Uvod

Kupnja nove kuće tijekom razvoda braka moguća je u Nizozemskoj pod određenim uvjetima. Možete li samostalno kupiti kuću i kakve su financijske posljedice u potpunosti ovisi o vašem imovinskom režimu u braku i trenutku kada podnesete zahtjev za razvod braka sudu.

Ovaj je članak namijenjen osobama koje se razvode i razmišljaju o kupnji novog doma tijekom brakorazvodnog postupka. Ovdje ćete pronaći odgovore bez obzira trebate li pristanak bivšeg partnera, što se događa s imovinskim pravima ili kako hipotekarni zajmodavac gleda na vašu situaciju. Ne pokrivamo razdoblje nakon konačne registracije u matičnim knjigama, jer se tada primjenjuju pravila za samce.

Izravan odgovor: Da, možete kupiti novi dom tijekom brakorazvodne parnice, ali posljedice uvelike variraju. Ako kupite prije nego što je podnesen zahtjev za razvod braka, nekretnina će se smatrati zajedničkom imovinom i vaš bivši partner će automatski postati suvlasnik. Ako kupite nakon što je zahtjev podnesen, nekretnina će u načelu biti u potpunosti vaša.

Ovaj članak pokriva sljedeće ključne točke:

• Kako vaš bračni imovinski režim određuje hoće li vaš bivši partner postati suvlasnik
• Zašto je vrijeme podnošenja zahtjeva za razvod braka toliko važno
• Koja je suglasnost potrebna za kupnju i hipoteku
• Financijske posljedice za alimentaciju, troškove stanovanja i porez
• Praktični koraci za dobivanje hipoteke tijekom razvoda

Razumijevanje režima bračne imovine

Režim bračne imovine određuje tko postaje vlasnik kuće koju kupujete tijekom brakorazvodnog postupka. To je osnova za sva daljnja pitanja o pristanku, hipotekama i podjeli imovine. Bez znanja pod kojim ste režimom vjenčani, ne možete procijeniti posljedice kupnje kuće.

U braku u zajednici stečene imovine, imovina i dugovi se automatski dijele. U slučaju predbračnog ugovora, to se može urediti potpuno drugačije. Točan tekst vašeg bračnog ugovora je u tom pogledu odlučujući.

Potpuna zajednica imovine

U braku s potpunom zajednicom imovine, u načelu sve što se kupi tijekom braka spada u zajedničku imovinu. To se odnosi na brakove sklopljene prije 1. siječnja 2018., ali i na kasnije brakove bez predbračnog ugovora, gdje sve što se steklo tijekom braka spada u zajedničku imovinu.

Posljedice za kupnju kuće:

• Nova kuća koju kupite prije raskida zajednice automatski postaje zajedničko vlasništvo.
• Vaš bivši partner postaje suvlasnik, čak i ako je samo vaše ime na kupoprodajnom ugovoru.
• Hipotekarni dug također pripada zajednici.
• Ovaj novi dom mora biti uključen u brakorazvodni sporazum prilikom njegove podjele.

Na prvi pogled može se činiti mudrim brzo kupiti kuću, ali to stvara dodatnu imovinu koja se mora podijeliti. To komplicira brakorazvodni postupak.

Razdvajanje imovine

Predbračni ugovor s potpunom podjelom imovine daje vam znatno više slobode. Ako su kuće izričito isključene iz bilo kakvog zajedničkog vlasništva, možete samostalno kupiti kuću bez da vaš bivši partner postane suvlasnik.

Prednosti ovog sustava:

• Nova nekretnina je u potpunosti vaše privatno vlasništvo
• Ne morate tražiti dopuštenje za samu kupnju
• Drugi partner ne sudjeluje ni u kakvoj vrijednosti viška ili manjka
• Sporazum o razvodu braka postaje mnogo jednostavniji

Molim zabilježite: Mnogi ljudi vjeruju da imaju potpuno odvojenu imovinu, iako njihov bračni ugovor može uključivati ​​ograničenu zajedničku imovinu ili klauzule o nagodbi. Uvijek provjerite točan tekst predbračnog ugovora. Ako domovi nisu izričito isključeni, primjenjuju se ista pravila kao i za zajedničku imovinu.

Pitanje koji se sustav primjenjuje određuje početnu poziciju. Ali čak i kod zajedničke imovine, postoji ključni trenutak kada se situacija mijenja: podnošenje zahtjeva za razvod braka.

Vrijeme podnošenja zahtjeva za razvod braka

Trenutak kada vi ili vaš bivši partner podnesete zahtjev za razvod braka sudu određuje vlasništvo nad novim domom. Od 2012. godine to je pravni referentni datum: na taj datum se raskida zajednička imovina. To ima retroaktivni učinak na sve kupnje obavljene nakon tog datuma.

Prije podnošenja peticije

Sve dok zahtjev za razvod braka nije podnesen, u potpunosti ste imovinsko vezani prema svom partneru. zakonKupnja kuće u ovoj fazi ima dalekosežne posljedice.

Što se događa:

• Nova nekretnina automatski postaje dio zajedničke imovine
• Vaš bivši partner postaje suvlasnik, bez obzira na to tko potpiše kupoprodajni ugovor
• Zajam također pripada zajedničkoj imovini i oba partnera su u načelu odgovorna za njega.
• Prilikom naknadne podjele mora se utvrditi tko će dobiti tu imovinu ili će se ona prodati

rizici:

• Stvarate dodatnu imovinu koja se mora podijeliti
• Drugi partner može tražiti polovicu bilo kojeg budućeg viška vrijednosti
• Vjerovnici vašeg bivšeg partnera također mogu naplatiti svoja potraživanja iz ove imovine putem zajedničke imovine.
• Sukob oko raspodjele mogao bi eskalirati

U praksi je stoga rijetko mudro kupiti kuću prije nego što je podnesena tužba za razvod braka. Uostalom, stvarate imovinu koju ćete možda morati dijeliti.

Nakon podnošenja peticije

Od trenutka kada sud primi zahtjev za razvod braka, zajednička imovina se razvrgava. To iz temelja mijenja situaciju.

Posljedice za vlasništvo:

• Novi dom koji sada kupujete pripada vašoj privatnoj imovini
• Vaš bivši partner ne postaje suvlasnik
• Dug je također privatni; drugi partner nije odgovoran
• Ova imovina ne mora biti uključena u diobu bračne zajednice.

Važna nijansa za hipoteku: Iako možete samostalno kupiti kuću, možda će vam i dalje trebati pristanak bivšeg partnera za podizanje hipoteke. Sve dok razvod nije službeno upisan u matične knjige rođenih, neki će vas zajmodavci i dalje smatrati vjenčanim. Ako vaš partner odbije, možete podnijeti zahtjev sudu za odobrenje.

iznimke

Postoje iznimke gdje nekretnina može ostati izvan zajednice čak i prije nego što je zahtjev podnesen.

Reinvestiranje vlastitih sredstava: Ako nekretninu u potpunosti financirate privatnom imovinom – na primjer, darom s klauzulom o isključenju ili nasljedstvom – nekretnina može biti izvan režima zajedničke imovine. Primjenjuju se strogi uvjeti:

• Najmanje 50% kupoprodajne cijene mora potjecati iz dokazivih osobnih sredstava.
• To mora biti zabilježeno u javnobilježničkom aktu
• Porijeklo sredstava mora biti provjerljivo

Ovaj izuzetak je teško primijeniti u praksi ako vam je potreban i kredit. Uvijek potražite pravni savjet za ovo.

Praktične posljedice i postupak

Pravna mogućnost kupnje kuće je jedno; praktična izvedivost je sasvim drugo. Zajmodavci hipoteka oprezni su u situacijama razvoda, a financijske posljedice protežu se dalje od same kupoprodajne cijene.

Zahtjev za hipoteku tijekom razvoda

Dobivanje hipoteke tijekom brakorazvodnog postupka je moguće, ali zahtijeva temeljitu pripremu. Banke žele sigurnost u vezi s vašom financijskom situacijom nakon razvoda.

Koraci za podnošenje zahtjeva za hipoteku:

1. Procijenite svoju financijsku situaciju – Napravite pregled svojih prihoda, dugova, troškova stanovanja i svih obveza uzdržavanja
2. Nabavite (nacrt) sporazuma o razvodu braka – Ovo sadrži sporazume o zajedničkom domu, raspodjeli viška vrijednosti ili preostalog duga i alimentaciji
3. Dobijte jasnoću o staroj kući – Banka želi znati prodajete li bračnu kuću ili će jedno od vas nastaviti živjeti u njoj
4. Zatražite preliminarne konzultacije s hipotekarnim savjetnikom – Izračunajte svoju maksimalnu kreditnu sposobnost sa i bez alimentacije

Potrebni dokumenti:

• Potpisan ili nacrt sporazuma o razvodu braka
• Sporazumi o podjeli kuće u trenutnom vlasniku
• Dokaz o prihodima i eventualnoj alimentaciji
• Pregled postojećih troškova hipoteke i ostalih obveza

Brakorazvodni sporazum je ključan. Bez odgovarajućih sporazuma o starom domu i alimentaciji, hipotekarni zajmodavac često neće izdati obvezujuću ponudu. Banka želi uzeti u obzir sve buduće troškove.

Usporedba financijskih posljedica

Tumačenje: Najbolja početna pozicija je kupnja nakon podnošenja zahtjeva, s potpisanim ugovorom koji sadrži jasne dogovore o vlastitom domu, uzdržavanju supružnika i podjeli imovine. To daje hipotekarnom zajmodavcu sigurnost i sprječava da drugi partner neočekivano postane suvlasnik.

Izbor trenutka kupnje također ima porezne posljedice. Dodatni program kredita znači da morate uplatiti kapital iz stare kuće u novu kako biste zadržali potpuno oslobođenje od kamata na hipoteku. U slučaju složene podjele, to može biti teško izračunati.

Uobičajeni problemi i rješenja

Praksa pokazuje da kupnja kuće tijekom razvoda rijetko ide glatko. Ovo su najčešći problemi.

Bivši partner odbija pristanak

Ponekad odlazeći partner ili preostali partner odbija surađivati ​​s hipotekom, bilo zbog nespremnosti ili radi stvaranja financijskog leveragea.

Rješenje: Možete podnijeti zahtjev sudu za odobrenje koje će zamijeniti pristanak vašeg partnera. Sudac će odvagnuti uključene interese: je li kupnja razumna? Trebate li nekretninu za stanovanje (npr. za djecu)? Preuzima li drugi partner nerazuman rizik?

U slučaju razumne kupnje nekretnine i jasnog financijskog opravdanja, sud će obično odobriti odobrenje. Međutim, to traje neko vrijeme i uključuje pravne troškove.

Hipotekarni zajmodavac nameće dodatne zahtjeve

Banke su stroge. Bez konačnog sporazuma o razvodu braka ili ako postoji neizvjesnost oko starog doma, financiranje može biti blokirano.

Rješenja:

• Što prije dogovorite s bivšim partnerom/partnericom jasne uvjete zajedničkog doma.
• Izričito navedite u ugovoru da oba partnera daju jedno drugom dopuštenje za kupnju još jedne kuće.
• Razmotrite privremeni najam ako postupak traje predugo
• Pitajte hipotekarnog zajmodavca koje dodatne instrumente osiguranja prihvaćaju (npr. dodatna osobna sredstva, jamstva ili niži iznos kredita).

Neke banke koriste „privremenu ponudu“ podložnu uvjetima, koja postaje konačna nakon potpisivanja ugovora.

Utjecaj na troškove održavanja i stanovanja

Nova hipoteka utječe na vašu sposobnost plaćanja alimentacije supružnika. Sud uzima u obzir razumne troškove stanovanja; izuzetno visoki troškovi zbog ambiciozne kupnje nisu u potpunosti odraženi.

Strategije:

• Kupite kuću s troškovima stanovanja koji su proporcionalni vašim prihodima
• Unaprijed izračunajte utjecaj na održavanje koristeći Trema standarde
• Uzmite u obzir dvostruke troškove ako stara kuća još nije prodana
• Posavjetujte se s financijskim savjetnikom za razvod o optimalnoj ravnoteži

Odabir skupog novog doma može povećati vašu obvezu održavanja ili smanjiti vaš vlastiti životni prostor. Pažljivo odvagnite to.

Zaključak i sljedeći koraci

Kupnja novog doma tijekom razvoda je zakonski dopuštena, ali posljedice ovise o vašem režimu bračne imovine i, prije svega, o vremenu kupnje. Ako kupite prije podnošenja zahtjeva za razvod, dom će se smatrati zajedničkom imovinom i vaš bivši partner će imati udio u njemu. Ako kupite nakon što je zahtjev podnesen, nekretnina je samo vaša. Međutim, i dalje može biti potreban pristanak za hipoteku, pod uvjetom da razvod još nije okončan i registriran.

Neposredni koraci koje treba poduzeti:

1. Provjerite u kojem ste bračnoimovinskom režimu vjenčani – zatražite predbračni ugovor od odvjetnika.
2. Posavjetujte se s odvjetnikom ili posrednikom o podnošenju zahtjeva za razvod braka kako biste došli do ispravnog referentnog datuma
3. Napravite jasne dogovore o trenutnom zajedničkom domu i zabilježite ih u brakorazvodnom sporazumu
4. Zakažite sastanak s hipotekarnim savjetnikom kako biste izračunali svoju kreditnu sposobnost, uključujući obveze održavanja
5. Ako je potrebno, podnesite zahtjev za odobrenje sudu ako vaš bivši partner ne surađuje.

Povezane teme koje mogu biti relevantne: shema dodatnog kredita za višak vrijednosti, odbitak kamata na hipoteku nakon razvoda i izračun alimentacije za supružnika.

Često postavljana pitanja

Mogu li kupiti kuću prije nego što razvod postane pravomoćan? Da, možete. Ključni trenutak nije konačni razvod, već datum kada je sudu podnesen zahtjev za razvod. Od tog trenutka nadalje, zajednička imovina se raskida i nova kuća je, u načelu, izvan zajednice.

Što se događa ako moj bivši partner ne da svoj pristanak? Nakon razvrgnuća zajedničke imovine, za samu kupnju ne trebate privolu. Međutim, to može biti drugačije za hipoteku. Ako vaš partner odbije, možete podnijeti zahtjev sudu za odobrenje. Sud će procijeniti je li kupnja razumna i je li vaš bivši partner izložen nerazumnom riziku.

Hoće li nova hipoteka utjecati na moju alimentaciju? Da. Vaši novi troškovi stanovanja bit će uključeni u izračun vaše sposobnosti plaćanja uzdržavanja supružnika. Međutim, sud će uzeti u obzir razumne troškove stanovanja; izuzetno skup dom neće biti u potpunosti obeštećen.

Mogu li prenijeti svoju povoljnu kamatnu stopu na hipoteku na novi dom? U većini slučajeva, ne. Hipoteku na bračnom domu mora otplatiti ili preuzeti osoba koja tamo ostaje. Uzimate novu hipoteku po trenutnim kamatnim stopama. Neke banke nude prenosivu hipoteku prilikom prelaska unutar vlastitog portfelja, ali to nije standardna praksa u slučaju razvoda.

Što ako kupim kuću prije nego što je zahtjev podnesen? Tada ovaj dom spada u zajedničku imovinu i vaš bivši partner postaje suvlasnik. To se također odnosi i ako je na vlasničkom listu samo vaše ime. Dom mora biti uključen u diobu, što komplicira postupak.