Mnogi najmodavci susreću se s istim pitanjem. Prihodi od najma padaju, dok troškovi održavanja, porezi i ostali rashodi i dalje rastu. Stoga je prirodno razmotriti je li možda bolje iznajmljivati nekretninu u privatnom sektoru. Ali kada je to zapravo dopušteno? I možete li jednostavno pretvoriti reguliranu nekretninu za najam u privatni sektor?
Kratak odgovor: ne, obično ne tijekom tekućeg najma. Vaše su mogućnosti ograničene sve dok trenutni najmoprimac živi u nekretnini. Uz to, postoje putevi koji s vremenom mogu voditi od regulirane najamnine do privatnog sektora. Ovaj blog objašnjava koja su pravila, gdje leže prilike i gdje najmodavci često griješe.
Prvo osnove: kada je nekretnina regulirana, a kada nije?
Spada li nekretnina pod reguliranu najamninu ili u privatni sektor ovisi o sustavu vrednovanja stambenih nekretnina, poznatom na nizozemskom kao woningwaarderingsstelsel (WWS). Ovaj sustav bodova procjenjuje kvalitetu nekretnine na temelju čimbenika koji uključuju površinu, sadržaje poput kuhinje i kupaonice, vrijednost općinske nekretnine (WOZ), energetsku oznaku i stanje nekretnine.
Tek kada nekretnina dostigne dovoljan broj bodova u relevantnom trenutku, najam u privatnom sektoru može postati moguć. To znači da nije važna samo najamnina koju želite naplatiti - ono što je prije svega važno je pravna klasifikacija nekretnine u trenutku početka najma.
Ovo je ključna točka: ne možete kasnije pretvoriti postojeći ugovor o reguliranom najmu u privatni sektor samo zato što se tržište promijenilo ili je vrijednost nekretnine porasla.
Tijekom tekućeg najma: gotovo da nema prostora za manevriranje
Ako najmoprimac živi u nekretnini na temelju reguliranog ugovora, ne možete jednostrano povisiti najamninu na razinu privatnog sektora. Najmoprimac ima i sigurnost najma i zaštitu cijene najamnine. Upravo je to bit reguliranog najma.
Mnogi najmodavci vjeruju da je promjena najma moguća nakon što tržišna vrijednost nekretnine poraste, vrijednost općinske imovine se poveća ili se nekretnina poboljša. No te okolnosti gotovo nikada nisu same po sebi dovoljne za pretvaranje postojećeg reguliranog najma u ugovor privatnog sektora.
Sporazumi s najmoprimcem: manje jednostavni nego što se čini
Ponekad se pretpostavlja da se najmodavac i najmoprimac mogu jednostavno dogovoriti da će nekretnina od sada pripasti privatnom sektoru. U teoriji je to zamislivo, ali u praksi rijetko je pravno siguran put. Zakon o najmu stambenih prostora sadrži mnogo obveznih propisa osmišljenih za zaštitu najmoprimaca.
To znači da nije svaki sporazum automatski valjan, čak i ako se čini da su obje strane suglasne. Ako sporazum zapravo rezultira time da najmoprimac izgubi zaštitu na koju ima pravo, taj se sporazum kasnije može poništiti. Za najmodavce to stoga općenito nije razuman put bez prethodne odgovarajuće pravne provjere.
Najrealniji put: ponovni najam nakon što najmoprimac ode
Za većinu najmodavaca, prava prilika se javlja tek kada nekretnina postane prazna. Nakon što najmoprimac ode, prilikom ponovnog najma možete ponovno procijeniti u koji segment nekretnina spada. U tom trenutku relevantna pitanja su: koliko bodova nekretnina trenutno ima, svrstava li je to u reguliranu najamninu, segment srednjeg tržišta ili privatni sektor i koju početnu najamninu možete legalno dogovoriti?
Za mnoge stanodavce ovo je prirodna prekretnica. Ne tijekom postojećeg najma, već u trenutku kada se pojavi novi stanar.
Traženje veće stanarine nije rješenje
Ovo je česta pogreška. Neki najmodavci jednostavno u ugovor stave višu najamninu i pretpostavljaju da nekretnina stoga spada u privatni sektor. Ali ako nekretnina ne ispunjava uvjete za najam u privatnom sektoru prema sustavu bodova, najmoprimac kasnije može osporiti najamninu. Tada će se vratiti na reguliranu razinu, potencijalno s obvezama otplate.
Praktična lekcija je jednostavna: prvo utvrdite može li se nekretnina slobodno iznajmljivati, a zatim odredite najamninu.
Poboljšanje nekretnine: često najpametnija priprema
Ako vam je cilj s vremenom prijeći u privatni sektor, može se isplatiti napraviti ciljana poboljšanja nekretnine. Ne pomaže svako ulaganje, ali neke promjene mogu doista dodati bodove. Razmislite o nadogradnjama održivosti i boljoj energetskoj oznaci, obnovi kuhinje ili kupaonice, poboljšanjima strukturne kvalitete ili boljim sadržajima i završnim obradama.
Kozmetički radovi obično nisu dovoljni. Poboljšanja moraju biti ona koja se zapravo računaju u sustavu bodova. Zato je logično prvo provesti procjenu bodova, a tek nakon toga ulagati. Na taj način znate hoće li vas renovacija doista gurnuti preko praga ili biste trošili novac bez ikakve pravne koristi.
Privremeni ugovori nisu izlaz
Neki najmodavci se nadaju da će korištenjem ugovora o privremenom najmu dobiti veću kontrolu nad time kada nekretnina postane prazna. No, privremeni ugovori su strogo ograničeni od 2024. U mnogim slučajevima početna točka je sada kada najmoprimac dobiva ugovor na neodređeno vrijeme. Svatko tko pokuša stvoriti veću fleksibilnost privremenim aranžmanom riskira da najmoprimac bez obzira na sve ima potpunu sigurnost najma. Kao strategija za prelazak s regulirane najamnine na privatni sektor, privremeni najam rijetko je pouzdan.
Ne zaboravite na segment srednjeg tržišta
Tržište najma više se ne sastoji samo od regulirane najamnine i privatnog sektora. Srednji segment igra sve važniju ulogu. Nekretnina koja izgleda ekonomski atraktivno za privatni sektor i dalje može zakonski podlijegati restriktivnijim pravilima najamnine. Zato prilikom ponovnog najma nije dovoljno samo pitati je li moguć najam u privatnom sektoru. Također je potrebno provjeriti pripada li nekretnina srednjem segmentu tržišta.
Praktični plan korak po korak
Želite li kao najmodavac znati može li vaša nekretnina prijeći u privatni sektor? Slijedite sljedeće korake redom. Započnite mapiranjem trenutne situacije s najamom: vrsta ugovora, kada je najam započeo, trenutna najamnina i položaj najmoprimca. Zatim provedite ažuriranu procjenu bodova - ne instinktivno, već konkretno i s odgovarajućom podlogom. Zatim procijenite može li se nekretnina deregulirati u trenutku ponovnog najma. Nakon toga istražite koja bi poboljšanja dodala dodatne bodove i provedite analizu troškova i koristi. Najamninu odredite tek nakon pravnog pregleda, a ugovore i strategiju unaprijed procijenite od strane stručnjaka.
Što vam ovo znači u praksi?
Kao najmodavac, vaše mogućnosti tijekom tekućeg najma su ograničene. Najbolje prilike nastaju kada nekretnina postane prazna i vi je ponovno iznajmite. Tada možete procijeniti ispunjava li nekretnina uvjete za drugi segment na temelju svog bodovnog sastava i isplati li se ulaganje.
Prelazak s regulirane najamnine na privatni sektor nije prekidač koji možete jednostavno okrenuti. To je strateški trenutak koji zahtijeva solidnu procjenu bodova, razumijevanje trenutnih pravila najma, realno planiranje i ponekad početna ulaganja. Najmodavci koji se dobro pripreme izbjegavaju sporove kasnije i donose bolje informirane odluke o povratu i strategiji najma.
Želite li znati ispunjava li vaša nekretnina uvjete za najam u privatnom sektoru prilikom ponovnog najma? Započnite s pravilnom procjenom bodovnog broja i pravnog statusa najma. Upravo se na tom presjeku u praksi rade mnoge pogreške, a temeljit pregled prije toga može spriječiti velik financijski rizik.
