Kako korona kriza utječe na najam poslovnog prostora?
Cijeli svijet trenutno doživljava krizu u nezamislivim razmjerima. To znači da vlade također moraju poduzeti izvanredne mjere. Šteta koju je ova situacija nanijela i nastavila će i dalje biti ogromna. Činjenica je da trenutno nitko nije u stanju procijeniti razmjere krize, niti koliko će trajati. Bez obzira na situaciju, zakup poslovnih prostora još uvijek je na snazi. To otvara nekoliko pitanja. U ovom članku želimo odgovoriti na nekoliko pitanja koja se mogu pojaviti kod stanara ili iznajmljivača poslovnih prostora.
Plaćanje najamnine
Morate li još plaćati najam? Odgovor na ovo pitanje ovisi o okolnostima slučaja. U svakom se slučaju moraju razlikovati dvije situacije. Prvo, poslovni prostori koji se više ne mogu koristiti u poslovne svrhe, poput restorana i kafića. Drugo, postoje trgovine koje možda i dalje nisu otvorene, ali koje odluče same zatvoriti svoja vrata.
Najmoprimac je dužan plaćati najamninu temeljem ugovora o najmu. Ako se to ne dogodi, to je kršenje ugovora. Sada se postavlja pitanje može li biti više sile? Možda u ugovoru o najmu postoje ugovori o okolnostima pod kojima se može primijeniti viša sila. Ako ne, zakon primjenjuje se. Zakon navodi da postoji viša sila ako se stanar ne može smatrati odgovornim za nepoštivanje; drugim riječima, nije stanar kriv što ne može platiti najamninu.
Nejasno je hoće li neispunjavanje obveza zbog koronavirusa rezultirati višom silom. Kako za to nema presedana, teško je procijeniti kakav će biti ishod u ovom slučaju. Međutim, ono što igra ulogu je često korišteni ROZ (Real Estate Council) ugovor u ovoj vrsti najamnog odnosa. U ovom je ugovoru zahtjev za smanjenje najamnine standardno isključen. Pitanje je može li stanodavac razumno zadržati takvo stajalište u trenutnoj situaciji.
Ako stanar odluči zatvoriti svoj dućan, situacija će biti drugačija. Međutim, trenutno to ne postoji obaveza, realnost je da je posjetitelja manje, a samim tim i manje dobiti. Pitanje je treba li okolnost biti u cijelosti na štetu stanara. Na ovo pitanje nije moguće dati jasan odgovor jer je svaka situacija drugačija. To se mora ocjenjivati ovisno o slučaju.
Neočekivane okolnosti
I stanar i stanodavac mogu se pozvati na nepredviđene okolnosti. Općenito, ekonomska kriza je odgovorna u ime poduzetnika, iako u većini slučajeva to može biti drugačije zbog korona krize. U obzir se mogu uzeti i mjere koje provodi Vlada. Tužba temeljena na nepredviđenim okolnostima daje mogućnost da se ugovor o najmu izmijeni ili poništi na sudu.
To je moguće u slučaju da se najmoprimac više ne može opravdano pozivati na nastavak ugovora. Prema parlamentarnoj povijesti, sudac mora djelovati suzdržano u vezi s ovim pitanjem. Sada smo također u situaciji da su i sudovi zatvoreni: stoga neće biti lako brzo doći do presude.
Nedostatak iznajmljene nekretnine
Najmoprimac može tražiti smanjenje najamnine ili naknadu u slučaju nedostatka. Nedostatak u stanju nekretnine ili bilo koji drugi uvjet rezultira nemogućnošću uživanja najma na koje je najmoprimac imao pravo na početku ugovora o najmu. Primjerice, nedostatak može biti: greška u konstrukciji, krov koji prokišnjava, plijesan i nemogućnost ishođenja uporabne dozvole zbog nepostojanja izlaza za slučaj opasnosti.
Sudovi uglavnom ne žele suditi da postoji okolnost koja mora biti na račun stanodavca. U svakom slučaju, loše poslovanje zbog izostanka javnosti nije okolnost koja bi se trebala teretiti iznajmljivača. To je dio poduzetničkog rizika. Ono što također igra ulogu je da se u mnogim slučajevima iznajmljena nekretnina još uvijek može koristiti. Stoga više restorana kao alternativu dostavlja ili prima svoje obroke.
Obveza eksploatacije
Većina zakupa poslovnog prostora uključuje operativnu obvezu. To znači da stanar mora koristiti unajmljeni poslovni prostor. U posebnim okolnostima obveza iskorištavanja može proizaći iz zakona, ali to nije uvijek slučaj. Gotovo svi iznajmljivači poslovnih i uredskih prostora koriste se ROZ modelima. Opće odredbe povezane s ROZ modelima navode da će stanar koristiti unajmljeni prostor "učinkovito, potpuno, pravilno i osobno". To znači da stanar podliježe operativnoj obvezi.
Do sada u Nizozemskoj ne postoji opća vladina mjera kojom se naređuje zatvaranje trgovačkog centra ili poslovnog prostora. Međutim, vlada je objavila da bi sve škole, ugostiteljski objekti, sportski i fitness klubovi, saune, seks klubovi i kafići trebali ostati zatvoreni u cijeloj zemlji do daljnjega. Ako je stanar po nalogu vlade dužan zatvoriti unajmljenu nekretninu, stanar za to neće biti odgovoran.
To je okolnost za koju se, prema trenutnoj nacionalnoj situaciji, stanar ne bi trebao smatrati odgovornim. Prema općim odredbama, najmoprimac je također dužan pridržavati se državnih uputa. I on je kao poslodavac dužan osigurati sigurno radno okruženje. Ova obveza proizlazi iz neizlaganja zaposlenika riziku od zaraze koronavirusom. Pod tim okolnostima, stanodavac ne može prisiliti stanara da radi.
Zbog zdravstvene zaštite osoblja i / ili kupaca, vidimo da i sami stanari odlučuju dobrovoljno zatvoriti zakupljenu imovinu, čak i ako im to vlada nije uputila. U trenutnim okolnostima, vjerujemo da posjednici neće moći podnijeti zahtjev za ispunjenje obveze, plaćanje novčanih kazni ili naknadu štete. Na osnovu racionalnosti i pravednosti, kao i na obavezi da što je moguće najbrže ograniči štetu na stanaru, teško je zamisliti da se stanodavac usprotivi (privremenom) zatvaranju.
Različita uporaba iznajmljene nekretnine
Trenutno su zatvoreni objekti za hranu i piće. Ipak, još uvijek je dopušteno podizati i dostavljati hranu. Međutim, ugovor o najmu većinu vremena pruža strogu politiku namjene; po čemu se pokupljanje razlikuje od restorana. Kao rezultat toga, stanar se može ponašati suprotno ugovoru o najmu i - moguće - oduzeti novčane kazne.
U trenutnoj situaciji, svako je dužan ograničiti svoju štetu što je više moguće. Prelaskom na funkciju preuzimanja / dostave stanar se pridržava. U tim je okolnostima teško u razumnoj mjeri braniti stajalište da je to protivno ugovornoj svrsi. U stvari, posjednik je vjerojatnije da će potraživati stanara ako stanar ne učini sve što je u njegovoj moći da posao nastavi kako bi mogao platiti najam.
Zaključak
Drugim riječima, svi su dužni ograničiti svoju štetu što je više moguće. Vlada je već najavila dalekosežne mjere pomoći poduzetnicima i umanjila njihov financijski pritisak. Preporučuje se korištenje mogućnosti tih mjera. Ako najmoprimac to odbije, možda će se teško prenijeti gubitak na zakupodavca. To se također odnosi i obrnuto. U međuvremenu, političari su također pozvali iznajmljivače da u sljedećem razdoblju umanjuju stanarinu kako bi se rizik podijelio.
Iako stanar i najmodavac međusobno imaju ugovorni odnos i načelo 'dogovor je dogovor'. Preporučujemo da međusobno razgovarate i sagledate mogućnosti. Stanar i stanodavac možda će se moći sastati u ovim iznimnim vremenima. Dok podstanar zbog zatvaranja nema prihoda, troškovi stanodavca također se nastavljaju. Svima je u interesu da obje tvrtke prežive i prebrode ovu krizu.
Na taj se način najmoprimac i najmodavac mogu dogovoriti da će najam privremeno biti djelomično plaćen, a manjak će se nadoknaditi ponovnim otvaranjem poslovnog prostora. Moramo pomagati jedni drugima koliko god je to moguće, a osim toga vlasnici nemaju koristi od stečajnih stanara. Uostalom, novog stanara u ova vremena nije lako pronaći. Što god odabrali, nemojte donositi ishitrene odluke i prepustite nam da Vas savjetujemo o mogućnostima.
Kontakt
Budući da je trenutna situacija tako nepredvidiva, možemo zamisliti da to može stvoriti mnoga pitanja za vas. Pratimo razvoj događaja i rado vas informiramo o najnovijim stanjima. Ako imate bilo kakvih pitanja o ovom članku, molimo ne ustručavajte se kontaktirati odvjetnike Law & More.