Zaštita najma

Kada unajmite smještaj u Nizozemskoj, automatski imate pravo na najam zaštite. Isto se odnosi i na vaše stanare i podstanare. Zaštita stanarine u principu obuhvaća dva aspekta: zaštitu cijene najma i zaštitu stanarine od raskida ugovora o najmu stana u smislu da stanodavac ne može jednostavno raskinuti ugovor o najmu stana. Iako se oba aspekta zaštite najamnine odnose na stanare socijalnih stanova, to nije slučaj sa stanarima stanova u slobodnom sektoru. Koja je zaštita najma sporna kada i što točno podrazumijeva zaštita cijene najma ili zaštita najma u kontekstu raskida najma, raspravlja se na ovom blogu. Ali prvo, ovaj blog raspravlja o stanju nazvanom životni prostor za cjelokupnu primjenu stanarske zaštite.

Živi prostor

Za primjenu zakonskih odredbi o zaštiti stanarine prvo mora biti pitanje životnog prostora. Prema članku 7: 233 nizozemskog građanskog zakonika, pod životnim prostorom se mora podrazumijevati izgrađena nepokretnost ukoliko se daje u najam kao neovisna ili neovisna kuća, kamp prikolica ili štand namijenjen stalnom boravku. Stoga se ne pravi daljnja razlika između stanara neovisnog ili neovisnog smještaja u svrhu zaštite najma.

Pojam životnog prostora također uključuje nepokretne predmete, drugim riječima, objekte koji su po svojoj prirodi neraskidivo povezani s domom, kamp kućicom ili igralištem ili koji su dio njih na temelju ugovora o najmu. U kompleksu stanova to mogu biti, na primjer, stubište, galerije i hodnici, kao i centralne instalacije ako su ugovorom označeni kao prostori koji nemaju javni karakter.

Međutim, nema životnog prostora u smislu odjeljka 7: 233 nizozemskog građanskog zakonika ako se tiče:

• kratkotrajno korištenje životnog prostora; je li to slučaj, utvrđuje se na temelju prirode uporabe, na primjer kao kuća za odmor ili mjenjačnica. U tom se smislu kratko trajanje stoga odnosi na upotrebu, a ne na dogovoreno vrijeme;
• ovisni životni prostor; to je slučaj ako se kuća iznajmljuje zajedno s poslovnim prostorom; u tom je slučaju dom dio iznajmljenog poslovnog prostora, tako da se na stan ne primjenjuju uvjeti stanovanja, već odredbe u vezi s poslovnim prostorom;
• kućni čamac; ovo je fenomen koji se ne uklapa u zakonsku definiciju članka 7: 233 nizozemskog građanskog zakonika. Takva se kuća obično ne može smatrati nepokretnom imovinom, jer nema trajne povezanosti s tlom ili obalom.

Zaštita cijena najma

Ako su ispunjeni gore opisani životni uvjeti, stanar će prije svega uživati ​​zaštitu cijena najma. U tom slučaju vrijede sljedeća polazišta:

• omjer između kvalitete, uključujući mjesto unajmljenog smještaja i između najma koji se za to mora platiti, mora biti razuman;
• stanar u svakom trenutku ima mogućnost da Odbor za najam procijeni početnu cijenu najma; to je moguće samo u roku od 6 mjeseci nakon početka najma; odluka Odbora za najam je obvezujuća, ali se i dalje može podnijeti Podrežnom sudu na uvid;
• stanodavac ne može nastaviti s neograničenim povećanjem stanarine; Za povećanje stanarine primjenjuju se posebna zakonska ograničenja, poput maksimalnog postotka povećanja stanarine koji je odredio ministar;
• zakonske odredbe koje se odnose na zaštitu najamnine obvezni su zakon, tj. najmodavac ne može od njih odstupiti u ugovoru o zakupu na štetu stanara.

Inače, navedena načela primjenjuju se samo na najmoprimca socijalnog stana. To je životni prostor koji spada u regulirani sektor najma i stoga ga treba razlikovati od životnog prostora koji pripada liberaliziranom ili besplatnom sektoru najma. U slučaju liberaliziranog ili besplatnog stanovanja, stanarina je toliko visoka da stanar više ne ispunjava uvjete za subvenciju stanarine i zbog toga je izvan zakonske zaštite. Granica između liberaliziranog i socijalnog stanovanja otprilike je po cijeni najma od približno 752 eura mjesečno. Ako dogovorena cijena najma premaši ovaj iznos, stanar se više ne može oslanjati na gore opisana načela, jer se to tada odnosi na najam liberaliziranog stana.

Zaštita stanarine od raskida ugovora o najmu

Međutim, za primjenu drugog aspekta zaštite najma, ne pravi se razlika između stanara socijalnih i liberaliziranih stanova. Drugim riječima, to znači da je svaki stanar stambenog prostora u velikoj mjeri i automatski zaštićen od raskida ugovora o najmu, u smislu da iznajmljivač ne može jednostavno otkazati ugovor o najmu. U tom je kontekstu stanar posebno zaštićen jer:

• raskid od strane najmodavca ne raskida ugovor o najmu stana u skladu s člankom 7: 272 nizozemskog građanskog zakonika; u načelu je na najmodavcu da prvo pokuša sporazumno izvršiti raskid ugovora o najmu. Ako to ne uspije, a stanar se ne složi s otkazom, stanodavčevim prestankom stvarno se ne raskida ugovor o najmu. To znači da se ugovor o najmu nastavlja kao i obično, a stanodavac mora podnijeti pravni zahtjev za raskid ugovora o najmu sudu podokruga. U tom slučaju, ugovor o najmu neće prestati dok sud ne donese neopozivu odluku o zahtjevu stanodavca za otkaz.
• s obzirom na članak 7: 271 nizozemskog građanskog zakonika, stanodavac mora navesti razlog otkaza; ako će stanodavac raskinuti ugovor o najmu, mora se pridržavati formalnosti gore spomenutog članka Građanskog zakonika. Uz otkazni rok, razlog za raskid važna je formalnost u ovom kontekstu. Stanodavac tako mora navesti jedan od razloga za raskid u svojoj obavijesti o raskidu, kao što je navedeno u članku 7: 274, stavak 1 nizozemskog građanskog zakonika:

1. stanar se nije ponašao kao dobar stanar
2. tiče se najamnine na određeno vrijeme
3. stanodavac hitno treba unajmljeno za vlastitu upotrebu
4. stanar ne pristaje na razumnu ponudu za sklapanje novog ugovora o najmu
5. iznajmljivač želi ostvariti korištenje zemljišta na iznajmljenom prema važećem urbanističkom planu
6. interesi iznajmljivača u raskidu najma nadmašuju interese stanara u nastavku najma (u slučaju najma iznajmljivača)

• najam može raskinuti sudac samo iz razloga navedenih u članku 7: 274, stavak 1 nizozemskog građanskog zakonika; Navedene osnove su iscrpne: to jest, ako se pravni postupak vodi pred sudovima, raskid ugovora o najmu po drugim osnovama nije moguć. Ako se pojavi jedan od gore navedenih osnova, sud mora odobriti i zahtjev stanara za prestanak. U tom slučaju, dakle, nema mjesta za (daljnje) vaganje interesa. Međutim, na ovu se točku odnosi iznimka u pogledu osnova za ukidanje hitne osobne upotrebe. Kad se zahtjev odobri, sud će odrediti i vrijeme za deložaciju. Međutim, ako se stanodavčev zahtjev za raskidom odbije, on ne može ponovo prekinuti odgovarajući zakup tijekom tri godine.

Zakon o kretanju tržišta najma

Prije toga, zaštita stanarine bila je u praksi izložena mnogim kritikama: zaštita stanarine otišla bi predaleko i više je vlasnika domova koji bi željeli iznajmiti kuću da zaštita stanarine nije bila tako stroga. Zakonodavac se pokazao osjetljivim na ovu kritiku. Iz tog razloga, zakonodavac se odlučio za uvođenje ovog zakona od 1. srpnja 2016., Zakona o prijenosu tržišta najma. Ovim novim zakonom zaštita stanara postala je manje stroga. U kontekstu ovog zakona, ovo su najvažnije promjene:

• za ugovore o najmu s obzirom na neovisni životni prostor od dvije godine ili manje i za ugovore o najmu za nesamostalni životni prostor od pet godina ili manje, iznajmljivač je omogućio iznajmljivanje bez zaštite najma. To znači da ugovor o najmu prestaje po zakonu nakon dogovorenog roka i da ga stanodavac ne mora raskinuti kao prije.
• uvođenjem ugovora o ciljnim skupinama, stanodavcu je također olakšano raskidanje ugovora o najmu stambenog prostora namijenjenog određenoj ciljnoj skupini, poput studenata. Ako stanar više ne pripada određenoj ciljnoj skupini i ako se, na primjer, više ne može smatrati studentom, stanodavac će moći nastaviti s otkazom zbog hitne osobne upotrebe lakše i brže.

Jeste li stanar i želite li znati za koju zaštitu od najma ispunjavate uvjete? Jeste li stanodavac koji želi raskinuti ugovor o najmu? Ili imate još pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši su pravnici stručnjaci za pravo najma i rado će vam pružiti savjete. Oni vam također mogu pravno pomoći ako vaš spor oko najma dovede do pravnog postupka.