2021. godina je u kojoj će se nekoliko stvari promijeniti na području zakonodavstva i propisa. To je slučaj i s porezom na prijenos. Zastupnički dom je 12. studenoga 2020. odobrio prijedlog zakona o prilagodbi poreza na transfer. Cilj ovog zakona je poboljšati položaj početnika na tržištu stanova u odnosu na investitore, jer su investitori često prebrzi s kupnjom kuće, posebno u (većim) gradovima. Zbog toga je početnicima sve teže kupiti dom. Na ovom blogu možete pročitati koje će se promjene primijeniti na obje kategorije od 1. siječnja 2021. i na što biste trebali obratiti pažnju.
Dvije mjere
Da bi se ostvario gore opisani cilj računa, na području poreza na promet uvest će se dvije promjene ili barem mjere od 2021. godine. Očekuje se da će to povećati broj stambenih transakcija od strane kupaca startera i smanjiti stambene transakcije od strane investitora.
Prva mjera u ovom kontekstu odnosi se na početnike i, ukratko, podrazumijeva izuzeće od poreza na prijenos. Drugim riječima, početnici više ne moraju plaćati porez na promet od 1. siječnja 2021., tako da im kupnja kuće postaje puno jeftinija. Kao rezultat izuzeća, ukupni troškovi povezani s kupnjom kuće, ovisno o povećanju vrijednosti domova, doista će se smanjiti. Imajte na umu: izuzeće je jednokratno, a cijena kuće ne smije premašiti 400,000 1 EUR od 2021. travnja 1. Osim toga, izuzeće se primjenjuje samo kada se prijenos imovine izvrši kod građanskog javnog bilježnika na dan ili nakon 2021. travnja XNUMX. godine. Siječnja XNUMX. i trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije presudan.
Druga se mjera odnosi na ulagače i znači da će se njihove akvizicije oporezivati po višoj općoj stopi od 1. siječnja 2021. godine. Ta će stopa biti povećana sa 6% na 8% na spomenuti datum. Za razliku od početnika, investitorima tako skuplje kupuje dom. Za njih će se povećati ukupni troškovi povezani s kupnjom kuće kao rezultat povećanja stope poreza na promet. Inače, ova stopa ne oporezuje samo stjecanje nestanova, uključujući poslovne prostore, već i stjecanje stanova koji se neće koristiti ili samo privremeno koristiti kao glavno prebivalište. U tom kontekstu, prema memorandumu s obrazloženjem zakona o usklađivanju poreza na transfer, razmotrite, primjerice, kuću za odmor, kuću koju roditelji kupuju za svoje dijete i kuće koje ne kupuju fizičke osobe, već pravne osobe. osobe poput stambenih korporacija.
Starter ili investitor?
Ali koju mjeru biste trebali imati na umu? Drugim riječima, jeste li začetnik ili investitor? Je li netko zapravo prvi put ušao na tržište stanova u kojem žive vlasnici i nikada prije nije stekao dom, moglo bi se uzeti kao polazna točka za odgovor na ovo pitanje. Međutim, tko ispunjava uvjete za početno izuzeće i na koga se primjenjuje povećanje stope poreza na promet, nije određeno na temelju ovog kriterija. Za izuzeće nije važno jeste li vi kao kupac već bili vlasnik kuće. Drugim riječima, kuća ne mora biti vaša prva kuća u kojoj borave vlasnici da bi mogla ispunjavati uvjete za izuzeće.
Račun za usklađivanje poreza na transfer koristi potpuno različito polazište. Hoćete li biti klasificirani kao starter i imate li šanse za izuzeće od startera, ovisi o tri kumulativna kriterija. Kriteriji su sljedeći:
- Dob stjecatelja. Da biste se smatrali starterom, morate imati između 18 i 35 godina. U računu se koristi gornja granica od 35 jer je istraga AFM-a pokazala da je u prosjeku teže snositi troškove kupca u dobi nižoj od 35 godina. Uz to, za primjenu izuzeća s donjom granicom od 18 godina primjenjuje se uvjet da ste punoljetni. Svrha ove donje granice je spriječiti nepravilnu uporabu izuzeća za početnike: zakonski zastupnici ne mogu koristiti izuzeće prilikom kupnje kuće na ime maloljetnog djeteta. Nadalje, dobne granice moraju se primijeniti na stjecatelja, čak i u slučaju da jedan dom zajedno stekne nekoliko stjecatelja. Ako je jedan od stjecatelja stariji od 15 godina, za ovog kupca vrijedi sljedeće: od njega ne postoji izuzeće.
- Stjecatelj prethodno nije primijenio ovo izuzeće. Kao što je spomenuto, izuzeće za startere može se koristiti samo jednom. Da biste osigurali da se ovo pravilo ne krši, morate jasno, odlučno i bez rezerve izjaviti da niste prethodno primijenili izuzeće pri pokretanju. Ova pismena izjava mora se zatim dostaviti javnobilježničkom bilježniku kako bi se iskoristilo oslobođenje od poreza na promet. U načelu se građanski javni bilježnik može osloniti na ovu pisanu izjavu, osim ako nije znao da je ta izjava izdana pogrešno. Ako se nakon toga čini da ste kao stjecatelj ranije primijenili izuzeće unatoč izdanoj izjavi, dodatna će se procjena ipak izvršiti.
- Uporaba kuće koja nije privremeno kao glavno prebivalište od strane stjecatelja. Drugim riječima, opseg izuzeća za početnike ograničen je na stjecatelje koji će stvarno živjeti u kući. S obzirom na ovaj uvjet, također je potrebno da se kao stjecatelj pismeno izjasnite jasno, čvrsto i bez rezerve da će se kuća koristiti samo za privremeno korištenje i kao glavno prebivalište, kao i da ovu pisanu izjavu predate građanski javni bilježnik prije stjecanja ako stjecanje ide preko njega. Privremena uporaba znači, na primjer, najam kuće ili njezinu upotrebu kao kuća za odmor. Iako glavno prebivalište uključuje registraciju u džematu i izgradnju tamošnjeg života (uključujući sportske aktivnosti, školu, bogomolju, brigu o djeci, prijatelje, obitelj). Ako kao stjecatelj nećete koristiti novi dom kao glavno prebivalište ili samo privremeno od 1. siječnja 2021., i dalje ćete biti oporezovani općom stopom od 8%.
Procjena ovih kriterija, a time i odgovor na pitanje ispunjavate li uvjete za primjenu izuzeća, odvija se kada se kuća stekne. Točnije, ovo je trenutak kada se kupoprodajni akt sastavlja kod javnog bilježnika. Neposredno prije izvršenja javnobilježničkog djela, pismena izjava u vezi s drugim i trećim uvjetima također se mora predati bilježniku. Trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije relevantan za izdavanje pisane izjave, baš kao ni za stjecanje izuzeća za početnike.
Kupnja kuće važan je korak i za početnika i za investitora. Želite li znati kojoj kategoriji pripadate i koje mjere morate uzeti u obzir od 2021. nadalje? Ili vam treba pomoć u davanju izjave potrebne za izuzeće? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši su odvjetnici stručnjaci za nekretnine i ugovorno pravo i rado će vam pružiti pomoć i savjete. Naši odvjetnici također će vam rado pomoći u daljnjem postupku, na primjer kada je u pitanju sastavljanje ili provjera ugovora o kupnji.