Erfpacht, obično preveden kao zakup zemljišta ili dugoročni zakup, stvarno je pravo koje daje nositelju pravo na posjedovanje i korištenje zemljišta koje pripada drugoj osobi, obično uz plaćanje periodične zemljišne rente. Nositelj može prodati, staviti pod hipoteku i ostaviti u nasljeđe pravo, ali samo zemljište ostaje vlasništvo davatelja, često općine.
Zakonska osnova
Pravo je uređeno naslovom 5.7 Građanskog zakonika, počevši od članka 5:85. Zakonska pravila su uglavnom pravila o zadanim uvjetima: akt o dodjeli i opći uvjeti koji su uz njega priloženi određuju rok, rentu za zemljište, dopuštenu upotrebu i što se događa nakon isteka. Članak 5:99 predviđa naknadu imatelju u slučaju raskida, a članak 5:87 dopušta davatelju da raskine zbog ozbiljnog kršenja ugovora, kao što je dugotrajno neplaćanje.
Kako to djeluje u praksi
U starijim gradovima dominiraju zakupi općinskog zemljišta, Amsterdam prije svega, gdje je trajni zakup zemljišta zamijenio kontinuirani sustav s periodičnom revizijom. Dvije važne varijable su mehanizam revizije zakupnine zemljišta i stanje na kraju roka. Pravo koje traje desetljećima s davno utvrđenom zakupninom može se oštro revidirati prema gore prilikom revizije, a zajmodavci će financirati samo pravo čiji preostali rok znatno premašuje rok hipoteke.
Gdje krene po zlu
Kupci gledaju trenutnu rentu za zemljište, a ne datum revizije. Najamnina koja dospijeva na reviziju za tri godine, prema formuli povezanoj s vrijednošću zemljišta, može se umnožiti. Druga točka su opći uvjeti: stariji setovi sadrže ograničenja korištenja, zahtjeve za suglasnost za preinake, pa čak i za prodaju, te odredbe kojima se preostala vrijednost zgrade plaća davatelju prava. Konačno, pravo koje je blizu isteka teško je prodati i financirati, što utječe na procjenu vrijednosti mnogo prije datuma završetka.
Povezani pojmovi
Prijenos vlasništva , služnosti i prava na stanu.
Daljnje čitanje
Više o ovoj temi: Erfpacht: objašnjenje dugoročnog najma zemljišta u Nizozemskoj za kupce , Raskid komercijalnog najma: otkazni rokovi, razlozi i zamke.
Kupujete li nekretninu s pravom na zakup ili se suočavate s revizijom najamnine za zemljište? Naši odvjetnici za nekretnine čitaju vlasnički list i uvjete prije nego što se obvežete.
