Cijeli svijet trenutno doživljava krizu u nezamislivim razmjerima. To znači da vlade također moraju poduzeti izvanredne mjere. Šteta koju je ova situacija nanijela i nastavila će i dalje biti ogromna. Činjenica je da trenutno nitko nije u stanju procijeniti razmjere krize, niti koliko će trajati. Bez obzira na situaciju, zakup poslovnih prostora još uvijek je na snazi. To otvara nekoliko pitanja. U ovom članku želimo odgovoriti na nekoliko pitanja koja se mogu pojaviti kod stanara ili iznajmljivača poslovnih prostora.
Plaćanje najamnine
Morate li još plaćati najam? Odgovor na ovo pitanje ovisi o okolnostima slučaja. U svakom se slučaju moraju razlikovati dvije situacije. Prvo, poslovni prostori koji se više ne mogu koristiti u poslovne svrhe, poput restorana i kafića. Drugo, postoje trgovine koje možda i dalje nisu otvorene, ali koje odluče same zatvoriti svoja vrata.
Stanar je dužan platiti stanarinu na temelju ugovora o najmu. Ako se to ne dogodi, predstavlja kršenje ugovora. Sad se postavlja pitanje, može li biti više sile? Možda u ugovoru o najmu postoje sporazumi o okolnostima pod kojima se može primijeniti viša sila. Ako nije, primjenjuje se zakon. Zakon kaže da postoji viša sila ako se stanar ne može smatrati odgovornim za nepoštivanje propisa; drugim riječima, stanar nije kriv što ne može platiti stanarinu. Nejasno je dovodi li neispunjavanje obveza zbog koronavirusa do više sile. Kako za to ne postoji presedan, teško je prosuditi kakav će ishod biti u ovom slučaju. No, ulogu igra često korišteni ugovor ROZ (Vijeće nekretnina) u ovoj vrsti odnosa najma. U ovom ugovoru zahtjev za smanjenje najamnine je standardno isključen. Pitanje je može li stanodavac razumno zadržati ovo stajalište u trenutnoj situaciji.
Ako stanar odluči zatvoriti svoj dućan, situacija će biti drugačija. Međutim, trenutno to ne postoji obaveza, realnost je da je posjetitelja manje, a samim tim i manje dobiti. Pitanje je treba li okolnost biti u cijelosti na štetu stanara. Na ovo pitanje nije moguće dati jasan odgovor jer je svaka situacija drugačija. To se mora ocjenjivati ovisno o slučaju.
Neočekivane okolnosti
I najmoprimac i posjednik mogu se pozvati na nepredviđene okolnosti. Općenito, ekonomska kriza odgovorna je u ime poduzetnika, iako u većini slučajeva to može biti drugačije zbog krize u coroni. Mjere koje provodi vlada također se mogu uzeti u obzir. Zahtjev na temelju nepredviđenih okolnosti daje mogućnost izmjene ili poništenja zakupa od strane suda. To je moguće u slučaju da se stanar ne može razumno zadržavati na nastavku ugovora. Prema parlamentarnoj povijesti, sudac se mora ponašati suzdržano po tom pitanju. Sada smo i u situaciji da su i sudovi zatvoreni: stoga neće biti lako brzo donijeti presudu.
Nedostatak iznajmljene nekretnine
Najmoprimac može tražiti smanjenje najma ili naknadu u slučaju nedostatka. Nedostatak stanja imovine ili bilo koji drugi uvjet rezultira time da nema uživanje u najmu na koje je stanar imao pravo na početku ugovora o najmu. Na primjer, nedostatak može biti: građevinski nedostaci, krov koji curi, kalup i nemogućnost dobivanja dozvole za eksploataciju zbog nepostojanja hitnog izlaza. Sudovi uglavnom ne žele prosuditi da postoji okolnost koja mora biti na račun stanodavca. U svakom slučaju, loše poslovanje zbog nepostojanja javnosti nije okolnost koja bi se trebala naplatiti stanodavcu. To je dio poduzetničkog rizika. Ono što također igra ulogu je da se u mnogim slučajevima iznajmljena nekretnina i dalje može koristiti. Stoga se više restorana isporučuje ili se obroci uzimaju kao alternativa.
Obveza eksploatacije
Većina zakupa poslovnog prostora uključuje operativnu obvezu. To znači da stanar mora koristiti unajmljeni poslovni prostor. U posebnim okolnostima obveza iskorištavanja može proizaći iz zakona, ali to nije uvijek slučaj. Gotovo svi iznajmljivači poslovnih i uredskih prostora koriste se ROZ modelima. Opće odredbe povezane s ROZ modelima navode da će stanar koristiti unajmljeni prostor "učinkovito, potpuno, pravilno i osobno". To znači da stanar podliježe operativnoj obvezi.
Za sada u Nizozemskoj ne postoji mjera opće vlade kojom se nalaže zatvaranje trgovačkog centra ili uredskog prostora. Međutim, vlada je najavila da bi sve škole, ustanove za jelo i piće, sportski i fitnes klubovi, saune, seks klubovi i kafići do daljnjeg trebali ostati zatvoreni u cijeloj zemlji. Ako je zakupnik dužan naredbom vlade zatvoriti iznajmljenu nekretninu, stanar za to neće biti odgovoran. To je okolnost zbog koje prema trenutnoj nacionalnoj situaciji najmoprimac ne bi trebao odgovarati. Prema općim odredbama, stanar je također dužan slijediti vladine upute. Kao poslodavac dužan je osigurati i sigurno radno okruženje. Ta obveza proizlazi izlaganjem zaposlenika riziku kontaminacije koronavirusom. Pod tim okolnostima, posjednik ne može prisiliti stanara na poslovanje.
Zbog zdravstvene zaštite osoblja i / ili kupaca, vidimo da i sami stanari odlučuju dobrovoljno zatvoriti zakupljenu imovinu, čak i ako im to vlada nije uputila. U trenutnim okolnostima, vjerujemo da posjednici neće moći podnijeti zahtjev za ispunjenje obveze, plaćanje novčanih kazni ili naknadu štete. Na osnovu racionalnosti i pravednosti, kao i na obavezi da što je moguće najbrže ograniči štetu na stanaru, teško je zamisliti da se stanodavac usprotivi (privremenom) zatvaranju.
Različita uporaba iznajmljene nekretnine
Trenutno su zatvoreni objekti za hranu i piće. Ipak, još uvijek je dopušteno podizati i dostavljati hranu. Međutim, ugovor o najmu većinu vremena pruža strogu politiku namjene; po čemu se pokupljanje razlikuje od restorana. Kao rezultat toga, stanar se može ponašati suprotno ugovoru o najmu i - moguće - oduzeti novčane kazne.
U trenutnoj situaciji, svako je dužan ograničiti svoju štetu što je više moguće. Prelaskom na funkciju preuzimanja / dostave stanar se pridržava. U tim je okolnostima teško u razumnoj mjeri braniti stajalište da je to protivno ugovornoj svrsi. U stvari, posjednik je vjerojatnije da će potraživati stanara ako stanar ne učini sve što je u njegovoj moći da posao nastavi kako bi mogao platiti najam.
Zaključak
Drugim riječima, svi su dužni ograničiti svoju štetu što je više moguće. Vlada je već najavila dalekosežne mjere pomoći poduzetnicima i umanjila njihov financijski pritisak. Preporučuje se korištenje mogućnosti tih mjera. Ako najmoprimac to odbije, možda će se teško prenijeti gubitak na zakupodavca. To se također odnosi i obrnuto. U međuvremenu, političari su također pozvali iznajmljivače da u sljedećem razdoblju umanjuju stanarinu kako bi se rizik podijelio.
Iako su stanar i stanodavac međusobno u ugovornom odnosu i načelo 'dogovor je dogovor'. Preporučujemo da razgovarate jedni s drugima i pogledate mogućnosti. Stanar i stanodavac možda će se moći susresti u ovim iznimnim vremenima. Iako stanar nema prihoda zbog zatvaranja, troškovi iznajmljivača također se nastavljaju. Svima je u interesu da obje tvrtke prežive i prebrode ovu krizu. Na taj se način stanar i iznajmljivač mogu dogovoriti da se stanarina privremeno plaća djelomično, a manjak nadoknađuje kad se poslovni prostor ponovo otvori. Moramo si pomagati kad god je to moguće, a osim toga, stanodavci nemaju koristi od stanara u stečaju. Napokon, novog stanara nije lako pronaći u ovo doba. Bez obzira na odabir, ne donosite ishitrene odluke i dopustite da vas savjetujemo o mogućnostima.
Kontakt
Budući da je trenutna situacija tako nepredvidiva, možemo zamisliti da to može stvoriti mnoga pitanja za vas. Pratimo razvoj događaja i rado vas informiramo o najnovijim stanjima. Ako imate bilo kakvih pitanja o ovom članku, molimo ne ustručavajte se kontaktirati odvjetnike Law & More.