Dva poduzetnika mogu unajmiti gotovo identične prostore u istoj ulici, za otprilike istu cijenu. Pa ipak, njihov pravni položaj i zaštita koju im zakon pruža mogu se uvelike razlikovati. Ta razlika ne ovisi o tome što stranke stave na papir, već o prirodi korištenja. Nizozemski zakon o najmu prepoznaje dva odvojena režima za poslovne prostore: članak 7:290 nizozemskog građanskog zakonika (DCC) i članak 7:230a DCC. Oba su uglavnom obvezni zakoni, što znači da stranke ne mogu jednostavno odstupiti od njih. Ispravan režim stoga nije ugovorni izbor, već pravna činjenica koja proizlazi iz načina na koji se prostori stvarno koriste. Rano razumijevanje komercijalnog najma može vam pomoći da izbjegnete skupe pogreške.
Poduzetnici koji ne znaju koji se režim na njih primjenjuje riskiraju propuštanje otkaznih rokova, nekorištenje zaštitnih prava ili potpisivanje ugovora koji nepotrebno slabi njihov položaj. Ovaj članak objašnjava po čemu se ta dva režima razlikuju i kako možete odrediti koji se režim primjenjuje na vašu situaciju.
Što je 7:290 poslovni prostor?
Članak 7:290 DCC-a štiti najmoprimce onoga što zakon naziva maloprodajnim poslovnim prostorima. To je poslovni prostor koji je dostupan javnosti i koristi se za izravnu opskrbu robom ili uslugama potrošačima na licu mjesta. Zakon kao primjere navodi trgovinu, restoran ili kafić, dostavu hrane, obrt s prodajnim prostorom okrenutim prema javnosti te hotel ili kamp.
Karakteristični primjeri
Tipični prostori veličine 7:290 su pekara s trgovinom sprijeda, butik odjeće, frizerski salon, servis za popravak bicikala s izložbenim salonom, restoran s dostavom hrane i hotel. Zajedničko im je da javnost ulazi u prostor kako bi tamo, u tom trenutku, kupila robu ili uslugu.
Glavna značajka: javna dostupnost i opskrba na licu mjesta
Najodlučniji kriterij je kombinacija dvaju elemenata: prostorije su dostupne javnosti i isporuka proizvoda ili usluge odvija se na licu mjesta. Skladište koje se nalazi iza trgovine stoga ne spada pod 7:290, čak i ako se radi o istom najmoprimcu. Isto vrijedi i za uredski prostor iznad trgovine, osim ako taj uredski prostor ne funkcionira i kao prodajno mjesto.
Što je 7:230a poslovni prostor?
Članak 7:230a DCC-a je rezidualna kategorija. Sav poslovni prostor koji nije stambeni i ne spada u definiciju članka 7:290 automatski spada pod ovaj režim. To uključuje urede, skladišne hale, distribucijske centre, tvornice, parkirna mjesta, prostorije za praksu stručnjaka (odvjetnika, fizioterapeuta, arhitekata) i izložbene salone bez izravne prodaje javnosti na licu mjesta.
Razlika u zaštiti je značajna. Dok režim 7:290 daje najmoprimcu opsežnu zaštitu najma, režim 7:230a nudi samo ograničenu zaštitu od deložacije. Prema potonjem režimu najmoprimac nema pravo na produženje najma, ali može odgoditi deložaciju putem podokružnog suda do tri godine.
Pet praktičnih razlika na prvi pogled
1. Zaštita najma
Za poslovni prostor 7:290 primjenjuje se zakonska zaštita trajanja najma. Najam se u načelu sklapa na pet godina, s produljenjem za dodatnih pet godina. Tijekom tog razdoblja najmodavac može raskinuti najam samo na temelju iscrpnih zakonskih razloga. Najmoprimac može produžiti najam putem podokružnog suda. Za poslovni prostor 7:230a ne postoji usporediva zaštita trajanja najma. Najam završava kako su se stranke dogovorile.
2. završetak
Najmodavac poslovnog prostora 7:290 može raskinuti ugovor samo iz razloga iscrpno navedenih u zakonu, kao što su hitna osobna upotreba ili uporno loši uvjeti najma. Za poslovni prostor 7:230a, raskid je u načelu bez formalnih razloga i najmodavac ne mora navesti razlog. Najmoprimac može samo zatražiti odgodu deložacije. Detaljna rasprava o razlozima za raskid može se pronaći u 2. dijelu ove serije.
3. Pregled najamnine
Za poslovni prostor 7:290, nakon isteka dogovorenog razdoblja najma, svaka stranka može zatražiti od okružnog suda da prilagodi najamninu prosječnoj najamnini usporedivog poslovnog prostora u lokalitetu tijekom posljednjih pet godina (čl. 7:303 DCC-a). Taj postupak zahtijeva mišljenje stručnjaka. Za poslovni prostor 7:230a ovo pravo ne postoji. Stranke su vezane onim što su ugovorno dogovorile, obično klauzulom o indeksiranju.
4. Trajanje ugovora
Režim 7:290 ima zakonske minimalne rokove: u načelu pet plus pet godina. Kraći rokovi mogući su samo uz odobrenje okružnog suda. Za poslovni prostor 7:230a ne postoje zakonski minimalni rokovi. Stranke mogu slobodno sklopiti ugovor na jednu godinu, tri godine ili bilo koje drugo trajanje.
5. Odstupanje od zakona
Za poslovni prostor 7:290, odstupanje od većine zakonskih zaštitnih odredbi na štetu najmoprimca dopušteno je samo ako ga je odobrio okružni sud. Ovo je snažna zaštita. Za poslovni prostor 7:230a postoji daleko veća sloboda ugovaranja. Stranke mogu same odrediti mnoge aranžmane, u granicama razumnosti i pravičnosti.
Sumnjivi slučajevi: mješovita upotreba i granične situacije
Mješovita upotreba: test pretežne namjene
U praksi se redovito događa mješovita upotreba: najmoprimac vodi trgovinu sprijeda, a stražnju polovicu prostora koristi kao skladišni prostor. Sudska praksa to rješava testom pretežne namjene: namjena koja stvarno prevladava određuje primjenjivi režim. Ako prostor trgovine čini srž poslovanja, a skladište je podređeno, cijela zakupljena nekretnina potpada pod članak 7:290 DCC-a.
Izložbeni salon, web trgovina ili vježbanje kod kuće
Izložbeni salon u kojem kupci pregledavaju proizvode, ali ih ne mogu odmah kupiti, u načelu ne spada pod članak 7:290. Uostalom, ne postoji izravna opskrba na licu mjesta. Za web trgovinu s mjestom preuzimanja situacija je nijansiranija: ako kupci preuzmu svoje narudžbe, ali ne obave kupnju na licu mjesta, prodajno mjesto je odsutno. Kućna praksa samozaposlenog fizioterapeuta koji dio svog doma koristi kao sobu za tretmane obično se također neće klasificirati kao prostor iz članka 7:290.
U slučaju sumnje, sud u konačnici odlučuje na temelju stvarne upotrebe i namjere stranaka prilikom sklapanja ugovora. Ugovorna klasifikacija („ovo nije 7:290 prostor“) ne obvezuje sud ako stvarna upotreba dokaže suprotno.
Što to znači za vaš ugovor?
Prvo: pažljivo i konkretno zabilježite namjeravanu upotrebu u ugovoru o najmu. To sprječava naknadne sporove o primjenjivom režimu. Drugo: provjerite odgovara li ROZ model koji najmodavac koristi vašoj situaciji. ROZ model za prostor 7:290 bitno se razlikuje od modela za prostor 7:230a, a pogrešan model može dovesti do neočekivanih posljedica. Treće: ugovorna klasifikacija koja odstupa od stvarne upotrebe nema obvezujući učinak na zakonski režim, ali može utjecati na vaš položaj u postupku.
U slučaju sumnje, prije potpisivanja provjerite ugovor o najmu. Lakše je i jeftinije unaprijed raspraviti o ugovornom izboru nego se kasnije na sudu prepirati o tome koji se režim primjenjuje.
Zašto 7:290 ili 7:230a određuje vaš stav
Razlika između 7:290 i 7:230a poslovnog prostora nije formalnost. Ona određuje u kojoj ste mjeri zaštićeni kao najmoprimac, koliko dugo imate pravo na svoju lokaciju, kada najmodavac može raskinuti najam i možete li tražiti reviziju najamnine. Režim obvezno proizlazi iz stvarne upotrebe i stoga je jedan od najodlučnijih čimbenika u svakom komercijalnom najamnom odnosu.
Korporativni pravnici od Law & More Rado ćemo vam pomoći u procjeni vašeg ugovora o najmu, određivanju primjenjivog režima i zaštiti vašeg položaja u pregovorima ili sporovima. Slobodno nas kontaktirajte za uvodni sastanak bez obveze.
Često postavljana pitanja
Koja je razlika između 7:290 i 7:230a komercijalnog prostora?
Članak 7:290 DCC-a štiti najmoprimce javno dostupnih poslovnih prostora u kojima se roba ili usluge isporučuju izravno, kao što su trgovine i ugostiteljski objekti. Članak 7:230a DCC-a je rezidualna kategorija za sve ostale poslovne prostore, kao što su uredi i skladišta. Režim 7:290 nudi znatno veću zaštitu najma.
Spada li ured pod 7:290 ili 7:230a DCC-a?
Ured u načelu spada pod 7:230a DCC-a. Uredi obično nisu dostupni javnosti kao prodajno mjesto i ne postoji izravna isporuka robe ili usluga potrošačima na licu mjesta. Najmoprimac ureda stoga ima manju zaštitu najma od najmoprimca trgovine.
Mogu li kao najmoprimac birati koji se režim primjenjuje?
Ne. Režim obvezno proizlazi iz stvarne upotrebe zakupljene nekretnine. Stranke se mogu ugovorom dogovoriti da se primjenjuje određeni režim, ali ako stvarna upotreba dokaže suprotno, sud može poništiti tu klasifikaciju.
Koji se režim najma primjenjuje na skladišni prostor kombiniran s trgovinom?
Ako je prostor trgovine dominantan element, a skladište ima podređenu funkciju, članak 7:290 DCC-a primjenjuje se na cijelu zakupljenu nekretninu. Ovo je takozvani test pretežne namjene. U slučaju sumnje preporučljivo je potražiti pravni savjet.
Više iz ove serije o pravu komercijalnog najma
Ovaj članak dio je naše serije od tri dijela o pravu komercijalnog najma. Pročitajte i ostale dijelove:
