2021. je godina u kojoj će se neke stvari promijeniti u području zakonodavstva i propisa. To je slučaj i s porezom na prijenos vlasništva. Zastupnički dom je 12. studenog 2020. odobrio prijedlog zakona o prilagodbi poreza na prijenos vlasništva. Cilj ovog prijedloga zakona je poboljšati položaj početnika na tržištu nekretnina u odnosu na investitore, jer investitori često prebrzo kupuju kuću, posebno u (većim) gradovima. Zbog toga je početnicima sve teže kupiti domU ovom blogu možete pročitati koje će se promjene primjenjivati na obje kategorije od 1. siječnja 2021. i na što biste trebali obratiti pozornost zbog toga.
Dvije mjere
Da bi se ostvario gore opisani cilj računa, na području poreza na promet uvest će se dvije promjene ili barem mjere od 2021. godine. Očekuje se da će to povećati broj stambenih transakcija od strane kupaca startera i smanjiti stambene transakcije od strane investitora.
Prva mjera u ovom kontekstu odnosi se na početnike i, ukratko, podrazumijeva oslobađanje od poreza na prijenos. Drugim riječima, početnici od 1. siječnja 2021. više ne moraju plaćati porez na promet nekretnina, tako da im kupnja stana postaje znatno jeftinija. Kao rezultat izuzeća, ukupni troškovi vezani uz kupnju kuće, ovisno o povećanju vrijednosti domova, doista će se smanjiti.
Imajte na umu: izuzeće je jednokratno i cijena kuće ne smije prijeći 400,000 € od 1. travnja 2021. Osim toga, izuzeće se primjenjuje samo kada se prijenos imovine odvija na građansko-pravni javnog bilježnika 1. siječnja 2021. ili nakon tog datuma, a trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije presudan.
Druga mjera odnosi se na investitore i znači da će se njihove akvizicije od 1. siječnja 2021. godine oporezivati po višoj općoj stopi. Ta će se stopa na navedeni datum povećati sa 6% na 8%. Za razliku od početnika, investitorima tako postaje skuplja kupnja kuće. Za njih će se ukupni troškovi povezani s kupnjom doma povećati kao rezultat povećanja stope poreza na promet.
Inače, ovom stopom ne oporezuju se samo stjecanja nestambenih objekata, uključujući poslovne prostore, već i stjecanja stanova koji se neće koristiti ili će se samo privremeno koristiti kao glavno stanovanje. U tom kontekstu, prema obrazloženju prijedloga zakona za prilagodbu poreza na promet nekretnina, smatra se, primjerice, kuća za odmor, kuća koju roditelji kupuju za svoje dijete i kuće koje ne kupuju fizičke osobe, nego pravne osobe. osobe kao što su stambene korporacije.
Starter ili investitor?
Ali koju mjeru trebate imati na umu? Drugim riječima, jeste li početnik ili investitor? Kao polazište za odgovor na ovo pitanje moglo bi se uzeti da li netko prvi put ulazi na tržište stambenih nekretnina koje nastanjuje vlasnik i nikad prije nije kupio dom.
Međutim, na temelju ovog kriterija ne utvrđuje se tko ispunjava uvjete za početno oslobođenje i na koga se odnosi povećanje stope poreza na promet. Za izuzeće nije važno jeste li kao kupac već posjedovali kuću. Drugim riječima, kuća ne mora biti vaš prvi dom u kojem stanuje vlasnik da biste ispunjavali uvjete za izuzeće.
Račun za usklađivanje poreza na transfer koristi potpuno različito polazište. Hoćete li biti klasificirani kao starter i imate li šanse za izuzeće od startera, ovisi o tri kumulativna kriterija. Kriteriji su sljedeći:
- Dob stjecatelja. Da biste se smatrali početnikom, morate imati između 18 i 35 godina. U računu se koristi gornja granica od 35 jer je istraživanje AFM-a pokazalo da je u prosjeku teže snositi troškove kupcu mlađem od 35 godina. Osim toga, za primjenu izuzeća s donjom granicom od 18 godina, primjenjuje se uvjet da ste punoljetni.
- Svrha ove donje granice je spriječiti nepravilno korištenje izuzeća za početnike: nije moguće da zakonski zastupnici koriste izuzeće pri kupnji kuće na ime maloljetnog djeteta. Nadalje, dobne granice moraju se primjenjivati po stjecatelju, čak iu slučaju da jedan dom stječe više stjecatelja zajedno. Ako je jedan od stjecatelja stariji od 15 godina, za tog stjecatelja vrijedi: bez izuzeća s njegove strane.
- Stjecatelj prethodno nije primijenio ovo izuzeće. Kao što je spomenuto, izuzeće za početnike može se koristiti samo jednom. Kako biste osigurali da ovo pravilo nije prekršeno, morate jasno, čvrsto i bez rezerve izjaviti u pisanom obliku da prethodno niste primijenili izuzeće za pokretanje poslovanja. Ovu pisanu izjavu zatim morate predati javnom bilježniku kako biste mogli iskoristiti izuzeće od plaćanja poreza na promet.
- U načelu se javni bilježnik može osloniti na ovu pisanu izjavu, osim ako je znao da je ta izjava netočno izdana. Ako se naknadno pokaže da ste vi kao stjecatelj primijenili izuzeće ranije unatoč izdanoj izjavi, ipak će se izvršiti dodatna procjena.
- Uporaba kuće koja nije privremeno kao glavno prebivalište od strane stjecatelja. Drugim riječima, opseg izuzeća za početnike ograničen je na stjecatelje koji će stvarno živjeti u kući. S obzirom na ovaj uvjet, također je potrebno da Vi kao stjecatelj pismeno izjavite jasno, čvrsto i bez rezerve da će se kuća koristiti osim privremeno i kao glavno stanovanje, kao i da tu pismenu izjavu predate bilježnik građanskog prava prije stjecanja ako stjecanje ide preko njega.
- Pod privremenim korištenjem podrazumijeva se, primjerice, iznajmljivanje kuće ili njezino korištenje kao kuće za odmor. Dok glavni boravak uključuje registraciju u kongregaciji i izgradnju života tamo (uključujući sportske aktivnosti, školu, mjesto bogoslužja, brigu o djeci, prijatelje, obitelj). Ako kao stjecatelj novi dom nećete koristiti kao svoje glavno prebivalište ili samo privremeno od 1. siječnja 2021., i dalje ćete biti oporezovani po općoj stopi od 8%.
Procjena ovih kriterija, a time i odgovor na pitanje ispunjavate li uvjete za primjenu izuzeća, odvija se kada se kuća stekne. Točnije, ovo je trenutak kada se kupoprodajni akt sastavlja kod javnog bilježnika. Neposredno prije izvršenja javnobilježničkog djela, pismena izjava u vezi s drugim i trećim uvjetima također se mora predati bilježniku. Trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije relevantan za izdavanje pisane izjave, baš kao ni za stjecanje izuzeća za početnike.
Kupnja kuće važan je korak i za početnika i za investitora. Želite li znati kojoj kategoriji pripadate i koje mjere morate uzeti u obzir od 2021. nadalje? Ili vam treba pomoć u davanju izjave potrebne za izuzeće? Zatim kontaktirajte Zakon & Više. Naši su odvjetnici stručnjaci za nekretnine i ugovorno pravo te će vam rado pružiti pomoć i savjet. Naši odvjetnici također će vam rado pomoći u daljnjem postupku, primjerice kada je u pitanju sastavljanje ili provjera kupoprodajnog ugovora.
