dobrog najmodavstva uvrstio maksimalnu najamninu, a od 1. siječnja 2025. općine mogu provoditi ta pravila na vlastitu inicijativu, koristeći ljestvicu eskalacije Wet goed verhuurderschap:

• Upozorenje;
• nalog pod administrativnom prisilom (zadnji red bestuursdwang) ili nalog za kaznu (zadnji red Dwangsom);
• administrativna novčana kazna (najbolje boete), što se povećava ponavljanjem;
• u najozbiljnijim slučajevima ponovljenog kršenja, preuzimanje uprave (beheeronadim), stavljanje nekretnine pod upravljanje treće strane.

Maksimalna administrativna novčana kazna određuje se prema zakonskim kategorijama novčanih kazni iz članka 23. nizozemskog Kaznenog zakona i povećava se ako isti najmodavac ponovno prekrši pravila unutar razdoblja određenog Zakonom (članak 19. Zakona o nekretninama). Iznosi tih kategorija prilagođavaju se svake dvije godine, tako da se uzima u obzir gornja granica ona koja je na snazi ​​u trenutku kršenja; općine objavljuju vlastite tablice novčanih kazni unutar njih. Svaka općina također mora imati točku za prijavu ( meldpunt ) gdje najmoprimci mogu prijaviti lošu praksu najma, anonimno ako to žele.

Općinska provedba ne zamjenjuje vlastite pravne lijekove stanara; ona se provodi uz njih.

• U roku od šest mjeseci od početka najma, najmoprimac može zatražiti od komisije za nekretnine (Huurcommissie) da provjeri početnu najamninu prema članku 7:249 nizozemskog građanskog zakonika. Previsoka najamnina se tada smanjuje retroaktivno od datuma početka najma.
• Nakon tog razdoblja, stanar regulirane ili srednje tržišne nekretnine može predložiti smanjenje stana stanodavcu i, ako bude odbijen, iznijeti zahtjev Huurcommissie prema članku 7:254 nizozemskog građanskog zakonika. Takvo smanjenje općenito stupa na snagu samo u budućnosti.
• Odluke Huurcommissie obvezuju stranke, pod uvjetom da se spor upućuje okružnom sudu u zakonskom roku.

Koliko se najamnina može povećati svake godine?

Povećanje najamnine ograničeno je odvojeno od početne najamnine, a ograničenja se ponovno određuju godišnje.

• Regulirane kuće (do 143 boda). Postotni limit primjenjuje se od 1. srpnja svake godine, s fiksnim maksimalnim iznosom u eurima tamo gdje je osnovna najamnina vrlo niska. Isti limit primjenjuje se na sobe, kamp-kućice i parcele.
• Kuće srednje klase (144–186 bodova). Primjenjuje se zaseban, nešto viši postotni limit. Tamo gdje sam ugovor određuje niži postotak, ugovorni iznos ima prednost; tamo gdje određuje viši postotak, najmodavac ga ne smije primijeniti.

Oba ograničenja slijede istu zakonsku formulu: nižu od inflacije i kolektivno dogovorenog razvoja plaća, plus jedan postotni bod. Svake ih godine objavljuje ministar stanovanja i prostornog planiranja i objavljuju se na rijksoverheid.nl prije nego što stupe na snagu, stoga uzmite brojku za godinu povećanja, a ne onu koju ste pročitali prošle godine. Stanar koji smatra da je povećanje pretjerano može podnijeti prijedlog Huurcommissie, ali samo unutar razdoblja koje Huurcommissie objavljuje za tu godinu, što za povećanje koje stupa na snagu 1. srpnja pada u sljedeću jesen. Nepoštivanje tog razdoblja ostavlja povećanje na snazi. Naš vodič za godišnje povećanje najamnine navodi korake.

Kako se Zakon uklapa u ostatak nizozemskog zakona o najmu

Zakon o dobrom posjedu (Wet goed verhuurderschap)

Zakon o pristupačnoj najamnini, koji je na snazi ​​od 1. srpnja 2023., propisuje nacionalna pravila ponašanja za najmodavce i agente za iznajmljivanje: bez diskriminacije pri odabiru, bez zastrašivanja, polog od najviše dvostrukog iznosa osnovne najamnine, pisani ugovor o najmu, pisane informacije za najmoprimca, bez dvostrukih agencijskih provizija i samo dopuštene naknade za usluge. Zakon o pristupačnoj najamnini dodao je maksimalnu najamninu i maksimalno povećanje na taj popis, tako da je spor oko najamnine sada i građansko i regulatorno pitanje.

Privremeni ugovori nakon Wet vaste huurcontracten

Zakon o ugovorima o najmu na određeno vrijeme stupio je na snagu 1. srpnja 2024., istog dana kao i Zakon o pristupačnoj najamnini, a najbolje ih je čitati zajedno. Prema članku 7:271 nizozemskog građanskog zakonika, novi najmoprimac samostalnog doma sada u pravilu dobiva ugovor na neodređeno vrijeme. Privremeni ugovori ostaju mogući samo za definirane kategorije navedene u delegiranom zakonodavstvu - među njima su određeni studenti, osobe koje iznajmljuju vlastiti dom dok privremeno rade u inozemstvu, privremeni najam dok se najmoprimac privremeno zamjenjuje i osobe u hitnoj stambenoj potrebi kao što su nositelji statusa i najmovi druge prilike - te za smještaj koji nije samostalni. Te su kategorije navedene u Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), koji je stupio na snagu 1. srpnja 2024. Za strane državljane ovo je važno: stari dvogodišnji ugovor, koji je osporavanje pretjerane najamnine činio rizičnim, više nije zadani.

Troškovi usluge

Naknade za usluge nalaze se izvan maksimuma WWS-a i čest su način za povrat onoga što sustav bodova ne dopušta. Samo dopuštene stavke mogu se prenijeti dalje, a Huurcommissie ih može procijeniti. Nova pravila o naknadama za usluge stupaju na snagu 1. siječnja 2027.

Što Zakon znači za stanodavce i što se dogodilo od tada

Za investitora, Zakon je promijenio aritmetiku na tri načina. Gornja granica prihoda za stan srednje klase sada je funkcija mjerljivih karakteristika zgrade, a ne lokalne potražnje, tako da dobro lociran, ali energetski loš stan može vrijediti znatno manje kao najam. Indeksiranje maksimuma je ograničeno, tako da je rast prihoda ograničen. A izlaz je atraktivan: prodaja vlasniku-stanaru često vrijedi više od nastavka najma.

Široko izvještavana posljedica bila je da su privatni najmodavci prodali regulirane i novo regulirane jedinice, da se ponuda u slobodnom sektoru smanjila, dok su tražene najamnine porasle, te da je odgođen dio razvoja u srednjem sektoru. Dodatak za novogradnju u članku 8a Zakona o najamninama nekretnina (Besluit huurprijzen woonruimte) imao je za cilj suzbiti ovaj posljednji. Praćenje tržišta od strane Kadastera, CBS-a i ministarstva potvrđuje ovaj trend: otkako je sustav bodova postao obvezujući za segment srednjeg tržišta do 186 bodova (uključujući i njih 1) 1. srpnja 2024., broj bivših stanova za najam koje su prodali privatni najmodavci porastao je, a ponuda u slobodnom sektoru se smanjila.

Zakon ostaje na snazi ​​kako je donesen, a Besluit huurprijzen woonruimte se i dalje mijenja, posljednji put u travnju 2026., tako da su pravila i pragovi vrednovanja pokretna meta. Formalna izvješća o praćenju Zakona objavljuje godišnje Ministarstvo stanovanja i prostornog planiranja (VRO). Zaseban zakon, Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamentarni dokument 36791), bavi se strukturom naknada Huurcommissie, sporovima oko naknada za usluge i vremenom protoka. Zastupnički dom usvojio ga je 21. travnja 2026.; u Senatu je drugo izvješće odbora objavljeno 14. srpnja 2026., a pisana priprema još je u tijeku.

Praktično vodstvo

Ako ste stanar koji sumnja da je najamnina previsoka

• Pismeno zatražite od stanodavca obračun bodova, navodeći ako vam nikada nije dat.
• Brojite bodove sami koristeći provjeru cijene najamnine koju provodi Huurcommissie, imajući pri ruci površinu poda, energetsku oznaku, odluku o WOZ-u i vanjski prostor.
• Provjerite datum ugovora u odnosu na gore navedena prijelazna pravila - to određuje imate li pravo na naknadu sada ili tek nakon obnove.
• Napravite dnevnik šestomjesečnog razdoblja od početka najma: unutar njega možete dobiti retroaktivno smanjenje, izvan njega uglavnom samo prospektivno.
• Istovremeno prijavite stvar i nadležnom odboru vaše općine. Provedba vas ništa ne košta i ne ovisi o vašoj spremnosti na parnicu.
• Nemojte jednostavno prestati plaćati dio stanarine. Smanjite samo na temelju dogovora ili odluke.

Ako ste najmodavac koji usklađuje portfelj s propisima

• Bodujte svaku jedinicu prema trenutnom WWS-u ili WWSO-u, po jedinici, a ne po zgradi, i zabilježite izračun.
• Provjerite primjenjuje li se dodatna naknada - novogradnja, spomenik ili zaštićeni gradski krajolik - jer one bitno mijenjaju strop.
• Pažljivo provjerite energetsku oznaku: nadogradnja izolacije, ostakljenja ili grijanja najizravniji je zakoniti put do veće maksimalne najamnine.
• Odvojite troškove usluga i naplaćujte samo dopuštene stavke, uz odgovarajući godišnji izvještaj.
• Izvod o bodovima priložite uz svaki novi ugovor o najmu i sačuvajte dokaz da ste to učinili.
• Pregledajte klauzule o povećanju najamnine u vašem standardnom ugovoru u odnosu na godišnja ograničenja; klauzula koja dopušta više nije provediva u toj mjeri.
• Ako jedinica posluje s gubitkom unutar ograničenja, prije restrukturiranja potražite savjet. Timovi za provedbu zakona traže umjetne konstrukcije - lažne naknade za usluge, pogrešno označavanje stana kao soba, navodni najam za odmor.

Law & More savjetuje i najmodavce i najmodavce o nizozemskom zakonu o najmu, na engleskom jeziku, od Eindhoven i AmsterdamZbroj bodova i pregled datuma ugovora obično će se brzo riješiti ako je najam podliježe Zakonu o pristupačnoj najamnini.