Servititet je teret na jednoj zemljišnoj parceli, služnoj nekretnini, u korist druge, dominantne nekretnine. Uobičajeni primjeri su pravo prolaza preko susjedovog zemljišta, pravo na odvodnju ili pravo na zadržavanje prozora ili nadstrešnice. Pravo se veže za zemljište i automatski prelazi na svakog sljedećeg vlasnika.
Zakonska osnova
Služnosti su regulirane naslovom 5.6 Građanskog zakonika, počevši od članka 5:70. Nastaju ili dodjelom – javnobilježničkim aktom registriranim u javnim registrima – ili zastarom, prema članku 3:99 nakon deset godina posjeda u dobroj vjeri, ili prema članku 3:105 nakon isteka zastare od dvadeset godina. Članci 5:78 i 5:79 dopuštaju sudu da izmijeni ili ukine služnost ako su se okolnosti promijenile ili je interes za nju prestao.
Kako to djeluje u praksi
Sadržaj dodijeljene služnosti prvenstveno je određen tekstom ugovora, čitanim u svjetlu onoga što su stranke mogle razumno zaključiti iz njega; lokalni običaji i dugogodišnja upotreba popunjavaju praznine. Vlasnik dominantne nekretnine mora ostvarivati pravo na najmanje opterećujući način, a vlasnik služne nekretnine ne smije ga ometati. Održavanje zajedničkog pristupnog puta često je regulirano ugovorom, a tamo gdje nije, teret pada na stranku koja ima koristi od prava.
Gdje krene po zlu
Sporovi obično počinju promjenom namjene: pravo prolaza dodijeljeno za farmu koristi tvrtka s teškim prijevozom ili pješačka staza postaje prilaz. Je li to još uvijek unutar služnosti ovisi o vlasničkom listu, a ne o tome što je susjed godinama tolerirao. Drugi izvor sukoba je zastara, gdje se dugo korištena staza polaže pravo; to zahtijeva posjed, a ne samo dopuštenje, a tolerancija susjeda blokira polaganje prava.
Povezani pojmovi
Prijenos vlasništva , zakup zemljišta i ugovor o kupnji nekretnine.
Postoji li spor sa susjedom oko prava prolaza ili odvodnje? Naši odvjetnici za nekretnine čitaju vlasnički list i zemljišne knjige te savjetuju o mogućnostima.
