Erfpacht: objašnjenje dugoročnog najma zemljišta u Nizozemskoj za kupce

Ako ste buying a home in the Netherlands, a posebno u Amsterdam, detalji mogu reći da je nekretnina na erfpachtuTada ne kupujete zemljište, već ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu, pod uvjetima koje je napisao taj vlasnik zemljišta, ponekad prije stoljeća. Ti uvjeti odlučuju koliko plaćate, koliko dugo i hoće li banka uopće odobriti kredit.

Što je erfpacht u nizozemskom stvarnom pravu?

Erfpacht je ograničeno stvarno pravo ( beperkt recht ) koje ovlašćuje svog nositelja, erfpachtera , da drži i koristi nepokretnu imovinu koja pripada drugoj osobi (čl. 5:85 BW). Vlasnik zemljišta ostaje vlasnik zemljišta. Pravo erfpachtera je stvarno pravo, a ne ugovorno pravo: upisano je u zemljišne knjige (Kadaster), može se prodati, staviti pod hipoteku i naslijediti te ostaje na snazi ​​nakon prodaje zemljišta.

Vlasnički list može obvezati vlasnika nekretnine (erfpachter) na plaćanje periodičnog iznosa, kanona ili zemljišne rente (čl. 5:85 BW). Kanon nije zakonski obavezan, ali gotovo svi stambeni erfpachti ga nose. Inače, vlasnik nekretnine ima široko onu upotrebu koju bi imao i vlasnik (čl. 5:89 BW), uključujući plodove nekretnine i pravo iznajmljivanja, a popravci padaju na njega. Ono što ne smije učiniti jest promijeniti namjenu nekretnine ili izvoditi radove koji su uvjeti ostavljeni uz pristanak vlasnika.

Puno vlasništvo ( volle eigendom ) je trajno, ne košta ništa za održavanje i podliježe samo općem zakonu. Erfpacht se vrši na tuđem zemljištu, uređuje se uvjetima tog vlasnika i može se revidirati ili ukinuti. Stan na erfpachtu s tekućim kanonom obično vrijedi manje od istog stana u punom vlasništvu, a razlika nije uvijek vidljiva u traženoj cijeni.

Erfpacht, opstal i najam zgrade

• Erfpacht daje pravo posjeda i korištenja tuđeg zemljišta (čl. 5:85 BW). Zgrade na parceli općenito čine dio prava erfpacht.
• Opstal, pravo superficija (čl. 5:101 BW), daje pravo posjedovanja ili stjecanja zgrada, radova ili nasada u, na ili iznad tuđeg zemljišta, kršeći pravilo da zgrada pripada vlasniku zemljišta. Može imati naknadu koja se naziva odmazda, i često se dodjeljuje kao ovisno pravo uz erfpacht ili zakup - za kabel, solarne panele - iako može stajati samostalno. Zakonska pravila o erfpachtu primjenjuju se na odgovarajući način na pravo superficija (čl. 5:104 BW).
• Najam, najam zgrade ili stambenog prostora, je ugovor, a ne stvarno pravo: nema upisivog interesa, nema hipoteke, a primjenjuju se pravila o najmu iz Knjige 7 BW. Najmoprimac plaća najamninu za korištenje; najmoprimac plaća kanonika za pravo na imovinu koje posjeduje i može prodati.

Akt i opći uvjeti

Pravo na naknadu (erfpacht) stvara se javnobilježničkim aktom i registrira u javnim registrima. Pravo na naknadu utvrđuje pojedinačne uvjete - parcelu, rok, početni kanon, dopuštenu upotrebu - a zatim gotovo uvijek proglašava skup primjenjivih općih uvjeta . Ti opći uvjeti čine bit sporazuma: mehanizam revizije, pravila otkupa, zahtjevi za suglasnost, režim naknade, ovlasti za raskid.

Uvjeti godine izdavanja reguliraju

Ovo je točka koja se najčešće previđa i ona je odlučujuća. Općina nema jedan skup uvjeta, već niz, izdanih u različitim godinama, od kojih svaki regulira parcele dodijeljene u skladu s njom. AmsterdamSerije su označene po godini - među njima AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 i 2016, od kojih se AB 1994, AB 2000 i AB 2016 najčešće susreću danas. Razlike nisu kozmetičke: stariji setovi mogu vlasniku dati široku diskreciju o reviziji i suziti prava na naknadu.

Pitanje nikada nije „kakvi su erfpacht uvjeti u ovom gradu?“, već „koji se skup odnosi na to plot?” The answer is at the Kadaster: the deed of establishment and any later deeds of amendment name the conditions by year. Ask your notary to obtain the deed and the full text of those conditions and to read them — not a summary, not the agent’s paragraph.

Zemljišna renta (kanon)

Kanon je periodično plaćanje za korištenje zemljišta. Uobičajena struktura je kanonski postotak koji se primjenjuje na procijenjenu vrijednost zemljišta, izveden rezidualno, iz udjela vrijednosti nekretnine ili iz rasporeda. Amsterdam taj faktor je buurtstraatquote, koji izražava vrijednost zemljišta kao udio vrijednosti nekretnine za dotičnu ulicu.

Između revizija, većina modernih uvjeta indeksira kanon godišnje u odnosu na indeks potrošačkih cijena. Indeksiranje nije revizija: ono prati inflaciju i predvidljivo je, dok revizija resetira temeljnu vrijednost zemljišta i može umnožiti kanon. Neplaćanje u konačnici može koštati zakupnika samog prava.

Tri vrste erfpachta

Voortdurend i eeuwigdurend se u engleskim terminima prevode kao „perpetual“. To nije isto, a razlika vrijedi mnogo novca. Pravo perpetual u trajanju može također imati kanon otkupljen samo za određeno razdoblje: trajanje i otkup su odvojena pitanja.

Revizija na kraju razdoblja: najveći financijski rizik

Za kontinuirani erfpacht, kraj razdoblja je kada vlasnik zemljišta može resetirati kanon na trenutnu vrijednost zemljišta. Budući da razdoblja traju desetljećima, a vrijednosti nizozemskog urbanog zemljišta naglo su porasle, novi kanon može biti veliki višekratnik starog.

• Nije postupno. Povećanje dolazi u jednom koraku, na datum određen desetljećima ranije.
• Mehanizam stoji u starim uvjetima. Kod nekih starijih modela diskrecijsko pravo vlasnika je široko, a osporavanje je ograničeno na postupak procjene, a ne na sud.
• Zajmodavci gledaju unaprijed. Bliži se datum revizije koji utječe i na vaš kredit i na tržište preprodaje s kojim ćete se suočiti.

Prije potpisivanja, utvrdite datum završetka tekućeg razdoblja, mehanizam revizije i - tamo gdje su objavljene indikativne brojke - kakav bi bio kanon ako bi se revidirao danas. Ako je revizija u tijeku, mora se vidjeti ponuda i eventualni rok za prigovore.

Kupnja nekretnine uz najamninu (afkoop)

Umjesto plaćanja kanona, osiguranik ga može otkupiti za kapitalni iznos. Afkoop za određeno razdoblje unaprijed plaća kanon za ostatak tekućeg razdoblja; kada to razdoblje završi, obveza se obnavlja pod revidiranim uvjetima, tako da se imovina oglašena kao "otkupljeni kanon" može pokriti samo do datuma koji je sada prilično blizu. Eeuwigdurende afkoop gasi kanon zauvijek, bez buduće revizije.

Buying off is not buying the land: the freehold stays with the owner, only the payment obligation ends, and the conditions still govern use and consent. Whether a buy-off must be offered, how it is calculated and whether it can be done mid-period are matters for the conditions, not general law. It is effected by notarial deed and registered. The tax treatment follows the same distinction, and it is not the same for a periodic canon as for a capital buy-off, so have the consequences of the route you choose confirmed by a tax adviser before you commit to it.

Amsterdamod kontinuiranog do trajnog erfpachta

Amsterdam Zato je ova tema važna većini međunarodnih kupaca: velik dio gradskog stambenog fonda nalazi se na općinskom zemljištu u zakupu, što povijesno nastavlja erfpacht s periodičnim revizijama.

Od 2016. općina je počela izdavati trajne erfpachte za nove potpore pod novim skupom općih uvjeta i otvorila je shemu koja omogućuje postojećim zakupcima promjenu ( overstappen ). Zakupnik podnosi zahtjev za ponudu u kojoj navodi trajnu otkupnu cijenu ili trajnu otkupnu svotu, izračunatu na temelju vrijednosti zemljišta u referentnom trenutku; prihvaćanje dovodi do izmjene ugovora, registrirane u Kadasteru.

Financijski značajna točka je referentni datum i popust. Zahtjevi podneseni prije 8. siječnja 2020. izračunati su pod povoljnijim uvjetima od kasnijih: taj datum je referentni datum koji uređuje pravo na povoljnu premiju za prijelaz i popust na vrijednost zemljišta, pri čemu se sama vrijednost zemljišta izvodi iz vrijednosti nekretnine putem buurtstraatquote. Od tada su uslijedili aranžmani druge prilike za one koji su propustili taj datum, svaki pod svojim uvjetima i sa svojim rokom, a određuje ih sama općina, a ne zakon. Stoga je potrebno utvrditi je li otvoren prozor za određenu nekretninu i na temelju kojeg izračuna iz vlastitog objavljenog plana općine prije nego što se obvežete: pitajte prodavatelja za sve već izdane ponude i provjerite trenutni rok izravno s općinom. Razlika između jedne i druge osnove za izračun iznosi desetke tisuća eura.

Three practical points follow from this:

• Utvrdite što prodavač posjeduje. Kontinuirani erfpacht; kontinuirani erfpacht s promjenom za koju je podnesena, ali nije dovršena; trajni erfpacht s indeksiranim kanonom; i trajni erfpacht otkupljen zauvijek su četiri različite imovine po četiri cijene.
• Ponuda nije zamjena. Dok se izmjena i dopuna ne sastavi i ne registrira, nekretnina ostaje u starom režimu. Može li kupac preuzeti neizvršenu ponudu i do kada, stvar je uvjeta sheme.
• Općinske sheme se mijenjaju. AmsterdamPolitika erfpachta je osporavana i više puta je mijenjana; rokovi, popusti, faktori vrijednosti zemljišta i kanonski postoci razlikuju se iz godine u godinu. Ništa ovdje nije stanje na dan kupnje.

Privatni erfpacht: programeri, korporacije i institucionalni vlasnici

Zemljište također daju u dugoročni zakup investitori, stambene tvrtke, institucionalni investitori, dobrotvorne zaklade i privatni vlasnici zemljišta. Zakon je isti; uvjeti često nisu.

Privatni uvjeti obično su manje povoljni na prepoznatljive načine: kraći ili fiksni rokovi bez nastavka; revizija u kraćim intervalima, ponekad svakih pet ili deset godina; revizija vezana uz vrijednost nekretnine, a ne uz vrijednost zemljišta, tako da vlastita poboljšanja zakupca doprinose povećanju; isključena ili ograničena naknada; zahtjevi za široku suglasnost za iznajmljivanje, preinake i prodaju. Neke sheme koje se prodaju kupcima koji prvi put kupuju nekretninu, gdje prodavatelj zadržava zemljište kako bi snizio cijenu, jesu erfpacht konstrukcije ove vrste.

Općina je trajna institucija s političkim ograničenjima i interesom za funkcioniranje tržišta nekretnina; privatni vlasnik zemljišta drži investiciju. Privatni erfpacht nije zbog toga loš, ali nikada nemojte pretpostavljati da njegovi uvjeti nalikuju općinskim o kojima je kupac možda čitao.

Naknada na kraju najma

Kada prestane pravo na erfpacht, bivši erfpachter u načelu ima pravo na naknadu vrijednosti zgrada, radova i zasada koje je sam podigao ili stekao od svog prethodnika uz naknadu (čl. 5:99 BW) te može zadržati imovinu dok se ta naknada ne isplati (čl. 5:100 BW).

Dva uvjeta su važna. Pravo se može ograničiti ili isključiti aktom u granicama koje dopušta zakon, a stariji privatni uvjeti to često čine. I to je naknada za zgrade, a ne za razliku između vrijednosti zakupa i vlasništva: zakupnik čije privremeno pravo istječe ne prima tržišnu vrijednost kuće. Tamo gdje uvjeti govore o „vrijednosti zgrada“, osnova procjene odlučuje o svemu.

Položaj hipotekarnog zajmodavca

Pravo na zajam (erfpacht) može se staviti pod hipoteku i većina nizozemskih zajmodavaca odobrava zajam na temelju zakupa. Hoće li zajmodavac odobravati zajam na temelju vaše nekretnine gotovo u potpunosti ovisi o općim uvjetima. Zajmodavci procjenjuju vrstu prava i, ako je privremeno, preostali rok do roka zajma; je li kanon fiksan, indeksiran ili otvoren za reviziju te kada pada sljedeća revizija; može li raskid uništiti osiguranje; mora li zajmodavac biti obaviješten i mora li mu se dopustiti da ispravi neizvršenje obveze; te opstaje li naknada na kraju.

Two things make this workable. The standard conditions of the large municipalities are generally accepted by the main lenders, so a purchase on them rarely raises a financing question. Private erfpacht is the harder case, because the conditions are whatever the landowner has drawn up. There the acceptability of the construction has to be established for that specific set of conditions, with the lender and, where it is involved, with the mortgage guarantor. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, the position is published. The NHG conditions and standards, republished each year, accept traditional erfpacht, but they set requirements on the remaining term of the lease measured against the term of the loan, and those requirements are stricter for rights created before 1 January 1992, when the statutory entitlement to compensation for buildings took effect. A construction that is not traditional, and any form of buyer support (kopersteun), morao je prihvatiti sam NHG, a NHG objavljuje popis građevina koje je prihvatio. Ona koja nije na tom popisu neće biti financirana od strane NHG-a.

Uvjet financiranja ( financieringsvoorbehoud ) ne štiti ništa ako zahtjev nikada nije stigao do zajmodavca s priloženim uvjetima zakupa.

Prodaja: suglasnost i zaostaci

Pravo na vlasnički list (erfpacht) je prenosivo, ali za prijenos ili podjelu može biti potreban pristanak vlasnika zemljišta (čl. 5:91 BW); u slučaju odbijanja pristanka, zakon dopušta da se on zamijeni odobrenjem suda. U većini općina pristanak je formalnost, ali ga nikada nemojte pretpostavljati: vremenski okvir mora odgovarati završetku, a uvjeti mogu zahtijevati da nema zaostalih obveza i neriješenih prekršaja.

Arrears follow the right: the acquirer and the seller are jointly and severally liable for the canon that fell due in the five years before the transfer (art. 5:92 BW). The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, arrears, charges and alleged breaches.

Raskid od strane vlasnika zemljišta

Vlasnik zemljišta može raskinuti erfpacht (opzegging) where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach (art. 5:87 BW). The formalities are strict and they protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, at least one month before the date against which it is given where the ground is default, and it must be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other limited right holder, so the bank can step in and cure the arrears (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separately, once twenty-five years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or terminate it for unforeseen circumstances (art. 5:97 BW) — a narrow route, not a remedy against a canon that has merely become expensive.

Što kupac mora provjeriti prije potpisivanja

• Registrirani akt o osnivanju i svaki kasniji akt o izmjeni ili otkupu.
• Koji se opći uvjeti primjenjuju, po godinama, i njihov puni tekst.
• Je li pravo privremeno, trajno ili trajno, te točan datum isteka ili završetka razdoblja.
• Trenutni kanon, njegova osnova indeksiranja i je li otkupljen - ako jest, do kada.
• Datum i mehanizam sljedeće revizije te svaki postupak revizije ili promjene u tijeku.
• Je li za prijenos potreban pristanak vlasnika zemljišta i koliko dugo traje.
• Pisana izjava vlasnika zemljišta o zaostalim plaćanjima, troškovima i navodnim kršenjima.
• Pisana potvrda zajmodavca da će dati zajam pod tim uvjetima.
• Za stanove: kako zakupnik surađuje s udrugom vlasnika i tko plaća naknadu.
• Za Amsterdam: trenutno objavljeni stav općine o promjeni, na dan kupnje.

Erfpacht nije nedostatak. S vlasničkim listovima pred vama, to je uvjetniji način posjedovanja vlasništva i može biti savršeno ispravan. Greške čine kupci koji stavak o zakupu tretiraju kao šablonski.