Kupnja kuće u Nizozemskoj kao stranac

Kupnja kuće u Nizozemskoj ima fiksni pravni oblik: ponudu, pisani kupoprodajni ugovor, zakonsko razdoblje mirovanja, prethodne uvjete, polog i javnobilježnički ugovor o prijenosu vlasništva registriran u Zemljišnom registru. Većina smjernica za međunarodne klijente dolazi od agenata za nekretnine i usredotočuje se na cijenu. Ovaj članak umjesto toga navodi pravne korake - što vas obvezuje i kada, te od čega još uvijek možete odustati. To je pravni savjet, a ne financijski savjet.

Može li strani državljanin kupiti kuću u Nizozemskoj?

Da. Ne postoji ograničenje nacionalnosti za vlasništvo nad stambenom nekretninom u Nizozemskoj. Ne morate biti nizozemski državljanin, državljanin EU ili stanovnik Nizozemske da biste postali registrirani vlasnik. Ne postoji dozvola niti minimalno razdoblje boravka. Zemljišni registar (Kadaster) evidentira vlasnika svake parcele bez obzira na putovnicu vlasnika.

Dvije se točke često zamjenjuju sa zabranom koja ne postoji. Prvo, vlasništvo nije imigracijski status: kupnja vam ne daje pravo boravka, a neriješen status vas ne sprječava da posjedujete nekretninu. Drugo, neke općine ograničavaju kupnju za najam, a ne strance. Prema shemi pod nazivom opkoopbescherming , koja je na snazi ​​od 1. siječnja 2022., općina može odrediti naselja u kojima se jeftinija ili srednje cjenovno vrijedna kuća ne smije iznajmljivati ​​​​određeno vrijeme nakon kupnje bez dozvole. To utječe na to što radite s kućom, a ne na to tko ste.

Što vam je potrebno prije nego što date ponudu

Broj građanske službe (BSN)

BSN se automatski izdaje svima registriranima u nizozemskoj bazi podataka osobnih evidencija; nerezidenti se umjesto toga mogu unijeti u bazu podataka nerezidenata i na taj način ga dobiti. Vlasništvo ne ovisi o posjedovanju BSN-a, ali porezna prijava koju podnosi bilježnik ovisi o tome, a banke će je tražiti.

Nizozemski bankovni račun

Nijedan zakon ga ne zahtijeva, ali će vam trebati. Cijena i troškovi uplaćuju se na klijentski račun javnog bilježnika ( derdengeldenrekening ), a plaćanja sa stranog računa su sporija i češće ih zadržavaju čekovi protiv pranja novca. Sredstva koja nisu proknjižena ujutro prilikom prijenosa zaustavit će ga.

Što će hipotekarni zajmodavac zahtijevati, na pravnoj razini

• Nizozemska hipoteka je stvarno pravo nastalo zasebnim javnobilježničkim aktom, sastavljenim u istom terminu kao i prijenos i registriranim u istim registrima.
• Zajmodavac obvezujuća pisana ponuda je ono na što bi trebali biti vezani vaši uvjeti financiranja. Privremena indikacija nije ponuda, a oslanjanje na nju je najčešći način na koji kupci gube polog.
• Ako ste u braku ili registriranom partnerstvu, vaš supružnik obično mora biti stranka ili dati pristanak. Strani režimi bračne imovine kompliciraju ovo; unaprijed to raspravite s javnim bilježnikom.

Agenti za nekretnine: tko zastupa koga

Tu se strani kupci najčešće uhvate u zamku. Agent koji vam pokazuje kuću, odgovara na vaša pitanja i sastavlja kupoprodajni ugovor je prodajni agent ( verkoopmakelaar ), kojeg prodavatelj angažira i plaća, a koji djeluje u interesu prodavatelja. Ništa rečeno na razgledavanju to ne mijenja. On nije neutralan, nije vaš savjetnik i nemate obvezu pregovarati o sniženju cijene ili vas savjetovati o uvjetima na kojima biste trebali inzistirati.

Agent za kupnju ( aankoopmakelaar ) dobiva od vas upute za: procjenu, nadmetanje, provjeru udruge vlasnika i procjenu te pomoć u obavljanju vaše dužnosti istrage. Prema profesionalnim pravilima glavnih udruga agenata, jedan agent ne smije djelovati za obje strane u istoj transakciji.

Ponuda i zašto vas još ne obvezuje

Tražena cijena je poziv na pregovore, a ne ponuda. Prodavatelj može odbiti najvišu ponudu, prihvatiti nižu uz bolje uvjete ili prodati negdje drugdje. Tamo gdje je interes velik, nekretnina može ići na zatvoreni natječaj ( inschrijving ), a prodavatelj i dalje bira.

Pravna točka koja je najvažnija je sljedeća. Ako je kupac privatna osoba koja ne djeluje u sklopu poslovne ili profesionalne djelatnosti, a nekretnina je namijenjena za stanovanje, kupnja mora biti sklopljena u pisanom obliku (čl. 7:2 BW). Dok obje strane ne potpišu ugovor, nema obvezujuće prodaje. Ponuda prihvaćena telefonom, e-poštom ili rukovanjem vas ne obvezuje.

Posljedica je neugodna: ne veže ni prodavatelja. Do potpisa on može prihvatiti višu ponudu, a vi nemate nikakva prava. Kupci koji pretpostavljaju da je „naša ponuda prihvaćena“ znači da je kuća njihova, te su stoga izloženi mogućnostima uklanjanja knjiga. Brzo inzistirajte na pisanom ugovoru.

Kupoprodajni akt (koopovereenkomst)

Gotovo svaka postojeća kuća prodaje se na temelju standardnog modela kupoprodajnog ugovora koji zajednički sastavljaju udruge agenata i organizacije potrošača. Njegova upotreba nije obvezna, ali odstupanja zaslužuju propitivanje: model je namjerno uravnotežen, pa klauzula dodana na njega obično ide u korist prodavatelja. Provjerite barem:

• Katastarski opis i je li zemljište u slobodnom vlasništvu ili se drži na temelju zakupa.
• Popis pokretnih predmeta i uređaja — sporovi oko kuhinja i podova se mogu izbjeći.
• Datum premještaja i datum zaposlenja, koji se mogu razlikovati.
• Preduvjeti, njihovi rokovi i kako se moraju primijeniti.
• Depozit ili bankovna garancija i kada se moraju dati.
• Dodane klauzule: klauzula o dobi, klauzula o stanju u kojem jest, klauzula o azbestu ili ona kojom se navodi da prodavatelj nikada nije tamo živio.
• Tereti: služnosti, kvalitativne obveze i komunalna ograničenja.

Prije potpisivanja neka se pregleda ugovor: nakon što istekne razdoblje hlađenja i uvjeti prestanu važiti, njegovi uvjeti postaju jednostavno vaš ugovor.

Zakonski rok za hlađenje

Privatni kupac stana ima zakonski rok za raskidanje kupnje od tri dana (čl. 7:2 BW).

• Počinje dan nakon što vam se uruči potpisani ugovor ili njegova kopija. Zatražite datiranu potvrdu.
• Najmanje dva od ta tri datuma ne smiju biti subota, nedjelja ili priznati državni praznik; inače se dodaje još jedan dan.
• Nije potrebno navesti razlog i ne isplaćuje se nikakva odšteta. Štiti samo kupca; prodavatelj nema ekvivalentno pravo.
• Raspustiti u pisanom obliku i osigurati obavijest doseže prodavatelj ili prodajni agent unutar roka - poslano zadnjeg dana, ali primljeno kasnije je prekasno.

Prethodni uvjeti (ontbindende voorwaarden)

Preduvjeti su dogovoreni putevi za bijeg u vlasničkom listu - najvrjednija zaštita kupca i prva stvar koja se žrtvuje na konkurentnom tržištu. Odricanje od njih radi pobjede na natjecanju pretvara nefinanciranu kupnju u osobnu obvezu od otprilike deset posto cijene.

Uvjet financiranja

• Postavite realan rok. Uobičajeno je četiri do šest tjedana; zajmodavcu koji se bavi stranim prihodima ili probnim radom može biti potrebno više.
• Navedite iznos i, ako je moguće, uvjete pod kojima financiranje mora biti dostupno.
• Model ugovora obično zahtijeva da se pozivanje dokumentiratiPravovremena pisana obavijest, potkrijepljena pisanim odbijanjima zajmodavca. Nepotkrijepljena izjava da je financiranje propalo rutinski se odbija.
• Ako se rok propusti, zatražite produženje pismeno prije istječe i pribavite prodavateljev pisani pristanak. Šutnja nije produljenje.

Stanje strukturnog istraživanja

To vam omogućuje da raskinete ugovor ili ponovno pregovarate ako pregled otkrije troškove popravka iznad dogovorenog praga. Dvije stvari moraju biti točne: prag i koji se troškovi uračunavaju u njega - uvjet koji broji samo „neposredno potrebne“ popravke mnogo je uži od onog koji broji sve pronađene nedostatke.

Uvjet nacionalnog jamstva za hipoteku

Nacionalno jamstvo za hipoteke (Nacionalno jamstvo za hipoteke, NHG) reduces the lender’s risk and normally the interest rate, and protects the borrower against a residual debt in defined circumstances. The maximum loan that can be guaranteed, the higher ceiling that applies where energy-saving measures are financed with it, and the one-off fee are set each year by the Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen and published on its own website; ask your lender for the figures current on the date of your application. Because NHG attaches to the loan rather than the house, a buyer relying on it should make the purchase conditional on obtaining finance sa NHG, ne samo o dobivanju financiranja.

Bez obzira na uvjet, pravilo je isto: pozovite ga se na vrijeme, pismeno, u obliku koji ugovor propisuje. Uvjet koji se loše pozove ne vrijedi ništa.

Depozit ili bankovna garancija

U ugovoru se obično od vas traži da, unutar određenog roka nakon isteka uvjeta, uplatite polog na klijentski račun javnog bilježnika ili dostavite bankovno jamstvo. Model ugovora o kupnji NVM-a, VBO-a, VastgoedPRO-a i Vereniging Eigen Huis određuje iznos od 10% kupoprodajne cijene . Jamstvo izdaje vaša banka uz naknadu i izbjegava vezanje gotovine; polog zadržava javni bilježnik i on se odbija od cijene prilikom prijenosa. Oboje osigurava kaznu koju biste dugovali u slučaju neizvršenja. Propuštanje je samo po sebi kršenje ugovora i to je rok koji kupci koji financiraju iz inozemstva najčešće propuštaju.

Anketa, otkrivanje i vaša vlastita dužnost istrage

Nizozemski zakon nameće dužnosti objema stranama. Prodavatelj mora isporučiti nekretninu koja je u skladu s ugovorom i prikladna je za normalnu upotrebu kao stambeni objekt (čl. 7:17 BW) te je mora prenijeti bez posebnih troškova i ograničenja osim onih koje ste izričito prihvatili (čl. 7:15 BW). Mora otkriti što zna o nekretnini.

Nasuprot tome stoji dužnost kupca da istraži. Nedostaci koje ste mogli otkriti pregledom, pitanjem ili naručivanjem procjene su, u pravilu, vaš problem. Obveza otkrivanja je općenito jača kada je prodavatelj znao za nedostatak i ništa nije rekao, ali nikada nije planirao dobiti tu raspravu. Umjesto toga, istražite: naručite procjenu, pročitajte prodavateljev upitnik i plan zaštite okoliša, a za stan i dokumente udruge vlasnika.

Dvije klauzule prebacuju rizik na kupca. Klauzula o starosti ( ouderdomsclausule ), uobičajena kod starijih kuća, ograničava odgovornost prodavatelja tako da prihvaćate standarde gradnje i održavanja iz doba u kojem je zgrada bila izgrađena; formulacija je važna jer neke verzije nadilaze istinski nedostatke povezane sa starenjem. Klauzula "kakvo jest" prodaje nekretninu u njenom sadašnjem stanju s isključenom odgovornošću prodavatelja koliko je to zakonski dopušteno, često uparena s klauzulom kojom se bilježi da prodavatelj nikada nije tamo živio. Tamo gdje vidite bilo koju od ovih odredbi, procjena prestaje biti opcionalna.

If a defect emerges after transfer, notify the seller in writing at once. Art. 7:23 BW requires the buyer to complain within a reasonable time (bekwame tijd) of discovering the defect, or of the moment he ought reasonably to have discovered it; the fixed two-month period of that article applies to consumer purchases of movable goods, not to the purchase of a house, so there is no safe number of weeks to rely on. A buyer who waits loses the claim.

Javni bilježnik, prijenos vlasništva i trenutak vlasništva

Nizozemska imovina ne može se privatno prenijeti. Vlasništvo prelazi tek nakon što javni bilježnik sa sjedištem u Nizozemskoj sastavi javnobilježnički akt o prijenosu, nakon čega slijedi registracija u javnim registrima koje vodi Zemljišni registar (čl. 3:89 BW). Prijenos također zahtijeva važeći vlasnički dokument i prodavatelja s ovlaštenjem raspolaganja (čl. 3:84 BW).

Većina vaše zaštite leži u javnobilježničkom radu:

• Pretražuje registre kako bi potvrdio vlasništvo prodavatelja i identificirao hipoteke, ovrhe, služnosti i ograničenja - ponavljajući to na dan potpisivanja i nakon registracije.
• Provjerava vaš identitet i izvor vaših sredstava u skladu s pravilima o sprječavanju pranja novca.
• Sastavlja prijenosni ugovor i, ako se zadužujete, hipotekarni ugovor te izdaje izjavu o završetku.
• Osigurava otplatu postojećih hipoteka, isplaćuje novac prodavatelju tek nakon što je registracija potvrđena i plaća porez na prijenos vlasništva.

Vlasnik postajete registracijom vlasničkog lista - ne potpisom i ne uplatom. Kupac tradicionalno bira javnog bilježnika, budući da kupac plaća. Birajte: naknade se razlikuju, a vrijedi pronaći javnog bilježnika koji je navikao raditi na engleskom jeziku.

Troškovi

Postojeće kuće se obično prodaju kosten koper (kk): kupac snosi troškove prijenosa uz cijenu. Novogradnja je često besplatno pod imenom (von), uključujući i njih. Glavna stavka je porez na prijenos (prekoračenja). Four regimes exist side by side: a one-off exemption for a first-time buyer within an age bracket who will live in the home and whose purchase stays under a maximum value; a reduced rate for a dwelling you will occupy yourself as your main residence; a higher rate for a dwelling you will not occupy, such as a holiday home or a buy-to-let; and the general rate for other immovable property. The rates, the age bracket and the value ceiling sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer, are adjusted by the legislature in the annual tax package, and are published by the Belastingdienst; check the figure applying on the date of transfer rather than the date of the contract, and take it from your tax adviser. The rate for dwellings not used as a main residence was reduced with effect from 1 January 2026, so older summaries quote a higher figure.

Also budget for the notary’s fees for the transfer and mortgage deeds; the Land Registry registration fee for each deed, set annually by the Kadaster; a valuation; a survey; the NHG fee; mortgage advice; and a buying agent’s fee.

Zakup zemljišta i udruge vlasnika

Zakup zemljišta (erfpacht). U dijelovima Amsterdam i u nekim drugim gradovima kupujete zgradu i dugoročni zakup zemljišta, a ne samo zemljište: pravo korištenja, podložno uvjetima i uz rentu za zemljište koja se može fiksno odrediti, periodično revidirati ili otkupljivati ​​zauvijek. Pročitajte uvjete i mehanizam revizije prije nego što date ponudu - revizija koja dospijeva ubrzo nakon kupnje može biti skupa.

Udruge vlasnika stana ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Kupnja stana znači kupnju prava na stan, a članstvo je automatsko i obvezno. Prije potpisivanja, pribavite akt o podjeli stana, interna pravila, nedavne zapisnike, račune, stanje rezervnog fonda i eventualni plan održavanja te provjerite jesu li veći radovi riješeni, ali nisu plaćeni. Nedovoljno financirana udruga je obveza koju nasljeđujete.

Ako prodavatelj ne ispuni

Nakon što prođe razdoblje hlađenja i uvjeti prestanu važiti, ugovor obvezuje obje strane. Ako prodavatelj odbije prenijeti ugovor na dogovoreni datum, standardni model pruža strukturirani pravni lijek: dostaviti pisanu obavijest o neizvršenju obveze dopuštajući kratko razdoblje propisano ugovorom; ako i dalje ne ispuni obvezu, ili raskinuti ugovor i tražiti kaznu ili zahtijevati ispunjenje i tražiti dnevnu kaznu za kašnjenje. Kazna obično iznosi 10% kupoprodajne cijene - zbog čega je polog postavljen na taj iznos.

Isti mehanizam radi protiv vas: kupac koji ne može dovršiti, bez ikakvog uvjeta na koji bi se mogao pozvati, suočava se s tom kaznom, a javni bilježnik zadržava polog. Poslušajte savjet čim se pojavi prvi znak da će rok biti propušten.

Vremenska crta korak po korak