Obveze iznajmljivača

Ugovor o najmu ima različite aspekte. Važan aspekt toga je stanodavac i obveze koje on ima prema stanaru. Polazište u odnosu na obveze najmodavca je „užitak koji stanar može očekivati ​​na temelju ugovora o najmu“. Napokon, obveze najmodavca usko su povezane s pravima najmoprimca. Konkretno, ovo polazište znači dvije važne obveze za iznajmljivača. Prije svega, obveza članka 7: 203 BW da stavku stavi na raspolaganje stanaru. Uz to, na stanodavca se primjenjuje obveza uzdržavanja, ili drugim riječima, regulacija nedostataka u članku 7: 204 nizozemskog građanskog zakonika. Što točno znače obje obveze najmodavca, sukcesivno će se raspravljati na ovom blogu.

Obveze iznajmljivača Slika

Učiniti iznajmljenu nekretninu dostupnom

U pogledu prve primarne obveze iznajmljivača, članak 7: 203 nizozemskog građanskog zakonika propisuje da je iznajmljivač stanar dužan staviti na raspolaganje stanarinu i ostaviti je u mjeri potrebnoj za dogovorenu upotrebu. Dogovorena uporaba odnosi se, na primjer, na najam:

  • (neovisan ili nesamostalan) životni prostor;
  • poslovni prostor, u smislu maloprodajnog prostora;
  • ostali poslovni prostor i uredi kako je opisano u članku 7: 203a BW

Važno je u ugovoru o najmu jasno opisati za čiju su se upotrebu stranke dogovorile. Napokon, odgovor na pitanje je li stanodavac ispunio svoju obvezu ovisit će o onome što su stranke opisale u ugovoru o zakupu s obzirom na odredište unajmljene nekretnine. Stoga je važno ne samo navesti odredište ili barem upotrebu u najmu, već i detaljnije opisati što stanar može očekivati ​​na temelju toga. U tom se kontekstu radi, na primjer, o osnovnim objektima koji su potrebni za korištenje unajmljene imovine na specifičan način. Primjerice, za upotrebu zgrade kao maloprodajnog prostora, stanar također može odrediti dostupnost šanka, fiksnih polica ili pregradnih zidova te potpuno različite zahtjeve za unajmljeni prostor, na primjer namijenjen skladištenju starog papira ili starog željeza. može se postaviti u ovom kontekstu postavljen.

Obveza uzdržavanja (zadana nagodba)

U kontekstu druge glavne obveze iznajmljivača, članak 7: 206 nizozemskog građanskog zakonika propisuje da je najmodavac dužan popraviti nedostatke. Što treba razumjeti pod nedostatkom, dalje je razrađeno u članku 7: 204 Građanskog zakonika: nedostatak je stanje ili karakteristika imovine uslijed koje imovina ne može stanaru pružiti uživanje koje može očekivati ​​na osnova ugovora o najmu. Po tom pitanju, prema Vrhovnom sudu, uživanje obuhvaća više od samog stanja unajmljene imovine ili njenih materijalnih svojstava. Ostale okolnosti koje ograničavaju uživanje mogu također predstavljati nedostatak u smislu članka 7: 204 BW. U tom kontekstu razmotrite, na primjer, očekivanu pristupačnost, pristupačnost i izgled unajmljene nekretnine.

Iako je to širok pojam, koji obuhvaća sve okolnosti koje ograničavaju uživanje stanara, očekivanja stanara ne bi trebala premašiti očekivanja prosječnog stanara. Drugim riječima, to znači da stanar ne može očekivati ​​više od dobro održavane imovine. Uz to, različite će kategorije objekata za iznajmljivanje povećati vlastita očekivanja, prema sudskoj praksi.

U svakom slučaju, nema nedostatka ako objekt iznajmljivanja ne pruža stanaru očekivano uživanje kao rezultat:

  • okolnost koja se može pripisati stanaru na temelju krivnje ili rizika. Na primjer, manji nedostaci u unajmljenoj imovini s obzirom na raspodjelu pravnog rizika snose se za stanar.
  • Okolnost koja se odnosi na stanara osobno. To bi moglo uključivati, na primjer, vrlo nisku granicu tolerancije s obzirom na zvukove normalnog života drugih stanara.
  • Stvarne smetnje trećih strana, poput buke u prometu ili smetnje od buke s terase pored unajmljene nekretnine.
  • Tvrdnja bez stvarnog poremećaja, budući da je situacija u kojoj, na primjer, susjed stanara samo tvrdi da ima pravo prolaska kroz vrt stanara, a da ga zapravo ne koristi.

Sankcije u slučaju kršenja glavnih obveza od strane najmodavca

Ako iznajmljivač ne može iznajmljenu nekretninu staviti na raspolaganje stanaru na vrijeme, u cijelosti ili uopće, stanodavac ima nedostatak. Isto vrijedi i ako postoji nedostatak. U oba slučaja nedostatak povlači za sobom stanodavca i daje stanaru niz ovlasti u ovom kontekstu, poput zahtjeva za:

  • Usklađenost. Stanar tada može od stanodavca zahtijevati da unajmljenu imovinu stavi na raspolaganje na vrijeme, u cijelosti ili uopće, ili da otkloni kvar. Međutim, sve dok stanar ne zahtijeva popravak najmodavca, iznajmljivač možda neće ispraviti kvar. Međutim, ako je pravni lijek nemoguć ili nerazuman, najmodavac to ne mora učiniti. Ako pak zakupodavac odbije popravak ili to ne učini na vrijeme, stanar može sam otkloniti kvar i odbiti ga od najamnine.
  • Smanjenje najamnine. To je alternativa za najmoprimca ako iznajmljeni posjed iznajmljivač ne stavi na raspolaganje na vrijeme ili u cijelosti ili ako postoji nedostatak. Smanjenje najamnine mora se zahtijevati od suda ili povjerenstva za procjenu najamnine. Zahtjev se mora podnijeti u roku od 6 mjeseci nakon što je stanar prijavio kvar stanodavcu. Od tog trenutka na snagu će stupiti i smanjenje najamnine. Međutim, ako stanar dopusti da to razdoblje istekne, njegovo pravo na smanjenje najamnine bit će smanjeno, ali neće isteći.
  • Raskid ugovora o najmu stana ako nedostatak stanarine potpuno onemogućava uživanje. Ako je nedostatak koji najmodavac ne mora otkloniti, na primjer zato što je pravni lijek nemoguć ili zahtijeva troškove koji se od njega razumno ne mogu očekivati ​​u datim okolnostima, ali to užitak koji je stanar mogao očekivati ​​potpuno nemoguć, i stanar i zakupodavac raskida zakup. U oba slučaja to se može učiniti izvanparničnom izjavom. Međutim, često se sve stranke ne slažu s raspuštanjem, tako da se još uvijek mora slijediti pravni postupak.
  • kompenzacija. Ova je šteta nastala samo zbog stanara ako se nedostatak, kao što je prisutnost nedostatka, također može pripisati stanodavcu. To je slučaj, na primjer, ako je kvar nastao nakon sklapanja ugovora o najmu i može se pripisati najmodavcu jer, na primjer, nije izvršio dovoljno održavanja na iznajmljenoj nekretnini. Ali isto tako, ako je određeni nedostatak već bio prisutan kad je sklopljen zakup i ako je zakupodavac u to vrijeme bio svjestan toga, trebao ga je znati ili obavijestiti stanara da unajmljena imovina nije imala nedostatak.

Jeste li kao stanar ili stanodavac uključeni u spor oko toga ispunjava li stan uvjete ili ne? Ili želite znati više o, primjerice, nametanju sankcija stanodavcu? Zatim kontaktirajte Law & More. Naš odvjetnici za nekretnine su stručnjaci za stanarsko pravo i rado će vam pružiti pravnu pomoć ili savjet. Bez obzira jeste li stanar ili stanodavac, na Law & More pristupamo osobnom pristupu i zajedno s vama pregledat ćemo vašu situaciju i utvrditi strategiju (praćenja).

Podijeli