Nedostaci u novoizgrađenim kućama u Nizozemskoj: odgovornost, rokovi i pravni lijekovi

U novoizgrađenoj nizozemskoj kući, izvođač radova, a ne prodavatelj parcele, odgovara za nedostatke u gradnji, a od 1. siječnja 2024. ta odgovornost pokriva i nedostatke koje niste primijetili prilikom isporuke, osim ako izvođač ne dokaže da se ne mogu pripisati njemu. Ono što odlučuje o vašem položaju u praksi jest izvještaj o isporuci, koliko brzo podnosite pisanu žalbu i je li kuća pokrivena jamstvenim sustavom kao što su Woningborg ili SWK. Članak 7:761 nizozemskog građanskog zakonika postavlja krajnja ograničenja: zahtjev zastarijeva dvije godine nakon što ste podnijeli prigovor, a za zgradu u svakom slučaju dvadeset godina nakon isporuke.

Ovaj članak objašnjava kako je odgovornost za nedostatke u novoizgrađenim kućama uređena prema nizozemskom građevinskom zakonu , koji rokovi teku, što je promijenio Zakon o kvaliteti gradnje (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen) i što trebate učiniti kada se pojavi nedostatak.

Kako se organizira kupnja novogradnje

Novoizgrađena kuća gotovo se uvijek kupuje na temelju koop-en aannemingsovereenkomst: jednog dokumenta koji sadrži dva različita ugovora. Kupnja parcele je prodaja nepokretne imovine, koja se kasnije prenosi javnobilježničkim aktom, a izgradnja kuće je ugovor o radu uređen člancima 7:750 i sljedećima nizozemskog građanskog zakonika. Ta podjela je bitna jer dvije polovice imaju različita pravila i različite ugovorne strane. Pitanja o tlu, vlasništvu i granicama pripadaju prodavatelju i zakonu o nekretninama ; pitanja o samoj kući pripadaju izvođaču radova.

Budući da se polovica prodaje odnosi na nekretninu koju je kupio potrošač, mora biti u pisanom obliku, a članak 7:2 nizozemskog građanskog zakonika daje kupcu zakonsko razdoblje za razmišljanje od tri dana nakon primitka kopije potpisanog ugovora. Većina model ugovora koji se koriste za novogradnju produžuje to razdoblje. Iskoristite ga: nakon što razdoblje za razmišljanje istekne, tehnički opis, nacrti i raspored plaćanja su utvrđeni i oni su mjerilo prema kojem se procjenjuje svaka kasnija pritužba. Pregled prije potpisivanja vrijedi znatno više od naknadnog spora.

Jedno upozorenje u vezi papirologije. Klauzule koje se odnose na prodaju postojeće kuće, poput klauzule o ograničenju odgovornosti za habanje uzrokovano starenjem ili klauzule o nekorištenju koju koristi prodavatelj koji nikada nije živio u nekretnini, nemaju mjesta u ugovoru o novogradnji i ne bi se trebale kopirati u njega. Ako ih susrećete u preliminarnom ugovoru o kupoprodaji kuće koja još nije izgrađena, pitajte zašto su tamo.

Što se smatra nedostatkom u novoizgrađenoj kući

Nedostatak je svaki aspekt u kojem isporučeni radovi ne ispunjavaju ono što ste ugovorom, u suprotnosti s važećim građevinskim propisima, mogli očekivati. Ne postoji zaseban zakonski katalog nedostataka za novogradnju; mjerilo je sam ugovor, posebno tehnički opis i nacrti, dopunjeni javnopravnim građevinskim zahtjevima. Ti su zahtjevi sada navedeni u Besluit bouwwerken leefomgeving, koji je zamijenio Bouwbesluit 2012 1. siječnja 2024. kada je stupio na snagu Omgevingswet. Kuća koja zadovoljava nacrte, ali ne i građevinske propise, i dalje je neispravna.

Klasična razlika je između vidljivih i skrivenih nedostataka, a ta razlika se odnosi na trenutak isporuke, a ne na ozbiljnost problema. Napuknuta pločica, loše postavljena vrata, ogrebotina na okviru prozora: to su stvari koje razumno pažljiv kupac može vidjeti kada hoda kroz kuću. Neispravno ožičenje iza gipsanih ploča, curenje cijevi u estrihu poda, nedovoljno ojačanje u temeljima: to su skriveni nedostaci koji se pojavljuju tek kasnije, ponekad godinama kasnije. Gdje pada granica u danom slučaju je pitanje činjenica, a to se uglavnom određuje onim što je zabilježeno u izvještaju o isporuci.

Nije svaka nesavršenost nedostatak koji vam daje pravo na popravak. Radovi moraju biti prikladni za normalnu upotrebu kao stambeni objekt i moraju odgovarati onome što je dogovoreno, ali manja odstupanja koja ne utječu na upotrebu, vrijednost ili sigurnost rijetko će opravdati više od popravka. S druge strane ljestvice nalaze se ozbiljni nedostaci : slijeganje i pomicanje temelja, nosivi elementi koji ne funkcioniraju, ugrožene krovne konstrukcije, prodor vode kroz oštećene detalje ili membrane i instalacije koje nisu sigurne. To su slučajevi u kojima su duga razdoblja zastoja i jamstveni programi važni.

Za samu parcelu test je sukladnost: članak 7:17 nizozemskog građanskog zakonika zahtijeva da isporučena nepokretna imovina posjeduje kvalitete koje je kupac imao pravo očekivati. To je put za probleme poput onečišćenog tla ili ograničenja vlasništva, a ne za krov koji prokišnjava. Imajte na umu da se pravilo o dvomjesečnom roku za pritužbu iz članka 7:23 nizozemskog građanskog zakonika primjenjuje na kupnju pokretnina od strane potrošača, a ne na kupnju kuće; za kuću je standard da morate podnijeti pritužbu u razumnom roku.

Što je Wet kwaliteitsborging voor het bouwen promijenio

Zakon o kvaliteti novoizgrađenih kuća (Wkb) stupio je na snagu 1. siječnja 2024. i najvažnija je promjena za kupce novoizgrađenih kuća u posljednjih nekoliko godina. Ima javnopravnu i privatnopravnu polovicu, a imaju i različita područja primjene.

Javnopravni dio zakona uveo je neovisno osiguranje kvalitete. Za zgrade u 1. klasi posljedica, koja obuhvaća obične obiteljske kuće i manje poslovne prostore, općinska tehnička procjena zgrade zamijenjena je neovisnim ocjenjivačem kvalitete koji provjerava tijekom gradnje i izdaje izjavu po završetku. Proširenje tog režima na radove obnove odgođeno je i nije određen datum; evaluacija sustava planirana je za 2027. Do tada se obnova nastavlja prema prethodnom općinskom režimu.

Privatnopravni dio je dio koji mijenja vaša prava i primjenjuje se na ugovore o gradnji općenito, a ne samo na posljedice klase 1. Četiri promjene su važne za kupca.

• Odgovornost za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke. Prema članku 7:758 stavku 4 nizozemskog Građanskog zakonika, izvođač ostaje odgovoran nakon isporuke za nedostatke koji nisu otkriveni u tom trenutku, osim ako se ti nedostaci ne mogu pripisati njemu. Teret stoga pada na izvođača, a za potrošača je ovo pravilo obvezno: ne može se ugovorom isključiti.
• Datoteka za primopredaju. Članak 7:757a obvezuje izvođača radova da naručitelju, nakon završetka, dostavi dokumentaciju kojom se dokazuje da radovi ispunjavaju dogovorene zahtjeve, uključujući crteže, izračune i podatke o materijalima i instalacijama.
• Obveza pismenog upozorenja. Članak 7:757b zahtijeva od izvođača radova da pismeno, nedvosmisleno i pravovremeno upozori na netočnosti u zadatku te da ukaže na posljedice.
• Informacije o sigurnosti. Članak 7:765a zahtijeva od izvođača radova da pismeno obavijesti klijenta-potrošača je li i kako rad osiguran ili na drugi način osiguran od nedostataka i insolventnosti.

Wkb je također pooštrio pravilo o zadržavanju novca. Prema članku 7:768 nizozemskog građanskog zakonika, potrošač koji gradi kuću može zadržati posljednjih pet posto ugovorne cijene kao depozit kod javnog bilježnika; izvođač radova sada mora pismeno obavijestiti kupca da će taj iznos biti vraćen samo ako kupac ne prigovori, a javni bilježnik mora pitati kupca što bi trebalo biti s njim. Predaja tih pet posto na dan isporuke uklanja vašu najjaču praktičnu polugu, stoga ozbiljno shvatite ovo pitanje.

Isporuka: trenutak koji fiksira vašu poziciju

Isporuka, na nizozemskom opleveringu, je trenutak kada izvođač radova izjavi da je rad spreman i klijent ga prihvati. Članak 7:758 nizozemskog građanskog zakonika veže dvije posljedice za prihvaćanje: rizik u radu prelazi na klijenta, a izvođač radova je oslobođen odgovornosti za nedostatke koje je klijent razumno trebao otkriti u tom trenutku. Od 1. siječnja 2024. to oslobođenje više se ne odnosi na nedostatke koji nisu otkriveni, ali poanta je da je sve što vidite vaša odgovornost zabilježiti.

Shvatite pregled ozbiljno i nemojte to raditi sami. Neovisni građevinski inspektor koji će s vama obići kuću vidjet će stvari koje kupac koji prvi put kupuje nekretninu neće, a cijenu tog pregleda određuje tržište, a ne zakon, stoga se isplati usporediti ponude. Testirajte instalacije, pustite slavine, otvorite svaki prozor i vrata, provjerite završne obrade i razine u odnosu na tehnički opis i sve fotografirajte. Ako kuća još nije dovršena, pregled prije nego što se zidovi zatvore puno je informativniji od onog naknadnog.

Svaka točka koju pronađete ulazi u izvješće o isporuci, proces-verbaal van oplevering, koji obje strane potpisuju. Taj dokument je dokazna osnova svakog kasnijeg spora: on utvrđuje što je bilo vidljivo, što je dogovoreno kao neizvršeni radovi i do kada će se to ispraviti. Nemojte potpisivati ​​​​čisto izvješće jer izvođač obećava da će stvari riješiti neformalno i nemojte prihvatiti izvješće koje nejasno opisuje nedostatke. Tamo gdje su nedostaci toliko ozbiljni da se kuća ne može razumno koristiti, možete u potpunosti odbiti isporuku, ali to je odluka s financijskim posljedicama i ne bi se trebala donositi bez savjeta.

Prema modelnim ugovorima koji se koriste na nizozemskom tržištu novogradnje, nakon isporuke slijedi razdoblje održavanja od tri mjeseca. Tijekom tog razdoblja izvođač radova mora ispraviti točke navedene u izvješću o isporuci i sve daljnje nedostatke koji se otkriju. Razdoblje održavanja je ugovorna pogodnost, a ne rok ograničenja: kada ono završi, vaša zakonska prava i svako jamstvo se nastavljaju. Ovo je ujedno i faza u kojoj se dubinska analiza isplati i gdje sporazumi između investitora i izvođača radova određuju kome biste se zapravo trebali obratiti.

Koliko dugo izvođač radova ostaje odgovoran

Rade dva odvojena sata, a njihovo miješanje najčešći je razlog neuspjeha dobre tužbe.

Prva je dužnost podnošenja pritužbe. Članak 6:89 nizozemskog građanskog zakonika zahtijeva da uložite prigovor u razumnom roku nakon što ste otkrili nedostatak ili ste ga razumno trebali otkriti. Ovdje ne postoji fiksni rok od dva mjeseca; što je razumno ovisi o prirodi nedostatka, istrazi koju je zahtijevao i položaju izvođača radova. Ono što je sigurno jest da je šutnja kobna: kupac koji živi s propuštanjem dvije godine prije nego što ga pokrene imat će problema, bez obzira na opravdanost.

Drugo je zastara. Članak 7:761 nizozemskog građanskog zakonika propisuje da svaki zahtjev u vezi s nedostatkom u isporučenom radu zastarijeva dvije godine nakon što je klijent uložio prigovor. Ako izvođaču odredite rok za otklanjanje nedostatka, taj dvogodišnji rok počinje tek kada rok istekne ili kada izvođač jasno da da do znanja da neće popraviti. Uz to, postoji i duga točka: zahtjev u svakom slučaju zastarijeva dvadeset godina nakon isporuke u slučaju zgrade, a deset godina nakon isporuke u svim ostalim slučajevima. Tekuća zastara može se prekinuti pisanim zahtjevom prema članku 3:317 nizozemskog građanskog zakonika, a ako postoji ikakva sumnja oko datuma, prekid je jeftin, a gubitak zahtjeva nije.

Imajte na umu što ova razdoblja nisu. Ona ne predstavljaju obećanje da je izvođač radova odgovoran za bilo što dvadeset godina; ona samo označavaju vanjsku granicu unutar koje se još uvijek može podnijeti postojeći zahtjev. Hoće li zahtjev uopće postojati i dalje ovisi o tome je li rad bio neispravan i može li se nedostatak pripisati izvođaču radova.

Jamstvene sheme Woningborg i SWK

Većina novoizgrađenih kuća u Nizozemskoj prodaje se s pokrićem jamstvenog instituta, u praksi Woningborga ili SWK-a. Ovo je ugovorna zaštita uz zakonska pravila, a ne njihova zamjena, i nije automatska: provjerite ugovor kako biste vidjeli je li kuća registrirana i zatražite potvrdu.

Shema ove vrste čini dvije stvari. Jamstvo vas štiti ako izvođač radova postane insolventan prije završetka gradnje kuće, organiziranjem završetka radova ili nadoknadom gubitka. Jamstvo pokriva nedostatke u završenoj kući. Prema uredbi o novogradnji u Woningborgu, jamstvo kvalitete počinje tri mjeseca nakon isporuke, nakon isteka razdoblja održavanja, a zatim traje šest godina za većinu elemenata. Za ozbiljne nedostatke, što znači nedostatke koji utječu na čvrstoću konstrukcije ili čine stan neprikladnim za stanovanje, jamstvo traje deset godina. Pokriće prelazi na sljedećeg vlasnika ako se kuća proda u tom roku.

Dvije praktične točke. Prvo, jamstvo ima vlastiti postupak obavještavanja i vlastite rokove, koji teku neovisno o zakonskim, tako da pritužba u okviru programa sama po sebi ne zadržava vaš zahtjev prema izvođaču radova, a vrijedi i obrnuto. Drugo, programi isključuju mnogo toga: normalno trošenje, rad koji ste vi ili treća strana obavili sami i posljedična šteta obično su izvan pokrića. Pročitajte propis koji se primjenjuje na vaš certifikat, a ne njegov općeniti sažetak.

Prijavljivanje kvara i provedba vašeg zahtjeva

Započnite pismeno i rano. Opišite nedostatak, kada i kako se pojavio, pozovite se na tehnički opis ili crtež od kojeg odstupa i odredite konkretan i razuman rok za popravak. Pismo te vrste je obavijest o neizvršenju obveza prema članku 6:82 nizozemskog građanskog zakonika i ono je ono što dovodi izvođača u neizvršenje obveza ako rok prođe bez poduzimanja radnji. Pošaljite ga preporučenom poštom ili e-poštom s potvrdom o dostavi i sačuvajte cijeli dosje: fotografije s datumima, korespondenciju, izvješće o isporuci i dokumentaciju o primopredaji.

Ako izvođač osporava uzrok, izvješće neovisnog stručnjaka obično je odlučujuće, jer se većina građevinskih sporova temelji na uzročnosti, a ne na pravu. U slučajevima kada je malo vjerojatno da će izvješće koje je pribavila jedna stranka biti prihvaćeno, nizozemski postupak vam omogućuje da podnesete zahtjev sudu za privremeno vještačenje, a kada činjenice ovise o onome što je rečeno ili učinjeno na licu mjesta, prethodno ispitivanje svjedoka može osigurati dokaze prije početka postupka.

Nakon što dođe do neizvršenja obveze, možete zahtijevati popravak, sami izvršiti radove i tražiti naknadu troškova kao odštetu prema članku 6:74 nizozemskog građanskog zakonika ili u ozbiljnim slučajevima raskinuti ugovor prema članku 6:265. Također možete obustaviti plaćanje dospjelih rata, što je u novogradnji često najučinkovitiji dostupni pritisak.

Kamo će spor ići ovisi o ugovoru. Ugovori o novoj gradnji obično se obraćaju Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, tijelu za arbitražu u građevinarstvu ili Geschillencommissie prema programu jamstva. Potrošač nije samo vezan takvom klauzulom: članak 6:236 pod n nizozemskog Građanskog zakonika zahtijeva da se potrošaču da najmanje mjesec dana da umjesto toga odabere redovne sudove. Ako je brzina važna, na primjer kod aktivnog prodora vode, postupci za privremenu mjeru pred građanskim sudom ostaju dostupni uz bilo koji arbitražni put. Za širi pregled mogućnosti pogledajte naš pregled rješavanja sporova u Nizozemskoj i kako se nizozemsko građevinsko pravo uspoređuje s međunarodnim standardima.

Greške koje kupce koštaju njihovih potraživanja

Ponavljajuće pogreške su proceduralne, a ne tehničke prirode. Potpisivanje čistog izvješća o isporuci na temelju usmenog obećanja je prvo, jer izvođaču daje argument da ništa nije bilo pogrešno. Oslobađanje pet posto zadržanog iznosa na dan isporuke je drugo. Pod pretpostavkom da se primjenjuje pravilo od dva mjeseca, ili obrnuto, da se primjenjuje dvadeset godina bezuvjetne zaštite, je treće; pravi rok je dvije godine nakon vašeg prigovora.

Dvije daljnje pogreške odnose se na papirologiju. Kupci se rutinski obraćaju investitoru kada obveza gradnje pada na izvođača radova ili obrnuto, te gube mjesece na to; koop-en aannemingsovereenkomst vam govori koji je koji. A kupci koji iznajme nekretninu ubrzo nakon isporuke otkriju da najmoprimac komplicira pristup za popravke i da prava najmoprimca ograničavaju što se može učiniti i kada. Ako je plan iznajmljivanje, dogovorite sanaciju nedostataka prije početka najma.

Konačno, nemojte ugovor tretirati kao šablonski obrazac. Ograničenja odgovornosti, isključenja za posljedičnu štetu i klauzule o preusmjeravanju rizika uvjeta tla su uobičajene, i iako potrošač ne može biti lišen obvezne zaštite iz članka 7:758 stavka 4, mnogo toga drugog je predmet pregovora. Pravila o zaštiti potrošača u ugovorima i općoj reviziji ugovora, poput one opisane u našem vodiču za nizozemsko ugovorno pravo, primjenjuju se ovdje baš kao i na komercijalne ugovore , a ciljana revizija ugovora prije potpisivanja daleko je jeftinija od sudskog spora.

Što učiniti kada se pojavi kvar

Djelujte istog dana kada primijetite kvar. Fotografirajte kvar, zabilježite datum i pošaljite izvođaču pisanu pritužbu u kojoj opisujete što nije u redu i što želite da se učini, s razumnim rokom. Nemojte vraćati zadržavanje dok je stvar otvorena i ne dopustite da neformalno obećanje zamijeni pisanu potvrdu. Ako izvođač osporava uzrok, angažirajte stručnjaka prije nego što se postupak ohladi.

Situacija nije drugačija ako ste nekretninu kupili zajednički ili kao novopridošli u Nizozemsku. Naše smjernice o zajedničkoj kupnji kuće i o kupnji kuće u Nizozemskoj kao iseljenik navode točke koje najčešće zabrinjavaju kupce, a odvjetnik za nekretnine može vam u jednom sastanku reći isplati li se pokrenuti postupak zbog nedostatka i protiv koga. Ako postupak postane neizbježan, odvjetnik za nekretnine će voditi zahtjev od obavijesti o neizvršenju do arbitraže ili suda.

Često postavljana pitanja

Kupci novoizgrađenih kuća u Nizozemskoj imaju posebnu zakonsku zaštitu i ugovorna jamstva kada se pojave nedostaci. Pitanja u nastavku pokrivaju točke koje se najčešće javljaju u praksi.