Curenje i padanje crijepova: tko plaća štetu u Nizozemskoj

Odgovornost za štetu na krovu u Nizozemskoj, kao početna točka, leži na vlasniku zgrade. Članak 6:174 Burgerlijk Wetboek (nizozemskog građanskog zakonika) čini tu osobu odgovornom bez ikakvog dokaza o krivnji kada konstrukcija ne zadovoljava standarde koji se za nju mogu razumno postaviti i taj nedostatak uzrokuje opasnost koja se potom materijalizira. Krov koji prokišnjava, crijep koji sklizne u naletu vjetra i oluk koji popušta, sve to spadaju u to pravilo. Krivnja postaje relevantna tek naknadno, kada vlasnik traži naknadu od najmoprimca, izvođača radova ili osiguravatelja.

To jedno pravilo ne rješava svaki slučaj. Hoće li vlasnik u konačnici snositi trošak ovisi o stanju krova, o tome što piše u najmu ili ugovoru o podjeli, o tome je li na zgradi radio stručnjak i o tome koje su police na snazi. Ovaj članak navodi svaki od tih slojeva, dokaze koji određuju ishod i rokove koji okončavaju tužbu bez obzira na njezinu osnovanost.

Nizozemska pravila koja odlučuju tko plaća štetu na krovu

Tri skupa pravila međusobno djeluju. Prvi je objektivna odgovornost iz članka 6:174 BW. Drugi je ugovorna obveza održavanja najmodavca prema pravilima o najmu. Treći je javnopravni građevinski standard, koji sam po sebi ne daje žrtvi pravo na odštetu, ali snažno utječe na to hoće li se krov smatrati neispravnim.

Objektivna odgovornost za neispravnu konstrukciju

Članak 6:174 BW je risicoaansprakelijkheid: odgovornost se veže za rizik, a ne za kažnjivo ponašanje. Podnositelj zahtjeva mora dokazati tri stvari. Građevina nije ispunjavala zahtjeve koji se mogu postaviti za nju u danim okolnostima; taj nedostatak je stvorio opasnost za osobe ili imovinu; i ta se opasnost materijalizirala, uzrokujući gubitak. Je li standard ispunjen procjenjuje se objektivno, uzimajući u obzir starost i funkciju zgrade, vjerojatnost opasnosti, ozbiljnost mogućih posljedica te troškove i teškoće mjera opreza.

Odgovornost snosi bezitter (posjednik), koji je obično registrirani vlasnik. Postoji važna iznimka: kada se zgrada koristi u poslovne svrhe, članak 6:181 BW prebacuje odgovornost na osobu koja obavlja tu djelatnost. U komercijalnom najmu to može značiti da oštećenom prolazniku odgovara operativni najmoprimac, a ne investitor koji je vlasnik prostora.

Zakonski uvjeti za izbjegavanje odgovornosti su mali. Vlasnik nije odgovoran ako, pod pretpostavkom da je znao za opasnost u trenutku njezina nastanka, ne bi bio odgovoran za delikt. U praksi ta obrana uspijeva samo kada je nedostatak bio zaista neotkriven i vlasnik može dokazati režim održavanja i pregleda kojim bi se pronašlo išta uočljivo. Vlasnik koji može predočiti datirana izvješća o pregledu, račune za popravke i plan održavanja nalazi se u vrlo različitom položaju od onoga koji to ne može.

Dužnost održavanja stanodavca

U slučajevima iznajmljivanja nekretnine, članak 7:204 BW dodaje ugovorni sloj. Nedostatak je svako stanje koje sprječava najmoprimca da uživa u nekretnini kako je imao pravo očekivati, a krov koji propušta vodu je školski primjer. Prema članku 7:206 BW, najmoprimac može zahtijevati da najmodavac otkloni nedostatak, a ako najmodavac to ne učini nakon što je obaviješten, najmoprimac može izvršiti popravak i odbiti razumni trošak od najamnine. Članak 7:207 BW dopušta razmjerno smanjenje najamnine za razdoblje tijekom kojeg je uživanje bilo smanjeno, računajući od trenutka kada je najmodavac obaviješten.

Posljedična šteta je zasebno pitanje. Najmodavac duguje naknadu štete uzrokovane nedostatkom ako se nedostatak može pripisati njemu ili ako je već postojao kada je ugovor o najmu sklopljen i on je znao ili je trebao znati za njega. Zato je trenutak obavijesti toliko važan: on utvrđuje točku od koje se najmodavac više ne može pozivati ​​na neznanje. Naš pregled obveza najmodavca utvrđuje širu dužnost.

Građevinski standardi prema Omgevingswetu

Javnopravni zahtjevi za gradnju premješteni su 1. siječnja 2024. Bouwbesluit 2012 povučen je zajedno sa starim režimom Woningwet, a tehnički zahtjevi za zgrade sada su u Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) pod Omgevingswet. Bbl sadrži i standarde za novu gradnju i zaseban, niži skup standarda za postojeće zgrade, uključujući obvezu održavanja građevine u stanju koje nikoga ne ugrožava. Općine provode ta pravila i mogu izreći nalog podložan plaćanju kazne ili, u teškim slučajevima, narediti zatvaranje zgrade.

Kršenje Bbl-a ne čini automatski vlasnika odgovornim prema privatnom pravu, ali je snažan dokaz da krov nije ispunjavao standarde koji su za njega možda postavljeni. Izvješće o općinskom inspekcijskom pregledu često je najjači dokument u spisu, zbog čega je vrijedno pitati općinu postoji li takav.

Kada je vlasnik odgovoran i kada obrana djeluje

Odgovornost za štetu na krovu rijetko je pravo bacanje novčića. Mali broj činjeničnih obrazaca objašnjava većinu sporova, a svaki ima predvidljiv ishod.

Odlaganje remonta

Labave ili skliznute pločice, biljke koje rastu u olucima, propali limovi, trule letve i zapis o inspekciji koji se završava godinama unazad klasični su znakovi neispravne konstrukcije. Tamo gdje su te značajke prisutne, vremenski uvjeti koji su izazvali incident postaju uglavnom nebitni: krov u tom stanju ne zadovoljava standard koji se za njega može postaviti, a gubitak koji slijedi pripisuje se nedostatku, a ne vjetru. I izravna šteta i posljedični gubitak tada padaju na vlasnika.

Oluja i granice argumenta više sile

Vlasnici često tvrde da je štetu uzrokovala iznimna oluja, a ne krov. Taj argument postoji, ali je uži nego što izgleda. Očekuje se da će krov u Nizozemskoj izdržati vjetar koji se može očekivati ​​u Nizozemskoj, a nizozemske oluje su predvidljive. Stoga obrana vrijedi samo tamo gdje je opterećenje vjetrom doista premašilo ono što je konstrukcija razumno mogla biti projektirana da izdrži i gdje je krov inače bio u dobrom stanju.

Praktično, vlasnik mora predočiti dokaze: nedavna izvješća o inspekciji, račune za održavanje i potvrdu da je krov u skladu s važećim građevinskim standardom. Podaci o vremenu iz KNMI-ja za točnu lokaciju i sat vremena pokazat će što je vjetar zapravo učinio. Tamo gdje su crijepovi već bili labavi ili je obloga bila krhka, sudovi dosljedno smatraju da bi redovno održavanje spriječilo štetu i odbacuju argument oluje.

Snijeg, mraz i začepljena odvodnja

Dva dodatna scenarija zaslužuju spomen jer ih osiguravatelji i vlasnici tretiraju različito. Voda koja se vraća jer je otvor na ravnom krovu začepljen lišćem gotovo je uvijek kvar u održavanju, a ne vanjski događaj. Šteta uzrokovana težinom nakupljenog snijega, nasuprot tome, može biti stvarni vanjski uzrok, ali samo ako je konstrukcija projektirana i održavana da nosi opterećenje koje se razumno moglo očekivati. Oštećenje krovnog pokrova od smrzavanja koji je već bio na kraju svog vijeka trajanja tretira se kao habanje.

Krovovi u stambenim zgradama i uloga VvE-a

U stambenoj zgradi krov, oluci, dimnjaci i nosiva konstrukcija gotovo su uvijek zajednički dijelovi. Koji su dijelovi zajednički određuje se aktom o podjeli (aktom o podjeli) i modelnim propisima koje on proglašava primjenjivima; privatno vlasništvo obično prestaje na završenoj površini unutar stana. Posljedica je da curenje s potpuno individualnim učincima ima kolektivni uzrok.

Vlasnici stanova zajednički su vlasnici zgrade, a Vereniging van Eigenaars (VvE, udruga vlasnika) upravlja zajedničkim dijelovima i ima osiguranje zgrade. Zahtjev koji proizlazi iz neispravnog krova stoga se upućuje VvE-u, a trošak se snosi zajednički kroz naknade za usluge. Pojedinačni vlasnik stana odgovoran je samo kada je u vlasničkom listu izričito dodijeljen dio krova, na primjer krovna terasa pričvršćena za penthouse, tom vlasniku. Naš članak o pravima na stanove i VvE-u u Nizozemskoj detaljnije objašnjava tu podjelu.

Svaki VvE mora održavati rezervni fond za buduće održavanje zajedničkih dijelova. Godišnji doprinos mora iznositi najmanje pola posto vrijednosti zgrade prilikom obnove, osim ako udruga ne temelji svoj doprinos na dugoročnom planu održavanja koji nije stariji od pet godina. VvE koji nema ni jedno ni drugo nije samo loše vođen: manjak postaje vidljiv u trenutku kada je potrebno zamijeniti krov, a članovi se suočavaju s posebnom nametom.

Odluke o održavanju donosi glavna skupština, a potrebna većina proizlazi iz akta i propisa. Upravo tu zapinju hitni popravci. Vlasnik stana koji ne može dobiti odluku ne mora čekati: članak 5:121 BW omogućuje mu da od kantonrechtera (podokružnog suda) zatraži zamjensko odobrenje, putem zahtjeva, za izvođenje radova ili donošenje odluke koju je skupština odbila. U slučaju da curenje uzrokuje trajnu štetu, uz to se može pokrenuti i kort geding (sažeti postupak) za prisiljavanje na hitne mjere. Fotografije, očitanja vlage i izvješće krovopokrivača ono su što uvjerava sud da je šteta neposredna. Naš članak o tome što učiniti kada udruga vlasnika kuća ne ispuni svoje dužnosti u potpunosti pokriva pravne lijekove.

Najmodavac i najmoprimac: tko popravlja, a tko plaća

Prema vanjskom svijetu vlasnik ostaje strogo odgovoran prema članku 6:174 BW, odnosno poslovanje prema članku 6:181 BW. Svaka raspodjela između najmodavca i najmoprimca vrši se naknadno, između njih.

Između stranaka, članak 7:217 BW nalaže najmoprimcu da o vlastitom trošku izvrši manje popravke navedene u Besluit kleine herstellingen: čišćenje oluka i odvoda kojima se može pristupiti bez rizika, zamjenu pojedinačnog slomljenog crijepa u normalnim uvjetima i slične svakodnevne stvari. Sve konstrukcijsko, kao i krovni pokrov u cjelini, ostaje odgovornost najmodavca. Najmoprimac koji zanemari manji popravak time ne postaje odgovoran za nastalu štetu trećim stranama; vlasnik prvi odgovara, a zatim može naplatiti ograničeni iznos koji je odlukom dodijeljen najmoprimcu.

U slučajevima kada je najmoprimac uzrokovao problem vlastitim ponašanjem, situacija se mijenja. Članak 7:218 BW čini najmoprimca odgovornim za štetu na unajmljenoj nekretnini uzrokovanu nedostatkom s njegove strane i pretpostavlja da je šteta tako uzrokovana. Ta pretpostavka podliježe iznimci koja je ovdje izuzetno važna: ne odnosi se na štetu od požara, niti na štetu na vanjskom dijelu unajmljene nekretnine. Stoga, za krov, najmodavac koji krivi najmoprimca mora dokazati da je to učinio najmoprimac, a ne obrnuto. Bušenje za satelitsku antenu, skladištenje teškog materijala na ravnom krovu ili uklanjanje crijepova za instalaciju su situacije u kojima je taj dokaz obično dostupan.

Ako osiguravatelj vlasnika isplati odštetu, može ostvariti svoje pravo subrogacije protiv najmoprimca čija je krivnja uzrokovala gubitak. Članak 7:962 BW isključuje tu regresnu naknadu samo protiv uskog kruga osoba bliskih osiguraniku, a najmoprimac ne pripada toj skupini. To je jedan od razloga zašto obje strane provjeravaju svoje pokriće odgovornosti prije incidenta, a ne nakon njega.

Izvođači radova, novi krovovi i nedavno izgrađene kuće

Kada krov koji je tek postavljen ili obnovljen počne prokišnjavati, pitanje se prebacuje sa stanja zgrade na kvalitetu rada.

Izvođač krovopokrivačkih radova izvršava ugovor o radu prema člancima 7:750 i sljedećim BW. Prilikom isporuke, izvođač je u načelu oslobođen odgovornosti za nedostatke koje je klijent razumno trebao otkriti u tom trenutku, zbog čega je važan pregled prilikom primopredaje, s pisanim popisom primjedbi. Za građevinske ugovore koji spadaju pod privatnopravni dio Zakona o kvaliteti krova, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2024., položaj je povoljniji za klijenta: izvođač ostaje odgovoran nakon isporuke za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke, osim ako se ti nedostaci ne mogu pripisati njemu. Izvođač je također dužan upozoriti klijenta na netočnosti u zadatku i na nedostatke u materijalima ili nacrtima za koje je znao ili je trebao znati.

Rokovi su strogi, ali velikodušni. Zahtjev za nedostatke u isporučenim radovima zastarijeva dvije godine nakon što ih je klijent podnio, a u svakom slučaju dvadeset godina nakon isporuke zgrade. Pravovremeno podnošenje pritužbe zaseban je zahtjev: klijent mora prigovoriti u razumnom roku nakon što je otkrio nedostatak, a šutnja može koštati potraživanja čak i unutar zastarnog roka. Naši članci o građevinskim nedostacima i odgovornosti te o nedostacima u novoizgrađenim kućama detaljno se bave tim koracima.

Jamstveni programi dodaju još jedan sloj. Mnoge novoizgrađene kuće prodaju se s jamstvom u okviru priznatog jamstvenog programa, a vodonepropusnost krova obično je pokrivena određenim brojem godina utvrđenim uvjetima programa, a ne zakonom. Pročitajte certifikat: program, a ne opće ugovorno pravo, obično će biti najbrži put.

Treće strane nisu obvezane ničim od ovoga. Susjed čiji je strop uništen ili prolaznik kojeg je udarila pločica može pokrenuti postupak protiv vlasnika prema članku 6:174 BW bez ikakvog sudjelovanja u građevinskom ugovoru. Također mogu tužiti izvođača radova za delikt prema članku 6:162 BW ako je izrada bila očito nemarna, a članak 6:171 BW može dodatno učiniti klijenta odgovornim za krivnju nepodređenog izvođača radova koji izvodi radove za njegovo poduzeće. Vlasnik tada traži naknadu od izvođača radova. Žrtva koja se suočava sa skrivenim nedostatkom u kupljenoj nekretnini ponovno se suočava s drugačijim skupom pravila, budući da se pravilo o dvomjesečnoj obavijesti za prodaju potrošačima ne primjenjuje na kupnju kuće; tamo kupac mora podnijeti žalbu u razumnom roku.

Koje osiguranje prvo plaća

Osiguranje je obično najbrži izvor novca i u većini slučajeva isplati se tražiti policu prije nego što se pokrene postupak protiv odgovorne strane. Osiguravatelji često isplaćuju, a nakon toga se prepiru oko regresa.

Osiguranje zgrada (opstalverzekering) pokriva samu konstrukciju, uključujući krov, dimnjake i oluke, od iznenadnih i vanjskih događaja poput oluje, tuče, munje, padajućih predmeta i curenja vode. Police definiraju oluju brzinom vjetra, a ne vremenskim upozorenjima koje izdaje KNMI, a prag je postavljen u uvjetima police, stoga pročitajte definiciju prije nego što pretpostavite da postoji pokriće. Standardna isključenja važnija su od opasnosti: postupno trošenje, zakašnjelo održavanje i nedostaci u dizajnu ili izgradnji poznati vlasniku isključeni su gotovo svugdje. Čak i tamo gdje je sam gubitak isključen, osiguravatelj obično nadoknađuje bereddingskosten, razumne troškove mjera poduzetih za sprječavanje ili ograničavanje daljnje štete.

Osiguranje imovine (inboedelverzekering) pokriva imovinu stanara, što je za najmoprimca polica koja će zapravo platiti uništeni kauč i prijenosno računalo oštećeno vodom. Osiguranje od odgovornosti (aansprakelijkheidsverzekering) odgovara na zahtjeve trećih strana, a za privatnog stanodavca ili vlasnika stana to je polica koja odgovara na zahtjev ozlijeđenog prolaznika. Tvrtke moraju provjeriti odnosi li se njihovo opće pokriće odgovornosti na prostorije koje zauzimaju, s obzirom na prijenos odgovornosti prema članku 6:181 BW.

U slučajevima kada je odgovorno više od jedne police osiguranja, primjenjuje se članak 7:961 BW. Osiguranik može u cijelosti tražiti naknadu štete od osiguravatelja po svom izboru, a osiguravatelji zatim međusobno raspoređuju teret. To pravilo postoji kako žrtva ne bi bila uhvaćena između dvaju problema i vrijedi ga se izričito pozvati kada osiguravatelji počnu upirati prstom jedni na druge. Prijavite incident svakom potencijalno relevantnom osiguravatelju što je prije razumno moguće: članak 7:941 BW zahtijeva brzu obavijest, a osiguravatelj koji je istinski oštećen zakašnjelom prijavom može smanjiti ili odbiti isplatu.

Dokazivanje tvrdnje i izračun gubitka

Odgovornost za štetu na krovu određuje se na temelju dokaza, a većina korisnih dokaza nestaje u roku od nekoliko dana.

Što odmah osigurati

Fotografirajte i snimite krov, mjesto ulaza, unutarnje boje i svaki oštećeni predmet, s vidljivim datumom. Preuzmite vremenska opažanja za lokaciju i sat od KNMI-ja, koji objavljuje povijesne podatke za svoje postaje. Zatražite od krovopokrivača pisanu dijagnozu uzroka, ne samo citat, i sačuvajte uklonjene materijale gdje je to moguće: lomljivi crijep ili korodirani spoj vrijedi više od odlomka opisa. Sačuvajte račune za hitne mjere. Ako je netko ozlijeđen ili je udareno vozilo, zabilježite broj incidenta policijskog izvješća i podatke o svim svjedocima.

Ne provodite trajne popravke prije nego što se utvrdi uzrok. Stručnjak kojeg je naknadno angažirao osiguravatelj ili sud, ne može pregledati ono što je već zamijenjeno, a teret dokazivanja nedostatka je na podnositelju zahtjeva.

Izravna i posljedična šteta

Nizozemski zakon kompenzira stvarno pretrpljeni gubitak u dvije kategorije. Izravna šteta je trošak obnove same nekretnine: zamjena pločica, nove gipsane ploče, preuređenje, utvrđeno računom ili stručnom procjenom. Posljedični gubitak pokriva sve što je nedostatak prouzročio izvan zgrade: uništeni namještaj i opremu, alternativni smještaj, izgubljeni promet tamo gdje se poslovni prostori nisu mogli koristiti te razumne troškove utvrđivanja gubitka i izvansudskog dobivanja naplate.

Mjera za oštećenu robu je njezina vrijednost u trenutku gubitka, a ne cijena plaćena kada je bila nova, stoga se amortizacija primjenjuje na predmete s ograničenim vijekom trajanja. Tamo gdje je popravak manji od zamjene, obično se dodjeljuje niža vrijednost. Izvorni računi, evidencija o kupnji i fotografije predmeta u upotrebi sprječavaju osiguravatelja da odredi nisku vrijednost. Naknada za nematerijalni gubitak moguća je samo u ograničenim okolnostima koje dopušta Građanski zakonik, prvenstveno tjelesne ozljede, a naš članak o naknadi za nematerijalnu štetu objašnjava kada to nastaje. Tamo gdje se odgovornost utvrdi, ali se iznos osporava, gubitak se može kvantificirati u zasebnom postupku procjene štete.

Zastarni rokovi

Zahtjev za naknadu štete podliježe članku 3:310 BW: zastarijeva pet godina od dana kada je oštećena strana postala svjesna štete i osobe odgovorne za nju, a u svakom slučaju dvadeset godina od događaja koji ju je prouzročio. Svijest znači stvarno znanje dovoljno za podnošenje zahtjeva, a ne nejasnu sumnju, već je sigurna pretpostavka da je sat krenuo kada je ušla voda.

Petogodišnje razdoblje može se prekinuti prema članku 3:317 BW pisanom obavijesti u kojoj vjerovnik nedvosmisleno zadržava pravo na ispunjenje. Jedno preporučeno pismo, koje se ponavlja prije svakog isteka, održava zahtjev na životu dok se pregovori nastavljaju. Protiv osiguravatelja može se primijeniti zasebno ugovorno razdoblje, stoga provjerite i policu. Zahtjeve ispod zakonskog praga u članku 93 Rv rješava kantonrechter, gdje nije potreban odvjetnik; veći zahtjevi idu rechtbank, gdje je zastupanje od strane odvjetnika obavezno. Smjernice o proceduralnom putu navedene su u našem članku o tome kako tražiti naknadu štete u Nizozemskoj.

Što učiniti u prvim danima nakon curenja ili pada pločice

I vlasnici i stanari imaju dužnost ograničiti daljnje gubitke, a osiguravatelj može smanjiti isplatu ako je ta dužnost zanemarena.

Prvo se pozabavite opasnošću. Pokrijte mjesto proboja, premjestite elektroniku, umjetnička djela i dokumente u suhu prostoriju te isključite struju u pogođenim područjima. Ako se pločice i dalje pomiču, ogradite područje ispod i nazovite broj za hitne slučajeve ako je javnost u opasnosti. Sačuvajte račune za cerade, odvlaživače zraka i troškove poziva, jer se ti troškovi obično nadoknađuju čak i ako je temeljni zahtjev kasnije odbijen.

Zatim pismeno i pravilnim redoslijedom obavijestite: vlasnika ili upravu VvE-a ako ste najmoprimac ili vlasnik stana; osiguravatelja zgrada i osiguravatelja sadržaja; općinu gdje ruševine ugrožavaju ulicu; te susjede koji mogu biti pogođeni vodom koja prolazi kroz zgradu. Pošaljite kratki činjenični sažetak s fotografijama i zatražite potvrdu primitka. Te potvrde utvrđuju datum obavijesti, koji određuje početak smanjenja najamnine, znanje najmodavca i tijek zastarnih rokova.

Nakon što se situacija stabilizira, pribavite barem dvije ponude za popravak i sastavite popis štete. Formalni zahtjev, u kojem se navode činjenice, pravna osnova i rok, rješava velik dio tih pitanja bez postupka i utvrđuje neizvršenje obveza koje je potrebno za odštetni zahtjev. U slučaju da curenje traje i odgovorna strana ne želi djelovati, skraćeni postupak može rezultirati nalogom za izvršenje popravka u roku od nekoliko dana, a ne mjeseci. U slučaju da se spor odnosi samo na iznos, redovni postupak je odgovarajući put.

Law & More savjetuje vlasnike, najmoprimce, vlasnike stanova i udruge vlasnika kuća o odgovornost zbog oštećenja krova i na nadoknada nastalog gubitkaProcjenjujemo stanje dokumenata, surađujemo s osiguravateljima i, gdje je potrebno, pokrećemo postupke ili vas branimo. Ako se suočavate s prokišnjavanjem, otpalim crijepom ili zahtjevom susjeda, obratite se našim odvjetnicima.