Prijenos vlasništva nad nepokretnom imovinom je trenutak kada vlasništvo prelazi. Zahtijeva dva koraka: prijenos vlasništva izvršen pred nizozemskim bilježnikom i registraciju tog vlasništva u javnim registrima koje vodi Zemljišni registar. Do registracije kupac ima ugovorni zahtjev, a ne vlasništvo.
Zakonska osnova
Članak 3:89 Građanskog zakonika propisuje javnobilježnički akt i registraciju. Potrebni su važeći vlasnički list, prenositelj s pravom raspolaganja i formalnost isporuke. Članak 7:3 omogućuje registraciju samog ugovora o kupoprodaji, što štiti kupca šest mjeseci od kasnije prodaje, ovrhe ili stečaja prodavatelja.
Kako to djeluje u praksi
Javni bilježnik je središnja figura: provjerava vlasništvo, pretražuje registre za hipoteke, ovrhe i služnosti, drži sredstva na računu klijenta i otplaćuje prodavateljevu hipoteku prije isplate preostalog iznosa. Kupoprodajna cijena se unaprijed prenosi javnom bilježniku i isplaćuje tek nakon što je registracija potvrđena. Javnog bilježnika imenuje kupac u većini transakcija, a njegova dužnost pažnje proteže se na obje strane.
Gdje krene po zlu
Kupci koji preskoče registraciju kupoprodajnog ugovora nose izbježiv rizik: prodavatelj u financijskim poteškoćama može biti proglašen stečajem između potpisivanja i završetka, a bez registracije kupac se smatra običnim vjerovnikom. Drugi ponavljajući problem je granica ili služnost koja se pojavljuje u registrima tek prilikom pretrage javnog bilježnika, nekoliko dana prije završetka. Konačno, kupnja na dražbi, od stranog prodavatelja ili iz ostavine nosi svoje formalnosti, a njihovo ispravljanje nakon što je ugovor sastavljen zahtijeva daljnju javnobilježničku ovjeru.
Povezani pojmovi
Ugovor o kupoprodaji nekretnina , služnosti i zakupu zemljišta.
Postoji li nedostatak u vlasničkom listu, neočekivani teret ili spor oko uloge javnog bilježnika? Naši odvjetnici za nekretnine pregledavaju vlasnički list i registre.
