Skriveni nedostaci pri kupnji kuće u Nizozemskoj su nedostaci koji su bili prisutni u trenutku prijenosa vlasništva, nisu bili vidljivi pri uobičajenom pregledu i sprječavaju normalnu upotrebu nekretnine kao stambenog objekta. Prema članku 7:17 nizozemskog građanskog zakonika, nekretnina mora imati karakteristike koje kupac može razumno očekivati, a standardni kupoprodajni ugovor dodaje jamstvo prikladnosti za normalnu stambenu upotrebu. Hoće li prodavatelj platiti ovisi o tri stvari: što je prodavatelj znao, što je kupac mogao saznati i koje su klauzule bile upisane u kupoprodajni ugovor.
To je uži test nego što većina kupaca očekuje, a širi nego što se većina prodavača nada. Krov koji prokišnjava, pokvareni temelji, nesigurne ili vlažne instalacije koje čine sobe nenastanjivima obično će prijeći prag. Zastarjela kuhinja, istrošeni okviri prozora ili bojler na kraju vijeka trajanja neće, posebno u starijoj kući koja se prodaje s klauzulom o starosti. Ovaj članak se bavi time kako ugovor o kupoprodaji raspoređuje taj rizik i što učiniti kada se pojavi nedostatak; rokovi koji reguliraju takav zahtjev obrađeni su zasebno u našem članku o vremenskom ograničenju skrivenih nedostataka u nizozemskom stvarnom pravu.
Što se smatra skrivenim nedostatkom u nizozemskom zakonu o vlasništvu
Zakonska polazna točka je sukladnost. Članak 7:17 Građanskog zakonika propisuje da isporučena stvar mora biti u skladu s ugovorom i da nije u skladu ako joj nedostaju svojstva koja je kupac imao pravo očekivati: svojstva potrebna za normalnu upotrebu i sva svojstva potrebna za određenu upotrebu koja je izričito dogovorena. Primijenjeno na kuću, pitanje nije je li nekretnina savršena, već može li se koristiti kao dom na razumno siguran i trajan način. Naš pregled nizozemskog građanskog prava utvrđuje gdje se ta pravila nalaze u Zakoniku.
Tri uvjeta moraju biti ispunjena prije nego što nedostatak bude pravno relevantan. Morao je postojati u trenutku prijenosa, čak i ako je postao očigledan tek naknadno; šteta koju su prouzročili vlastiti radovi kupca nakon dovršetka je problem kupca. Nedostatak mora stvarno ometati normalnu stambenu upotrebu, što je funkcionalni test, a ne financijski, iako je trošak popravka dokaz koliko je prepreka ozbiljna. I nedostatak ne smije biti razumno uočljiv od strane kupca prije dovršetka.
Skriveni i vidljivi nedostaci se tretiraju drugačije
Nedostatak koji je kupac mogao vidjeti prilikom pravilnog pregleda nije skriven i prodavatelj u načelu nije odgovoran za njega: napuknuta stakla, istrošena boja, vidljivo udubljeni oluk. Kupac je imao priliku to vidjeti i odrediti cijenu. Nedostaci iza zidova ili ispod zemlje, urušeni odvodni sustav ili strukturna oštećenja prekrivena nedavnom obnovom druga su stvar, kao i sve što je prodavatelj poduzeo kako bi prikrio.
Obveza kupca da istraži ne odnosi se na destruktivna ispitivanja ili specijaliziranu opremu. Očekuje se pažljiv pregled i, u praksi, strukturni pregled. Ne očekuje se da kupac otvara katove ili iskopa vrt. Granica između to dvoje je mjesto gdje se odlučuje o većini sporova oko zahtjeva za naknadu štete , a pomiče se s godinama i cijenom kuće te s onim što je prodavatelj rekao.
Dužnost prodavatelja da otkrije, a dužnost kupca da istraži
Nizozemski zakon stavlja dvije dužnosti jednu drugu nasuprot drugoj, a način na koji one međusobno djeluju odlučuje većinu slučajeva. Prodavatelj ima dužnost otkriti (mededelingsplicht) što zna o nedostacima koji su bitni za odluku kupca. Kupac ima dužnost istražiti (onderzoeksplicht) što bi razumno pažljiv kupac istražio. Kao opće pravilo, kada se te dvije dužnosti sudaraju, prevladava dužnost otkrivanja: prodavatelj koji je znao za nedostatak ne može izbjeći odgovornost ističući da ga je kupac možda otkrio, jer prodavatelj koji šuti nema pravo pretpostaviti da će kupac ionako pronaći problem.
Pravilo nije apsolutno. Slabi kada je kupac imao konkretan razlog za daljnje istraživanje, na primjer zato što je anketa ukazala na rizik, zato što je prodavatelj iskreno, ali nepotpuno odgovorio na pitanje, a kupac nije reagirao, ili zato što su vidljivi znakovi izravno ukazivali na nedostatak. Pojačava se kada je prodavatelj aktivno nešto prikrio. Kada je prodavatelj namjerno doveo kupca u zabludu, to je prijevara u smislu članka 3:44 Građanskog zakonika i otvara vrata poništenju ugovora, kao i naknadi štete.
U praksi, obveza otkrivanja podataka provlači se kroz upitnik za prodavatelja koji prati većinu prodaja stambenih objekata. Prodavatelji ispunjavaju popis o vlazi, propuštanjima, temeljima, azbestu, onečišćenju tla, dozvolama, sporovima sa susjedima i prethodnim popravcima. Netočno odgovaranje na popis najčešći je način na koji prodavatelj postaje odgovoran, a temeljito odgovaranje najjeftinija je zaštita koju prodavatelj može kupiti. Za kupce je upitnik dokaz: sačuvajte ispunjeni original, zajedno s podacima agenta za nekretnine i svakom e-poštom u kojoj je išta rečeno o stanju kuće. Naš vodič za zaštitu potrošača u nizozemskim ugovorima objašnjava kako obveze informiranja općenito funkcioniraju.
Ugovor o kupoprodaji i klauzule koje prebacuju rizik
Gotovo sve nizozemske prodaje stambenih nekretnina koriste model ugovora koji sastavljaju agenti za nekretnine i organizacije potrošača, a njegova uvjetna klauzula je središnja. Standardni tekst jamči da će prilikom prijenosa nekretnina posjedovati činjenične karakteristike potrebne za normalnu upotrebu kao stambeni prostor. To jamstvo je ugovorno, nalazi se uz članak 7:17 Građanskog zakonika i to je odredba na kojoj se zapravo temelji većina zahtjeva. Sve ostalo u ovom dijelu ugovora ili ga sužava ili proširuje. Naša napomena o preliminarnom ugovoru o kupnji prolazi kroz dokument klauzulu po klauzulu.
Prije svega ovoga primjenjuju se dvije zaštite potrošača. Kupnja stana od strane kupca koji je fizička osoba koja ne djeluje u profesionalnom ili poslovnom smislu mora se pismeno evidentirati prema članku 7:2 Građanskog zakonika, a taj kupac ima zakonsko razdoblje za odustajanje od tri dana, od kojih najmanje dva ne smiju biti subota, nedjelja ili općepriznati državni praznik, koje teče od trenutka predaje potpisanog ugovora. Unutar tog roka kupac može odustati bez navođenja razloga i bez kazne. Rok je kratak i posljednji je slobodni izlaz.
Klauzula o dobi
Klauzula o starosti (ouderdomsclausule) potvrđuje da kupac prihvaća da starija zgrada ne zadovoljava standarde nove i da prodavatelj ne jamči za nedostatke povezane sa starošću nekretnine. Uobičajena je kod kuća izgrađenih prije rata, a sve češće i kod svega starijeg od pedeset godina. Njezin je učinak uklanjanje potraživanja za istrošene okvire, stare vodovodne i električne instalacije koje još uvijek funkcioniraju te naseljavanje u skladu sa starošću građevine.
Ono što klauzula o dobi ne čini jest prikrivanje licence. Ona ograničava jamstvo za normalnu upotrebu; ne zamjenjuje obvezu otkrivanja. Prodavatelj koji je znao da je temelj propao ili da krov prokišnjava u spavaću sobu ostaje odgovoran unatoč klauzuli, a sud će pročitati široko formulirano isključenje protiv stranke koja ju je sastavila. Klauzula o dobi obično ne pokriva ni uvjete koji kuću čine nesigurnom ili nenastanjivom, jer oni nadilaze uobičajeno starenje.
Klauzula o nezaseljivosti
Klauzula o nenastanjivanju (niet-zelfbewoningsclausule) pojavljuje se kada prodavatelj nikada nije živio u nekretnini: nasljednik koji prodaje iz ostavine, investitor, stambena korporacija, banka. Njome se bilježi da prodavatelj nema osobnih saznanja o stanju kuće i stoga to ne jamči. Legitimna je i učinkovita u mjeri u kojoj se odnosi na nju, ali opet samo u mjeri u kojoj se odnosi na nju: ako je prodavatelj doista nešto znao, putem agenta za upravljanje, prethodnog najmoprimca ili ranije naručenog pregleda, klauzula ne pomaže.
Uvjeti anketiranja i drugi prethodni uvjeti
Ugovor može biti podložan uvjetima koji kupcu omogućuju odustajanje: dobivanje financiranja, dobivanje nacionalnog jamstva za hipoteku ili zadovoljavajući strukturni pregled. Uvjet pregleda je najjači instrument kupca i snažan je samo onoliko koliko je jak njegov sastav. Trebao bi navesti tko naručuje pregled, do kojeg datuma mora biti proveden, koji prag troškova popravka aktivira pravo na odustajanje te u kojem obliku i do kada kupac mora pozvati na njega. Uvjet koji samo kaže da je kupnja podložna zadovoljavajućem pregledu potiče raspravu o tome što zadovoljavajući znači.
Rokovi su ovdje strogi i strogo se primjenjuju. Pozivanje na uvjet s jednim danom zakašnjenja ili telefonom gdje ugovor zahtijeva pisanje, općenito znači da se na njega uopće ne može pozvati, a kupac je tada vezan za kuću za koju je upravo otkrio da joj treba novi krov. Zabilježite datume na dan potpisivanja. Ista disciplina primjenjuje se na svaki drugi datum u ugovoru, uključujući datum za polog ili bankovno jamstvo, koji obično iznosi deset posto cijene i gubi se ako kupac ne ispuni obvezu.
Izuzeća, jamstva i ono što nizozemski zakon neće provoditi
Osim standardnih klauzula, prodavači ponekad predlažu šira izuzeća, sve do potpune prodaje u trenutnom stanju. Takve klauzule u načelu vrijede između privatnih stranaka, ali nizozemski zakon ograničava njihov doseg na dva načina. Na klauzulu se ne može pozvati ako bi to bilo neprihvatljivo prema standardima razumnosti i pravičnosti, što je situacija u kojoj je prodavatelj znao za nedostatak i šutio. Opće izuzeće se usko tumači protiv stranke koja se na njega poziva, pa se klauzula koja jasno ne pokriva dotični nedostatak neće tumačiti kao da ga pokriva.
| Klauzula | Ono što se također | Što ne radi |
|---|---|---|
| Klauzula o dobi | Isključuje nedostatke koji odražavaju uobičajeno starenje zgrade | Opravdati neotkrivanje poznatog nedostatka ili pokriti nesigurno ili nenastanjivo stanje |
| Klauzula o nezaseljivosti | Uklanja jamstvo ako prodavatelj nikada nije živio u nekretnini | Zaštitite prodavača koji je zapravo znao |
| Prodaje se u trenutnom stanju | Prebacuje rizik općeg stanja na kupca | Zanemariti dužnost otkrivanja ili odbacivanja tvrdnje temeljene na prijevari |
| Posebno jamstvo | Jamči imenovani sustav, dozvolu ili obnovu | Proširiti na stvari koje ne imenuje |
Jamstva funkcioniraju u suprotnom smjeru i vrijedi pregovarati o njima. Ako je prodavatelj upravo zamijenio krov ili preuredio potkrovlje, zatražite izričito jamstvo da su radovi izvedeni s potrebnim dozvolama i prema standardima te zatražite račune i odluku o dozvoli. To pretvara nejasno uvjeravanje u ugovorno obećanje, a obećanje je puno lakše provesti nego očekivanje. Pregledajte formulaciju prije potpisivanja, a ne naknadno; naša napomena o potpisivanju ugovora bez skrivenih pravnih problema i naša stranica o sastavljanju nizozemskih ugovora objašnjavaju na što treba paziti.
Nesukladnost, pogreška i prijevara: koja tvrdnja odgovara
Nizozemski zakon nudi više od jednog puta, a izbor je važan jer se pravni lijekovi i rokovi razlikuju. Normalno je da ih se koristi kao alternativu.
Neusklađenost prema članku 7:17 Građanskog zakonika ili kršenje ugovornog jamstva za normalnu upotrebu glavni je put. Kupcu daje pravo na ispunjenje, što znači popravak od strane prodavatelja, na naknadu štete prema članku 6:74, na raskid ugovora prema članku 6:265 i na djelomični raskid, što u praksi znači smanjenje kupoprodajne cijene. Naknada štete uobičajeni je ishod: razuman trošak dovođenja nekretnine u stanje koje je kupac imao pravo očekivati, ponekad uz odbitak ako popravak ostavi kuću boljom nego što je bila.
Pogreška (dwaling) prema članku 6:228 Građanskog zakonika primjenjuje se kada je kupac sklopio ugovor na temelju pogrešne pretpostavke uzrokovane informacijama koje je prodavatelj dao ili informacijama koje je prodavatelj trebao dati. To dovodi do poništenja ugovora, što u potpunosti poništava prodaju, ali sud umjesto toga može izmijeniti ugovor kako bi uklonio nedostatak prema članku 6:230, a u slučaju kupnje kuće ta izmjena je obično smanjenje cijene. Poništenje dovršenog prijenosa vlasništva je težak pravni lijek i sudovi ga nerado odobravaju kada se novac može ispraviti.
Prijevara (bedrog) prema članku 3:44 Građanskog zakonika zahtijeva namjerno lažno prikazivanje ili prikrivanje s ciljem poticanja kupnje. Teže je dokazati i shodno tome ima veću snagu, jer se stranka koja je počinila prijevaru ne može pozvati na klauzulu koja isključuje odgovornost.
Koji god put odabrali, teret dokazivanja počinje na kupcu: da je nedostatak postojao prilikom prijenosa, da ometa normalnu upotrebu i da se nije mogao razumno otkriti. Stoga stručni dokaz nije opcionalan. Izvješće građevinskog inženjera koje datira nedostatak, objašnjava njegov uzrok i kvantificira popravak ono je što pritužbu pretvara u zahtjev, a treba ga pribaviti prije nego što se izvrše popravci, jer je popravljeni nedostatak nedostatak koji stručnjak druge strane više ne može pregledati. Naš pregled ugovornog prava u Nizozemskoj utvrđuje kako su ta pravna sredstva međusobno povezana, a napomena o raskidu ugovora detaljnije objašnjava raskid.
Što učiniti kada otkrijete kvar
Brzina je važnija od svega ostalog, i to iz razloga koji privlači kupce. Članak 7:23 Građanskog zakonika zahtijeva od kupca da obavijesti prodavatelja u razumnom roku (bekwame tijd) nakon otkrivanja nedostatka ili nakon trenutka kada je razumno trebao biti otkriven. Kupac koji zakasni gubi pravo pozivati se na neusklađenost u cijelosti, bez obzira na ozbiljnost nedostatka i bez obzira na očitu krivnju prodavatelja.
Fiksni dvomjesečni rok koji kruži na forumima o nekretninama ovdje se ne primjenjuje. Taj rok dio je režima prodaje pokretnina potrošačima; kupnja kuće nije prodaja pokretnine potrošačima, pa je ono što uređuje otvoreni standard razumnog roka, procijenjenog na temelju činjenica. U nekim slučajevima to se mjeri u tjednima. Tretirajte ga kao kratki rok i podnesite obavijest u pisanom obliku čim imate razumnu sumnju, bez čekanja na stručno mišljenje. Tada teče drugi rok: zahtjev zastarijeva dvije godine nakon obavijesti, osim ako nije vremenski prekinut. Potpuna slika navedena je u našem članku o roku za skrivene nedostatke.
Slijed koji štiti tvrdnju je jednostavan.
- Zabilježite kvar. Fotografirajte i snimite ga iz nekoliko kutova, zabilježite datum kada ste ga prvi put vidjeli i što vas je upozorilo te sačuvajte sve račune za hitne popravke.
- Obavijestite prodavatelja pismeno, preporučenom poštom. Opišite nedostatak, navedite da ga smatrate neusklađenošću, smatrajte prodavatelja odgovornim i zadržavajte sva prava. Pošaljite ga čak i ako još uvijek prikupljate dokaze.
- Uputite stručnjaka. Građevinski inženjer ili građevinski inspektor trebao bi utvrditi uzrok, datirati kvar prije prijenosa vlasništva i procijeniti cijenu popravka. Pozovite prodavatelja da na pregledu bude prisutan njegov stručnjak; ta jedna uljudnost uklanja standardnu obranu.
- Preuzmite datoteku. Zatražite od agenta za nekretnine upitnik, detalje, korespondenciju i anketu te ponovno pročitajte vlasnički list za klauzule o dobi, nenastanjenosti i isključenju.
- Dajte rok prije nego što počnete s popravkom. U slučajevima kada se od prodavatelja traži da otkloni nedostatak, obično je potrebna pisana obavijest o neizvršenju obveze s razumnim rokom prije nego što se može tražiti odšteta. Prvo treba obaviti samo hitne sigurnosne radove, a zatim ih dokumentirati.
Odvjetnik za nekretnine u tom trenutku može procijeniti isplati li se tražiti odštetu, kojim putem se treba pozabaviti i opravdava li sporni iznos pokretanje postupka. Mnogi od ovih sporova se riješe, a dobro dokumentirana dokumentacija rješava više.
Sprječavanje problema prije potpisivanja
Gotovo svaki spor oko skrivenih nedostataka mogao se izbjeći ili učiniti puno jeftinijim za dva ili tri sata rada prije potpisivanja ugovora. Mjere u nastavku nisu egzotične, a nizozemski kupci koji ih koriste rijetko završe na sudu.
Naručite strukturni pregled i naručite ga rano. Geodet pregledava temelje, krovnu konstrukciju, vlagu, električne instalacije, vodovod i odvodnju te izvještava o tome što treba učiniti i po kojoj cijeni. Ako je kuća starija ili je tlo mekano, dodajte stručnu procjenu temelja; ako je kuća izgrađena prije zabrane azbesta, dodajte popis azbesta. Naručite pregled prije potpisivanja vlasničkog ugovora ili uvjetujte vlasnički ugovor time i pažljivo pročitajte izvješće: pregled koji označava rizik, a zatim se ignorira, jača argument prodavatelja da je kupac trebao dodatno istražiti.
Provjerite što kažu javni zapisi. Općina posjeduje povijest građevinskih dozvola i sve odluke o provedbi, koje će pokazati je li prenamjena potkrovlja ili dogradnja ikada bila odobrena; neovlašteni radovi mogu dovesti do naloga za njihovo poništavanje, a taj rizik pada na vlasnika. Zemljišni registar prikazuje granice, hipoteke, služnosti i sve kvalitativne obveze. Informacije o tlu posjeduju općina i pokrajina, a otkako je Zakon o okolišu i planiranju stupio na snagu 1. siječnja 2024., pravila o onečišćenom zemljištu nalaze se u tom okviru. Za stan, zatražite zapisnik udruge vlasnika, dugoročni plan održavanja i stanje rezervnog fonda, jer manjak predstavlja obvezu koja slijedi stan.
Postavljajte pitanja u pisanom obliku i sačuvajte odgovore. Usmeno jamstvo prodavatelja dokaz je samo ako netko može dokazati da je dano; e-pošta je sama po sebi dokaz. Pitajte posebno o vlazi, propuštanjima, pomicanju temelja, prethodnim poplavama, azbestu, dozvolama i sporovima te zamolite prodavatelja da potvrdi odgovore u upitniku. Naš kontrolni popis za kupnju kuće u Nizozemskoj kao međunarodnog kupca pokriva širi proces, a naš pregled uobičajenih zamki u nizozemskom zakonu o nekretninama i naš rad na dubinskoj analizi objašnjavaju koliko daleko treba ići istraga.
Konačno, pregovarajte o klauzulama umjesto da ih prihvatite. Ako prodavatelj predloži klauzulu o dobi za kuću staru trideset godina, pitajte zašto. Ako klauzulu o nenastanjivanju predloži nasljednik koji je tamo živio kao dijete, pitajte što obitelj zna. A ako su nedavno obavljeni radovi, zatražite jamstvo i papire. Ništa od ovoga nije neobično na nizozemskom tržištu, a agent za nekretnine koji se svemu tome opire nešto vam govori.
Novoizgrađene i nedavno izgrađene kuće
Situacija je drugačija kada je kuća novoizgrađena. Tamo je odnos s izvođačem radova, a ne s prethodnim vlasnikom, a članak 7:758 Građanskog zakonika uređuje isporuku i posljedice nedostataka, kako je izmijenjen Zakonom o osiguranju kvalitete gradnje s učinkom od 1. siječnja 2024. za novogradnju. Prema izmijenjenom pravilu, izvođač radova ostaje odgovoran za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke, osim ako se ne mogu pripisati njemu, što je materijalno jači položaj za kupca nego stari režim. Standardni građevinski uvjeti i jamstveni programi dodaju vlastite rokove za obavještavanje, a ti rokovi su kraći od zakonskih. Tamo gdje se spor odnosi na građevinske radove, a ne na preprodaju, naš članak o građevinskim nedostacima i odgovornosti je bolja polazna točka, a nizozemski zakon o nekretninama pokriva širi okvir.
Često postavljana pitanja
Sljedeća pitanja pojavljuju se u gotovo svakoj datoteci: što prvo učiniti, do koje mjere seže odgovornost prodavatelja i koliko vremena imate. Pretpostavljaju preprodaju postojećeg stana između privatnih stranaka uređenu nizozemskim pravom.
Koje korake trebam poduzeti ako otkrijem skrivene nedostatke nakon kupnje nekretnine u Nizozemskoj?
Morate odmah djelovati kada otkrijete nedostatak na svojoj imovini. Vrijeme je ključno prema nizozemskom zakonu, jer kašnjenja mogu oslabiti vaš pravni položaj ili ukinuti vaše pravo na potraživanje.
Započnite s temeljitim dokumentiranjem svega. Snimite detaljne fotografije kvara iz više kutova.
Zapišite kada ste prvi put primijetili problem i kako on utječe na korištenje vaše nekretnine. Trebali biste angažirati kvalificiranog građevinskog inspektora ili građevinskog inženjera da profesionalno procijeni nedostatak.
Njihovo izvješće pruža stručne dokaze o prirodi i ozbiljnosti problema. Ova dokumentacija postaje neophodna ako trebate pokrenuti pravni postupak.
Što prije pismeno kontaktirajte prodavatelja. Jasno objasnite nedostatak i navedite da smatrate da se on prema nizozemskom zakonu kvalificira kao skriveni nedostatak.
Sačuvajte kopije sve korespondencije. Posavjetujte se s nizozemskim odvjetnikom za nekretnine s iskustvom u slučajevima skrivenih nedostataka.
Mogu vas savjetovati o osnovanosti vašeg zahtjeva i najboljem postupku. Vaš odvjetnik će vam pomoći da odlučite trebate li tražiti popravak, odštetu ili raskid ugovora.
Kako nizozemski zakon štiti kupce od skrivenih nedostataka na nekretnini?
Nizozemski građanski zakon pruža vam značajnu zaštitu od skrivenih nedostataka putem pravila o odgovornosti prodavatelja. Prodavatelji moraju otkriti sve poznate materijalne nedostatke koji bi mogli utjecati na vašu odluku o kupnji ili vrijednost nekretnine.
Zakon djeluje na načelu dobre vjere. Prodavatelji ne mogu šutjeti o poznatim problemima, nadajući se da ih nećete otkriti.
Dužni su vas proaktivno obavještavati o bitnim problemima. Ako prodavatelj ne otkrije skriveni nedostatak, možete iskoristiti nekoliko pravnih sredstava.
Možete tražiti naknadu za troškove popravka, zatražiti smanjenje kupoprodajne cijene ili u ozbiljnim slučajevima raskinuti cijeli ugovor. Zakon stavlja teret dokazivanja na vas kao kupca.
Morate dokazati da je nedostatak postojao u trenutku prodaje, da se nije mogao razumno otkriti i da bitno utječe na vrijednost ili upotrebljivost nekretnine.
Standardni ugovori o kupnji nekretnina često uključuju posebne klauzule o nedostacima. Ove ugovorne odredbe djeluju uz zakonsku zaštitu kako bi definirale vaša prava i obveze prodavatelja.
Što predstavlja „skriveni nedostatak“ u kontekstu nizozemskog stvarnog prava?
Skriveni nedostatak je značajan nedostatak koji niste mogli otkriti tijekom razumnog pregleda prije kupnje. Nedostatak je morao postojati u trenutku kupnje nekretnine.
Problem mora biti dovoljno značajan da materijalno utječe na vrijednost nekretnine ili vašu sposobnost da je normalno koristite. Manji kozmetički problemi obično se ne kvalificiraju kao skriveni nedostaci prema nizozemskom zakonu.
Uobičajeni primjeri uključuju pukotine u temeljima skrivene iza zidova, ozbiljna strukturna oštećenja koja nisu vidljiva tijekom pregleda ili veće električne ili vodovodne kvarove skrivene unutar građevinske konstrukcije. Kada koja se odvodi u dnevni boravak ispod ispunjavala bi uvjete ako taj problem nije bio očigledan tijekom pregleda prije kupnje.
Nedostatak ne može biti nešto što ste sami uzrokovali nakon kupnje. Morao je biti prisutan prije ili u trenutku transakcije.
Također morate dokazati da tijekom kupnje zaista niste bili svjesni nedostatka. Ako ste imali priliku otkriti ga razumnim pregledom, ali to niste učinili, možda se ne smatra skrivenim.
Mogu li smatrati prodavatelja odgovornim ako prije prodaje nije otkrio nedostatke nekretnine?
Da, možete smatrati prodavatelja odgovornim ako je znao za nedostatke i nije ih otkrio. Nizozemski zakon nalaže prodavateljima da djeluju transparentno i pošteno.
Znanje prodavatelja je ključni faktor. Ako je bio svjestan materijalnog nedostatka i namjerno ga prikrio ili šutio, snosi pravnu odgovornost.
To se odnosi čak i ako niste postavili konkretna pitanja o tom konkretnom problemu. Morate dokazati da je prodavatelj znao za nedostatak.
Dokazi mogu uključivati prethodne ponude za popravak, prepisku o problemu ili izjave svjedoka. Ako je nedostatak bio dovoljno očit da je prodavatelj trebao znati za njega, sudovi ga mogu proglasiti odgovornim.
Odgovornost prodavatelja proteže se i na namjerno prikrivanje i na nemarno propuštanje otkrivanja. Ne može se pozivati na neznanje o problemima kojih je razumno trebao biti svjestan kao vlasnik nekretnine.
Profesionalni prodavači i agenti za nekretnine suočavaju se s još strožim zahtjevima za otkrivanje informacija. Očekuje se da imaju veće znanje o stanju nekretnine od privatnih prodavača.
Koji je rok zastare za pokretanje pravnog postupka protiv skrivenih nedostataka u Nizozemskoj?
Nizozemski zakon propisuje stroge rokove za podnošenje zahtjeva za skrivene nedostatke. Morate djelovati odmah nakon što otkrijete nedostatak.
Opće pravilo nalaže da obavijestite prodavatelja o nedostatku u razumnom roku nakon otkrivanja. Što se smatra razumnim ovisi o okolnostima, ali čekanje mjesecima bez dobrog razloga vjerojatno će naštetiti vašem zahtjevu.
Nakon što ste dali tu obavijest, članak 7:23 stavak 2 Građanskog zakonika daje vam dvije godine od obavijesti, a ne od otkrića, za podnošenje zahtjeva, osim ako zastarni rok nije vremenski prekinut pisanim zahtjevom. Međutim, taj rok može biti kraći ovisno o uvjetima vašeg ugovora o kupoprodaji.
Imajte na umu da se fiksni dvomjesečni rok koji ljudi često navode odnosi na potrošače koji kupuju pokretnine, a ne na kupnju kuće, gdje se primjenjuje otvoreni standard razumnog roka. Kupoprodajni ugovori također mogu sadržavati vlastite, kraće rokove obavještavanja, stoga pročitajte klauzulu prije nego što se oslonite na zakonsku.
Sat počinje teći kada otkrijete ili ste razumno trebali otkriti nedostatak. Ne možete odgađati djelovanje tvrdeći da ste tek nedavno postali svjesni problema koji se ranije mogao otkriti.
Ako propustite zakonski rok, općenito gubite pravo na podnošenje zahtjeva. Sudovi rijetko produžuju te rokove, što čini brzo djelovanje ključnim.
Je li potrebno napraviti pregled nekretnine prije kupnje kuće u Nizozemskoj kako bi se otkrili potencijalni skriveni nedostaci?
Profesionalni pregled nekretnine nije zakonski obavezan u Nizozemskoj, ali je vrlo preporučljiv. Provođenje temeljitog pregleda štiti vaše interese i jača vaš položaj ako se kasnije pojave nedostaci.
Imate zakonsku obvezu pregledati nekretninu prije kupnje. To znači da morate poduzeti razumne korake kako biste utvrdili vidljive ili uočljive nedostatke.
Sudovi očekuju od kupaca da postupaju s dužnom pažnjom. Angažiranje kvalificiranog građevinskog inspektora ili građevinskog inženjera omogućuje stručnu procjenu stanja nekretnine.
Ovi stručnjaci mogu prepoznati potencijalne probleme koje biste mogli propustiti tijekom povremenih pregleda. Njihova izvješća dokumentiraju stanje nekretnine u trenutku kupnje.
Anketa prije kupnje pomaže vam da donesete informiranu odluku o kupnji i izbjegnete nekretnine s ozbiljnim problemima. Također pruža dokaz da ste proveli razuman pregled, što je važno ako kasnije tvrdite da je nedostatak bio skriven.
Bez profesionalnog pregleda, dokazivanje da je nedostatak doista bio skriven postaje teže. Prodavači i sudovi mogu tvrditi da bi pravilna inspekcija otkrila problem.
Trošak građevinskog pregleda je skroman u usporedbi s potencijalnim troškovima neotkrivenih nedostataka. Većina nizozemskih kupaca naručuje strukturne preglede prije dovršetka kupnje nekretnine.
Law & More savjetuje kupce i prodavače stambenih nekretnina na Nizozemskom o skrivenim nedostacima: procjenjuje zadovoljava li nedostatak prag normalne upotrebe, testira starost, klauzule o nenastanjenosti i isključenju, dostavlja obavijest kojom se zadržava vaš zahtjev, daje upute i osporava stručna izvješća te pregovara ili vodi parnicu o naplati. Ako ste otkrili nedostatak ili ćete potpisati ugovor koji sadrži klauzule koje ne razumijete, obratite se našim odvjetnicima za nekretnine prije nego što rokovi počnu teći. Praktični savjeti o pregovaranju o samom ugovoru navedeni su u našem savjeti za snalaženje u nizozemskom ugovornom pravu.
