Deložacija u Nizozemskoj: postupak od poziva do ovršitelja

Deložacija u Nizozemskoj je sudski kontroliran postupak. Najmodavac je ne može sam okončati, a najmoprimac se rijetko iseljava preko noći. Između prve propuštene uplate i kamiona za selidbu nalaze se zahtjev za iseljenje, poziv na sud, ročište, presuda i objava ovršitelja. Ovaj članak utvrđuje taj slijed, vrijeme, troškove i gdje svaka strana ima prostora za djelovanje.

Osnovno pravilo: nema deložacije bez sudskog naloga

Najmodavac nikada ne smije deložirati na vlastitu odgovornost. Prekid najma i iseljenje iz nekretnine su odvojene odluke i obje pripadaju sudu. Dok sudac ne donese nalog za deložaciju i ovršitelj ga ne provede, najmoprimac može ostati, bez obzira na zaostale obveze i što god piše u ugovoru.

On ne smije:

• promijeniti brave ili postaviti lanac;
• isključiti vodu, plin, struju ili grijanje kako bi se stanar iselio;
• ukloniti, pohraniti ili zbrinuti stvari najmoprimca;
• ući u stan bez pristanka, bez obzira je li njegov vlasnik ili ne.

Nizozemski zakon to naziva samopomoć eigenrichting i to je protuzakonito. Najmoprimac može pokrenuti privremenu zabranu ( kort geding ) i obično se vraća u roku od nekoliko dana, a najmodavcu se nalaže da vrati pristup pod prijetnjom dnevne novčane kazne i da bude odgovoran za nastalu štetu. Ulazak u stan protiv volje stanara također može predstavljati kazneno djelo huisvredebreuk (članak 138 Sr). Najmodavac koji mijenja brave pretvara slučaj koji bi vjerojatno dobio u onaj koji će sigurno izgubiti.

Dvije rute: opzegging i ontbinding

Raskid putem obavijesti (opzegging)

Opzegging je raskid najma stambenog prostora pisanom obavijesti, poslanom preporučenom poštom, iz jednog od zatvorenih popisa zakonskih razloga. Oni se pojavljuju u člancima o prestanku najma u Knjizi 7, Naslovu 4, Odjeljku 5 BW (članci 271 do 282 BW): da se najmoprimac nije ponašao kao dobar najmoprimac, da najmodavac hitno treba nekretninu za vlastitu upotrebu ( dringend eigen gebruik ), da najmoprimac odbija razumnu ponudu novog ugovora i da je nekretnina potrebna za rušenje ili preuređenje.

Otkazni rokovi traju od tri mjeseca za najam kraći od godinu dana, povećavajući se za mjesec dana svake daljnje godine do maksimalno šest. Sam otkaz ne prekida ništa: osim ako najmoprimac pismeno ne pristane, najam se nastavlja po sili zakona dok sud ne odluči drugačije, a najmodavac mora tužiti. Ugovori o najmu stanova na određeno vrijeme također su ograničeni Zakonom Wet vaste huurcontracten, koji je stupio na snagu od 1. srpnja 2024., kojim je vraćen najam na neodređeno vrijeme kao glavno pravilo, pa najmodavac koji je pretpostavio da će mu ugovor isteći može imati najam na neodređeno vrijeme.

Raskid zbog kršenja (obvezujuće)

Članak 6:265 BW-a propisuje da svako neizvršenje daje drugoj strani ovlast za raskid, osim ako propust, s obzirom na svoju posebnu prirodu ili manji značaj, ne opravdava raskid. Za stambene objekte ta se ovlast ne ostvaruje doslovno: članak 7:231 BW zadržava raskid najma izgrađenih prostorija za sud. Iznimka je administrativno zatvaranje nekretnine, prema članku 13b Zakona o opijumu ili članku 174a Zakona o općinama, gdje najmodavac može raskinuti ugovor bez odlaska na sud.

In zaostaci u najamnini cases ontbinding is almost always the route. No notice period runs first, the facts need not fit a closed list, and the landlord can combine the money claim, dissolution and eviction in one summons. The same approach serves for nuisance, unauthorised subletting and cannabis cultivation.

Koliko je dovoljno? Prag tolerancije

Riječi „osim ako propust, s obzirom na njegovu posebnu prirodu ili manji značaj, ne opravdava raskid“ glavna su obrana najmoprimca. U svojoj štetnoj presudi od 28. rujna 2018. (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad potvrdio je kako test funkcionira. To je glavno pravilo s iznimkom: svako kršenje u načelu daje ovlast za raskid; najmodavac dokazuje kršenje, a najmoprimac mora utvrditi iznimku. Iznimka nije ograničena na čimbenike navedene u zakonu - sve okolnosti mogu se procijeniti, uključujući interes najmoprimca da zadrži svoj dom, a sud ih mora procijeniti čak i u slučaju neizvršenja obveze.

Dakle, jedno zakašnjelo plaćanje ili mali preostali saldo neće rezultirati nalogom za deložaciju. No, ne postoji ni prag u mjesecima nakon kojeg slijedi razvod: nijedan zakon, niti nacionalna smjernica sudova ne određuje ga. Zaostaci koji traju nekoliko mjeseci u praksi su točka u kojoj najmodavci podnose tužbu i u kojoj tužba ima stvarne šanse, no ta brojka sama po sebi ne odlučuje ništa - sud i dalje mora odvagnuti kršenje u odnosu na sve što Hoge Raad zahtijeva da odvagne, a može odbiti razvod kod većih zaostalih plaćanja ili ga dopustiti kod manjih.

Granični slučajevi se jednako oslanjaju na ponašanje kao i na aritmetiku: je li najmoprimac odgovorio na zahtjev, je li ponuđen i raskinut dogovor te je li tražena pomoć za otplatu duga.

Uobičajeni postupak, korak po korak

Sporovi oko najma rješavaju se na okružnom sudu ( kantonrechter ), bez obzira na iznos spora, a počinju pozivom sudskog ovršitelja ( dagvaarding ). Odvjetnik nije obavezan, iako je uobičajen na strani stanodavca, a često je odlučujući na strani stanara.

Od početka do kraja, slučaj neobranjenih zaostalih plaćanja obično traje tri do pet mjeseci. To, i svaki interval u tablici, tretirajte kao praksu, a ne kao pravo: osim minimalnog roka za samo deložiranje, nijedan od ovih rokova nije zakonski određen. Sud određuje datum iseljenja u svojoj presudi, a vrijeme do ročišta i presude slijedi proceduralna pravila za slučajeve podokružnog suda i opterećenje određenog suda, o čemu Rechtspraak izvještava u svojim objavljenim podacima o protoku. Branjen slučaj, ili onaj u kojem se stanar pridržava dogovora, traje dulje i često završava bez deložacije.

Privremena izvršivost i žalba

Presuda o deložaciji obično se proglašava privremeno izvršivom ( uitvoerbaar bij voorraad ) prema članku 233 Rv. To je ono što najmoprimci najčešće krivo shvaćaju: žalba, uređena člancima o hoger beroep, uključujući članak 350 Rv, sama po sebi ne odgađa izvršenje. Najmodavac može deložirati dok je odluka u tijeku.

Stanar može zatražiti od žalbenog suda da obustavi ovrhu, na temelju ograničenog testa koji općenito zahtijeva pravnu ili činjeničnu pogrešku ili hitan slučaj koji prvi sudac nije mogao procijeniti. Alternativno, može pokrenuti spor oko ovrhe ( executiegeschil ) pred sucem za privremene mjere prema članku 438 Rv, tvrdeći da je ovrha presude sada zlouporaba prava. Niti jedno od toga nije ponovno pokretanje postupka. Oba pretpostavljaju žalbu podnesenu u roku, a rok je kratak: tri mjeseca od dana presude u redovnom slučaju, ali samo četiri tjedna od presude u kort gedingu (članak 339 Rv).

Put privremene zabrane (kort geding)

Kort geding je skraćeni postupak pred sucem za privremene mjere ( voorzieningenrechter ) prema člancima koji počinju člankom 254 Rv. Donosi privremenu odluku, obično u roku od nekoliko tjedana, ali ne može raskinuti ugovor. To je ključno ograničenje: najmodavac ne može dobiti obvezujuću odluku u kort gedingu, već samo nalog za iseljenje.

Najmodavcu je otvoreno samo kada je zahtjev hitan i ishod redovnog postupka nije ozbiljno upitan - ozbiljno smetanje, kriminalno korištenje imovine, nastavak korištenja nakon što je najam očito završio ili korištenje bez vlasničkog lista. Jednostavan slučaj zaostalih obveza rijetko ispunjava uvjete: interes najmoprimca za njegov dom nadmašuje interes najmodavca za brzinu.

Za najmoprimce je barem jednako koristan: to je instrument protiv stanodavca koji je promijenio brave i za zaustavljanje najavljene deložacije kada su se okolnosti odlučno promijenile.

Bespravni stanari, poslovni prostori i korisnici bez vlasničkog lista

Skvoteri

Skvotiranje je kazneno djelo i postoje dva puta: građanska tužba vlasnika ili odobrenje javnog tužitelja. U svojoj presudi od 28. listopada 2011. (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad je presudio da je deložacija na kaznenoj osnovi toliko ozbiljno miješanje u pravo na poštivanje doma prema članku 8. Europske konvencije o ljudskim pravima da zahtijeva prethodnu sudsku kontrolu: vlasti to moraju pismeno najaviti, ostaviti najmanje sedam dana za kort geding i pričekati odluku suca, osim u iznimnim okolnostima kao što je prijetnja javnoj sigurnosti.

Poslovni prostor

Tenants of retail and hospitality premises under articles 290 and following BW have their own regime of terms and termination grounds. Tenants of other business premises, mainly offices and industrial space, fall under article 7:230a BW; the distinction is set out in our article on commercial leases under articles 290 and 230a: once the tenancy has ended and notice to vacate given, the tenant may ask the subdistrict court to extend the period for vacating, and the eviction is suspended while that application is pending. The application must be made within two months of the announced date for vacating, and the court may grant at most three extensions of one year each.

Stanari bez vlasništva

Netko u nekretnini bez ugovora - bivši najmoprimac koji je ostao, gost koji se neće iseliti, korisnik s isteklim ugovorom protiv skvotiranja - nema sigurnost vlasništva, a to su najjasniji slučajevi kort gedinga. Oprez je da se aranžman označen kao antiskvoterski ponekad na temelju činjenica smatra najamninom, sa zaštitom koja to donosi.

Sudski ovršitelj, objava i stvari

Samo sudski ovršitelj ( gerechtsdeurwaarder ) može provesti nalog za deložaciju, a on je javni službenik, a ne zaposlenik najmodavca. On dostavlja presudu, nalaže najmoprimcu da se iseli, a zatim objavljuje deložaciju daljnjim iskorištavanjem. Prisilna deložacija uređena je člancima o deložaciji, člancima 555 do 562 Rv. Članak 555 Rv određuje minimalno razdoblje od tri dana između tog rješenja i deložacije; taj kratki zakonski minimum nije dulje dobrovoljno razdoblje navedeno u presudi.

Na dan kada ovršitelj može pozvati policiju radi pristupa i održavanja reda, te bravara. Najmodavac prvo organizira i plaća selidbe, a ostavljene stvari se iznose. Što se s njima događa više nije stvar lokalne prakse. Općina mora odnijeti robu i pohraniti je na trošak stranke koja provodi provedbu presude, a na to skladištenje primjenjuju se pravila o administrativnoj ovrsi (članak 556 Rv, koji se odnosi na članke 5:29 i 5:30 Awb). Skladištenje traje do trinaest tjedana, nakon čega se roba može prodati ili uništiti; ako se proda, bivši vlasnik zadržava pravo na prihod tri godine. Roba koja nema razumnu vrijednost za svog vlasnika, te sve što je opasno ili kvarljivo, može se odmah prodati. Troškovi stižu najmoprimcu putem najmodavca, a ne putem računa od općine.

Deložacija se može otkazati do zadnjeg trenutka. Ovršitelji rutinski zaustavljaju deložaciju kada su dugovi i troškovi plaćeni u cijelosti ili kada se postigne dogovor i stanodavac naloži obustavu. No fleksibilnost naglo pada nakon što se rezerviraju selidbeni agenti.

Troškovi i tko na kraju plaća

Sudske pristojbe (Griffierecht) in subdistrict cases depend on the value of the claim and on whether the claimant is a company, an individual, or a party of limited means, who pays a low flat rate in most brackets. The brackets and the amounts are fixed by law, adjusted with effect from 1 January each year, and published in the table the Rechtspraak maintains; the rate that applies is the one in force when the case is brought. No VAT is charged on the court fee.

To that add the bailiff’s charges, which are fixed by the Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders and indexed with effect from 1 January each year. Serving an enforceable judgment carries a modest tariff; the forced eviction itself costs a multiple of it. The current tariffs are published with that decree, and the bailiff will quote them on request. Removal, storage and the landlord’s own legal fees sit on top of those tariffs and are not fixed by anything, so the total turns on the size of the property and the state in which it is left.

Gubitnička stranka plaća troškove pobjednika, ali nizozemski nalog o troškovima je fiksni doprinos, a ne puna odšteta, i obično je znatno ispod stvarnih zakonskih troškova. Za najmodavca, uspješna deložacija često je i dalje financijski gubitak, jer se nalog i zaostaci provode protiv najmoprimca koji po definiciji nema novca. Za najmoprimca, gubitak znači zaostale obveze, kamate, sudske i ovršne troškove, preseljenje i skladištenje uz pronalaženje mjesta za život - a dug nadživljava deložaciju.

Najmoprimci u ranjivom položaju

Imati djecu ne daje stanaru pravo na ostanak, ali je to okolnost koja se razmatra u okviru iznimke u članku 6:265 BW i snažan razlog da sudac pritisne obje strane prema dogovoru. Sudovi često donose presudu „posljednje prilike“: nalažu se raskid i deložacija, ali se ne provode sve dok stanar poštuje dogovoreni raspored.

Najmoprimac koji je primljen u zakonski sporazum o restrukturiranju duga još je jači jer moratorij ograničava ono što pojedinačni vjerovnici mogu provesti. Prema članku 305. Zakona o stečaju, najmodavac ne može raskinuti najamni ugovor ili deložirati na temelju zaostalih plaćanja najamnine koje su nastale prije stupanja na snagu sporazuma o restrukturiranju duga, a deložacija koja je već u tijeku na temelju tog starog duga obustavlja se po sili zakona. Zaštita je uvjetna: najmoprimac mora od tada nadalje platiti svaku padajuću ratu najamnine, a nova zaostala plaćanja obnavlja ovlasti najmodavca da raskine najamni ugovor i deložira. Najmoprimac koji se suočava s deložacijom trebao bi odmah podnijeti zahtjev za pomoć za općinski dug; najmodavac bi trebao provjeriti je li zahtjev već u tijeku.

Od 1. siječnja 2021. Nizozemska ima nacionalni sustav ranog upozoravanja. Najmodavci, dobavljači energije, tvrtke za vodu i zdravstvena osiguranja moraju prijaviti općini zaostale u plaćanju, bez pristanka najmoprimca, nakon što njihovi vlastiti napori naplate ne uspiju. Prema Zakonu o naplati dugova (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), općina mora odgovoriti na svaki signal ponudom za prvi razgovor; članci 3. i 4. tog Zakona to zahtijevaju u roku od četiri tjedna ili tri radna dana ako je situacija hitna - neposredna deložacija je standardni primjer. Stambene tvrtke tretiraju informiranje javnosti kao preduvjet postupka.

Praktično vodstvo

Za iznajmljivače:

• Nikad ne uzimaj stvar u svoje ruke.
• Dokumentirajte sve: knjigu najamnine, podsjetnike, pismo zahtjeva, ponude za nagodbu, datirane pritužbe susjeda.
• Prije tužbe dostavite pisanu obavijest o neplaćanju i pustite da zaostale obveze jasno prijeđu prag tolerancije, umjesto da tužite prerano i izgubite na temelju iznimke.
• Prijavite zaostale obveze općini gdje je to potrebno i budite u mogućnosti to dokazati.

Za najmoprimce:

• Ne ignorirajte poziv; slučaj s obranom se vrlo razlikuje od izostanka.
• Prisustvujte saslušanju ili unaprijed podnesite pisanu obranu; besplatno je i ne treba vam odvjetnik.
• Odmah se prijavite za pomoć za općinski dug, donesite dokaze na saslušanje i redovito plaćajte nešto čak i ako ne možete platiti sve.
• Ako je stanodavac promijenio brave ili isključio komunalije, potražite savjet istog dana.
• Imajte na umu da žalba sama po sebi neće zaustaviti deložaciju.

Law & More acts for landlords and for tenants in eviction proceedings before the subdistrict court and in kort geding, from the demand letter through to the bailiff. Because a defended case runs very differently from a default, and because an appeal does not by itself stop an eviction, please contact us as soon as a summons or a notice to vacate arrives.