Nedostaci u vašem poslovnom prostoru: prava, održavanje i smanjenje najamnine

Nedostaci poslovnih prostora često uzrokuju sporove između najmoprimca i najmodavca. Ipak, ne predstavlja svako oštećenje zakupljenog prostora nedostatak u pravnom smislu. Zakon definira nedostatak u članku 7:204 DCC-a kao bilo koje stanje ili karakteristiku nekretnine ili bilo koju drugu okolnost koja se ne može pripisati najmoprimcu, zbog čega nekretnina ne može najmoprimcu pružiti uživanje koje je imao pravo očekivati ​​prilikom sklapanja ugovora. Ova definicija je šira nego što se na prvi pogled čini. Ne odnosi se samo na fizičku štetu poput prokišnjavanja krova ili pokvarenog sustava centralnog grijanja. Okolnost izvan samih prostorija, poput ozbiljne buke uzrokovane radovima za koje je najmodavac odgovoran, također može predstavljati nedostatak. Odlučujuće je je li uživanje koje je najmoprimac razumno mogao očekivati ​​narušeno. Manje habanje u skladu s normalnom upotrebom nije nedostatak.

Tko je odgovoran: najmodavac ili najmoprimac?

Glavno pravilo

Glavno pravilo članka 7:206 DCC-a je jasno: najmodavac je dužan otkloniti nedostatke na zahtjev najmoprimca. Ta se obveza primjenjuje osim ako otklanjanje nedostataka nije moguće ili osim ako se troškovi popravka ne mogu razumno zahtijevati od najmodavca. Stoga najmodavac ne može jednostavno izbjeći dužnost popravka pozivanjem na troškove. Za manje popravke primjenjuje se iznimka. Popravke koji su, na temelju zakona ili običaja, na račun najmoprimca ne mora obavljati najmodavac. Zamislite zamjenu slomljene kvake, popravak oštećene lajsne ili otklanjanje manjih nedostataka za koje se od najmoprimaca razumno očekuje da ih sami obave. Granica između „manjeg popravka za najmoprimca“ i „većeg održavanja za najmodavca“ nije uvijek oštra i redovito dovodi do rasprava u praksi.

Ugovorna odstupanja putem ROZ uvjeta

U praksi se ugovori o najmu poslovnih prostora gotovo uvijek sklapaju na temelju standardnih modela Vijeća za nekretnine (ROZ). Opće odredbe ROZ-a za poslovne prostore sadrže dalekosežna odstupanja od glavnog zakonskog pravila: mnoge obveze održavanja ugovorno se prenose s najmodavca na najmoprimca. Dakle, u ROZ modelima, stvari poput unutarnjeg održavanja, održavanja instalacija, zamjene potrošnih dijelova, a ponekad i većih popravaka, stavljaju se na trošak najmoprimca. To je u načelu dopušteno, jer režim 7:230a, a uz odobrenje suda i režim 7:290, dopuštaju odstupanje od zakona. Ograničenja su određena razumnošću i pravičnošću te pravilima o nerazumno opterećujućim klauzulama. Stoga je bitno pažljivo pročitati opće odredbe prije potpisivanja ugovora o najmu i razumjeti koje obveze održavanja leže na vama kao najmoprimcu.

Prava najmoprimca za nedostatke poslovnog prostora

Zahtjev za pravni lijek

Prvi korak u slučaju nedostatka je izdavanje obavijesti o neizvršenju obveze: pisani zahtjev najmodavcu da otkloni nedostatak u razumnom roku. Bez obavijesti o neizvršenju obveze, najmodavac nije u neizvršenju obveze i vi kao najmoprimac nemate pravo na zakonske pravne lijekove. Obavijest o neizvršenju obveze mora konkretno opisati o kakvom se nedostatku radi, u kojem roku se mora provesti ispravak i koje posljedice pripisujete neispravku.

Smanjenje najamnine

Ako, unatoč obavijesti o neizvršenju obveze, najmodavac ne otkloni nedostatak, najmoprimac ima pravo prema članku 7:207 DCC-a na razmjerno smanjenje najamnine za razdoblje u kojem nedostatak postoji. Smanjenje se izračunava prema omjeru između stvarnog uživanja koje najmoprimac ima i uživanja koje bi imao bez nedostatka. Najmoprimac može ostvariti ovo smanjenje putem okružnog suda. Smanjenje najamnine stupa na snagu od trenutka kada se nedostatak prijavi najmodavcu, a ne tek od trenutka sudske presude. Stoga je preporučljivo uvijek prijaviti nedostatke u pisanom obliku i što je prije moguće, kako bi datum početka smanjenja bio dobro dokumentiran.

kompenzacija

Ako je nedostatak kriv najmodavca, na primjer zato što nije proveo potrebno održavanje dok je znao ili je trebao znati da je nedostatak neizbježan, najmoprimac može tražiti dodatnu odštetu prema članku 7:208 DCC-a. Ta šteta može se sastojati od posljedičnog gubitka, kao što je izgubljeni promet zbog nedostatka ili troškovi koje je najmoprimac morao snositi kako bi nastavio svoje poslovanje.

Samopopravak i kompenzacija

Ako, nakon uredne obavijesti o neizvršenju obveze i isteka utvrđenog roka, najmodavac ne otkloni nedostatak, najmoprimac u načelu ima pravo da sam izvrši popravak i da razumne troškove odbije od najamnine (čl. 7:206(3) DCC-a). Međutim, ovo pravo podliježe ograničenjima. Prvo, mora se stvarno odnositi na nedostatak koji najmodavac mora otkloniti. Svatko tko popravlja obvezu održavanja koja ugovorno leži na njemu kao najmoprimcu i prenosi troškove na njega neće stići nigdje. Drugo, najmoprimac mora biti u mogućnosti dokazati da je najmodavcu dao priliku da prethodno otkloni nedostatak i da najmodavac to nije učinio. Treće, nastali troškovi ne smiju biti nesrazmjerni. Odbijanje od najamnine bez ispunjavanja ovih uvjeta može dovesti do postupka za zaostale plaćene najamnine. Stoga je preporučljivo potražiti pravni savjet prije nego što se pristupi odbijanju.

Održavanje, uvjeti ROZ-a i klauzule o oslobađanju od odgovornosti

Opće odredbe ROZ-a dijele održavanje na vanjsko održavanje (za najmodavca) i unutarnje održavanje (za najmoprimca), ali točna granica razlikuje se ovisno o verziji ugovora. Štoviše, opće odredbe redovito sadrže klauzule o oslobađanju od odgovornosti: odredbe kojima najmodavac isključuje ili ograničava odgovornost za određenu štetu. Oslobađanje od odgovornosti nije uvijek valjano. Ako je šteta posljedica namjere ili svjesne nepažnje najmodavca ili ako je oslobađanje od odgovornosti neprihvatljivo u danim okolnostima prema standardima razumnosti i pravičnosti, sud može poništiti klauzulu. Isto vrijedi i ako se oslobađanje od odgovornosti kvalificira kao nerazumno opterećujuća klauzula u smislu članka 6:233 DCC-a. S potrošačima se to brzo događa; s komercijalnim najmoprimcima ljestvica je viša, ali i tu postoje ograničenja. Prije potpisivanja pregledajte svoj ugovor o najmu radi podjele održavanja i klauzula o oslobađanju od odgovornosti, posebno za velike prostore ili visoke najamnine. Trošak pravnog savjeta obično je ograničen u odnosu na financijske rizike koje preuzimate ako potpišete ugovor bez poznavanja općih odredbi.

Pregled najamnine tijekom vremena

Za poslovni prostor 7:290 zakon također nudi mogućnost revizije najamnine. Nakon isteka dogovorenog razdoblja najma ili nakon pet godina u slučaju dugotrajnog ugovora, svaka stranka može zatražiti od okružnog suda da prilagodi najamninu prosjeku najamnina usporedivih poslovnih prostora u tom području tijekom posljednjih pet godina (čl. 7:303 DCC-a). To zahtijeva obvezno stručno mišljenje: sud imenuje jednog ili više stručnjaka koji utvrđuju tržišno usklađenu najamninu. Ovaj postupak otvoren je i za najmodavca koji smatra da je najamnina postala preniska i za najmoprimca koji smatra da plaća previše. Ishod je obvezujući, osim ako stranke ne odluče drugačije međusobnim dogovorom. Za poslovni prostor 7:230a ovo zakonsko pravo na reviziju najamnine ne postoji. Prilagodba najamnine tamo je moguća samo ugovornim putem, obično putem klauzule o indeksiranju. Revizija najamnine zatvara krug pravne dinamike koja okružuje poslovne prostore: ne samo pristup prostorijama i raskid ugovora, već i cijena koju plaćate, suodređeni su primjenjivim režimom.

Više iz ove serije o zakonu o komercijalnom najmu

Ovaj članak dio je naše serije od tri dijela o zakonima o komercijalnom najmu. Pročitajte i ostale dijelove:

• Dio 1: 7:290 ili 7:230a DCC? Koji se režim najma primjenjuje na vaše poslovne prostore
• Dio 2: Raskid ugovora o komercijalnom najmu: otkazni rokovi, razlozi i zamke

Pročitajte također: 7:290 ili 7:230a DCC? Koji se režim najma primjenjuje na vaše poslovne prostore i Raskid ugovora o komercijalnom najmu: otkazni rokovi, razlozi i zamke.

Zaključak

Nedostaci u poslovnim prostorima čest su i ponekad skup problem. Bilo da se radi o prokišnjavanju krova, neispravnoj instalaciji grijanja ili zakašnjelom održavanju koje ometa poslovanje: kao najmoprimac imate konkretna prava, ali morate aktivno koristiti ta prava i slijediti ispravan postupak. Uvijek prijavite nedostatke u pisanom obliku, izdajte obavijest o neizvršenju obveza i sve zabilježite. Kao najmodavac preporučljivo je održavati jasan plan održavanja i ne dopustiti da nedostaci traju. Odgovornost za posljedičnu štetu može brzo narasti do znatnih iznosa.Law & More savjetuje i najmoprimce i najmodavce poslovnih prostora o nedostacima, podjeli održavanja, pregledu najamnine i srodnim pitanjima. Kontaktirajte nas za razgovor bez obveza.

Često postavljana pitanja