Nizozemski notar i pravni prijenos vlasništva: vodič za međunarodne kupce

Ako ste kupnja kuće u Nizozemskoj, ne možete izbjeći javni bilježnik. Dutch law does not permit ownership of property to change hands privately: the transfer must be executed by a Dutch civil-law notary and registered in the public registers. For buyers from countries where each side of a sale instructs its own lawyer, this is the least familiar part of the process, and where the costliest misunderstandings arise.

Što je nizozemski bilježnik građanskog prava

Nizozemski notar nije viši odvjetnik s pečatom. Ured je javni: notar se imenuje kraljevskim dekretom, kojim se također određuje mjesto osnivanja (čl. 3. Wna, Wet op het notarisambt), i ima ovlast sklapati vjerodostojne isprave kada to zakon zahtijeva ili stranka zatraži (čl. 2. Wna). Takav dokument ima poseban dokazni status i često se može provesti bez sudske presude.

Dvije su posljedice važne:

• Javni bilježnik ima dužnost djelovati. Javni bilježnik mora obaviti posao koji mu zakon dodjeljuje ili koji stranka zatraži, uz ograničene iznimke (čl. 21. Wna).
• Javni bilježnik nije ni na čijoj strani. Javni bilježnik obavlja svoju dužnost samostalno i služi interesima svi stranke u pravnom aktu, nepristrano i s najvećom mogućom pažnjom (čl. 17. Wna).

How the notary differs from a lawyer in your own country

In England, Ireland, the United States and many other countries, each side of a conveyance instructs its own partisan lawyer. A Dutch notary is the opposite: a single, neutral public officer serving the transaction rather than a party. A foreign “notary public”, who in many countries merely witnesses signatures, holds a far narrower office and is not a useful comparison.

Javni bilježnik istražuje vlasništvo, priprema i objašnjava isprave, čuva novac i registrira prijenos - ali neće pregovarati o cijeni, savjetovati je li posao ispravan ili vas zastupati u sporu.

Obveza informiranja i njezine granice

Nepristranost prema čl. 17. Wna povezana je s dužnošću informiranja: notar mora osigurati da svaka stranka razumije što isprava čini i koji su rizici prije potpisivanja - dužnost poznata u njemačko-nizozemskoj tradiciji kao Belehrungspflicht . Kada je stranka slabija, manje iskusna ili ne govori jezik, ta dužnost postaje zahtjevnija, a notar koji potpisuje znajući da kupac nije shvatio bitnu točku riskira disciplinske mjere i odgovornost.

Ali informiranje obje strane nije zagovaranje. Tamo gdje se kupac i prodavatelj istinski sukobljavaju - oko nedostataka pronađenih prije završetka, pritiska za pomicanje datuma ili značenja uvjeta - notar ostaje u sredini. Upravo tada kupcu treba netko čija je jedina dužnost prema kupcu.

Kada angažirati i vlastitog odvjetnika

• Ugovor je nestandardan ili je prodavatelj programer ili investitor koji koristi vlastite uvjete.
• Kupujete na aukciji, od imanja ili tvrtke ili od prodavatelja u financijskim poteškoćama.
• Nekretnina uključuje zakup zemljišta (erfpacht), uvrštavanje na popis spomenika ili neuobičajeno služno pravo.
• Postoji spor oko nedostataka, depozita, kazni ili datuma, ili izgled istog.
• Kupnja se odnosi na vaš boravišni status, razvod, režim bračne imovine ili prekogranično nasljeđivanje.

To dvoje se nadopunjuje: notar izvršava prijenos, vaš odvjetnik osigurava da je dogovor onakav kakav biste trebali sklopiti.

Dvije faze: obveza i prijenos

Ovo je najvažnija strukturna točka u nizozemskom stvarnom pravu : ona odvaja obvezu prijenosa od samog prijenosa . Za valjani prijenos potreban je valjani vlasnički dokument, osoba ovlaštena raspolagati imovinom i valjani čin isporuke (čl. 3:84 BW). Za nepokretnu imovinu ta isporuka je isprava sastavljena pred nizozemskim bilježnikom, nakon čega slijedi registracija te isprave u javnim registrima (čl. 3:89 BW).

Koopovereenkomst , često nazivan „privremenim“ ugovorom o kupnji, stoga stvara obvezujuću obvezu kupnje i prodaje. Ne čini vas vlasnikom. „Privremeni“ je zavaravajući: nakon što istekne razdoblje hlađenja, potpuno vas obvezuje. Vlasništvo prelazi tek kada se registrira prijenos vlasništva.

Od ponude do registracije

Zahtjev za pisanje i razdoblje hlađenja

Ako je kupac fizička osoba koja ne djeluje u sklopu svoje profesionalne ili poslovne djelatnosti, a nekretnina je namijenjena za stambenu upotrebu, kupnja mora biti sklopljena u pisanom obliku (čl. 7:2 BW). Rukovanje, e-pošta ili razmjena poruka putem WhatsAppa neće obvezivati ​​kupca-potrošača.

Ista odredba daje potrošaču koji je kupac stana razdoblje za razmišljanje od tri dana. Počinje dan nakon što primite potpisani ugovor, ne treba navesti razlog i ne isplaćuje se nikakva naknada. Mora uključivati ​​najmanje dva dana koja nisu subota, nedjelja ili državni praznik; ako ne, produžava se. Pravo pripada samo kupcu, a rok teče od primitka - stoga sačuvajte dokaz o tome kada vam je ugovor stigao.

Depozit ili bankovna garancija

Standardni model ugovora o kupnji zahtijeva od kupca da da jamstvo: ili polog u gotovini ( waarborgsom ) uplaćen na račun treće strane javnog bilježnika ili bankovno jamstvo ( bankgarantie ) banke sa sjedištem u Nizozemskoj. U model ugovoru o kupnji NVM-a, VBO-a, VastgoedPRO-a i Vereniging Eigen Huis iznos je fiksan na 10% kupoprodajne cijene, a dospijeva nekoliko tjedana prije završetka. Model također sadrži klauzulu o kaznenoj kazni: kupac koji ne dovrši kupoprodaju obično duguje iznos jednak pologu. Uskladite sve financijske uvjete s vašim rasporedom hipoteke.

Istraga vlasništva i pretrage Kadastera

Kadaster vodi javne registre u kojima se bilježe činjenice relevantne za pravni status registrirane imovine (čl. 3:16 BW), a akti koji utječu na taj status mogu se registrirati (čl. 3:17 BW). To je ono što nizozemski prijenos vlasništva čini sigurnim: činjenica koja se može registrirati, a nije registrirana kada je vaše stjecanje registrirano, općenito se ne može koristiti protiv vas osim ako niste znali za nju (čl. 3:24 BW).

Javni bilježnik će obično provjeriti:

• naslov prodavatelja i lanac ranijih dokumenata;
• postojeće hipoteke, koje se moraju otkupiti i osloboditi po završetku;
• ovrhe i zapljene (opkoliti) protiv prodavatelja ili nekretnine;
• služnosti, druga stvarna prava i kvalitativne ili lančane obveze;
• zakup zemljišta (erfpacht): zakupnina za zemljište, datumi pregleda i kraj razdoblja;
• ograničenja javnog prava, kao što su status spomenika ili odluke općinske provedbe;
• ugovor o podjeli i udruzi vlasnika, ako je nekretnina stan;
• identitet, sposobnost i bračni status obje strane.

Jednako je važno ono što javni bilježnik ne provjerava: ni stanje zgrade, površinu poda, vlagu, azbest ili temelje, niti je li dopušteno proširenje osim ako se ne pojavljuje u registrima, niti vrijednost. Stanje i usklađenost s planom su vaša odgovornost, a to se mora riješiti prije potpisivanja ugovora ili njegovog uvjetnog pokrivanja.

Račun treće strane i kako se novac kreće

Javni bilježnik mora voditi jedan ili više posebnih računa na svoje ime, s naznakom tog svojstva, namijenjenih isključivo za novac koji se drži za druge (čl. 25. Wna). To je derdengeldenrekening . Novac je ograđen: ne pripada javnom bilježniku i izvan je dohvata javnobilježničkih vjerovnika. Zato je nizozemski dovršeni račun siguran bez escrow agenata ili obveza između suprotstavljenih odvjetnika.

• Javni bilježnik izdaje izvod računa (bilješka o osvještenju) koji pokriva cijenu, porez na prijenos vlasništva, pristojbe, troškove registracije, raspodjelu troškova usluga i lokalnih poreza te polog.
• Prebacujete stanje u proknjiženim sredstvima s računa na svoje ime, obično radni dan prije završetka; vaš zajmodavac isplaćuje zajam na isti račun. Bez proknjiženih sredstava, ugovor se ne može potpisati.
• Nakon potpisivanja, registracije i konačne pretrage, javni bilježnik otkupljuje prodavateljevu hipoteku, isplaćuje prodavatelju i uplaćuje porez na prijenos vlasništva.

Prodavatelj se ne plaća pri potpisu, već nakon što javni bilježnik potvrdi da je prijenos registriran i da nije bilo ovrhe ili nove hipoteke. Ta praznina je ono što vas štiti.

Djela, potpisivanje i jezik

Po završetku obično potpisujete dva javnobilježnička akta: akt o prijenosu vlasništva ( akte van levering ili transportakte ), predaju propisanu čl. 3:89 BW, i, ako uzimate kredit, hipotekarni ugovor ( hypotheekakte ) kojim se stvara pravo osiguranja vašeg vjerovnika, koje se također utvrđuje javnobilježničkim aktom (čl. 3:260 BW) i stupa na snagu upisom u javne registre (čl. 3:89 BW). Sastanak traje do sat vremena. Prije potpisivanja, javni bilježnik pregledava akte, objašnjava njihov sadržaj i posljedice te odgovara na pitanja. Ponesite originalne osobne dokumente; kopije se ne prihvaćaju.

Nizozemski javnobilježnički akt sastavlja se na nizozemskom jeziku: članak 42. Wna i članak 43. Wna zahtijevaju da se akt sastavi na tom jeziku. Ako stranka koja se pojavljuje ne poznaje dovoljno nizozemski jezik, obavezna je pomoć ovlaštenog tumača iz registra ovlaštenih tumača i prevoditelja (Rbtv) i prijevod akta, a u aktu se potvrdjuje da je to učinjeno. U praksi, uredi s iskustvom u radu s međunarodnim kupcima unaprijed dostavljaju engleski prijevod nacrta i dogovaraju tumača. Zatražite nacrte nekoliko dana unaprijed. Nizozemski tekst je mjerodavan.

Potpisivanje putem punomoći

Ne morate biti u Nizozemskoj. Uobičajeno je izdati punomoć ( volmacht ) kojom ovlašćujete zaposlenika javnobilježničkog ureda da potpiše umjesto vas. Sama punomoć obično se mora potpisati pred javnim bilježnikom - u Nizozemskoj ili inozemstvu s legalizacijom ili apostilleom, često s ovjerenim prijevodom. Organizirajte je tjednima unaprijed; identifikacija prema pravilima o pranju novca i dalje se primjenjuje.

Registracija i trenutak prijenosa vlasništva

After signature the notary presents the deed to the public registers held by the Kadaster, normally electronically the same day; it is then processed into the Basisregistratie Kadaster, which normally takes a few working days. The Kadaster charges a fixed sum for each deed submitted; those charges are set annually by the Kadaster in its tariff regulation and published in the Staatscourant, so ask for the current figure in your quotation.

Vlasništvo prelazi registracijom, a ne potpisom (čl. 3:89 BW). Registracija stupa na snagu od trenutka kada se vlasnički list ponudi Kadastru (čl. 3:19 BW), zbog čega je razmak između potpisivanja i registracije kratak. Javni bilježnik zatim provodi završnu provjeru prije isplate novca.

Naknade i tko bira javnog bilježnika

Postojeće kuće se gotovo uvijek prodaju kosten koper - „troškovi za kupca“: kupac plaća porez na prijenos vlasništva i troškove prijenosa vlasništva. Budući da kupac plaća, kupac obično bira javnog bilježnika. Nemojte jednostavno prihvatiti prijedlog agenta za prodaju.

Notarial fees are not fixed by statute and vary between offices, so obtain written quotations and compare like with like. A quotation should state separately the fees for the deed of transfer and the mortgage deed, Kadaster registration charges, search costs, and any charge for translation, an interpreter or a power of attorney. Transfer tax (prekoračenja) is separate and payable to the tax authorities. The rates sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer and are adjusted through the annual Belastingplan: a reduced rate for a buyer who will live in the property as a main residence, a one-off exemption for qualifying young buyers within a value limit that is indexed every year, a higher rate for a dwelling the buyer will not occupy, and a separate rate for non-residential property. The Belastingdienst publishes the rates and the current value limit; check them for the year in which you complete, and see our article on porez na prijenos i troškove kupca.

Ako je prodavatelj u financijskim poteškoćama

Ako je prodavatelj prezadužen ili ide prema stečaju, jaz između ugovora i prijenosa postaje opasan: vjerovnik može registrirati ovrhu ili prodavatelj može biti proglašen stečajem prije nego što je vaš vlasnički list registriran - ostavljajući vam potraživanje prema insolventnom prodavatelju umjesto kuće.

Nizozemski zakon pruža posebnu zaštitu: sama kupnja može se registrirati u javnim registrima (čl. 7:3 BW), korak koji se obično naziva Vormerkung . Nakon što se registrira, određeni kasniji događaji - uključujući ovrhe i stečaj prodavatelja - ne mogu se pokrenuti protiv vas u ograničenom zakonskom roku, pod uvjetom da prijenos uslijedi unutar njega. To nije automatsko: javni bilježnik to mora urediti, podložno uvjetima i vremenskim ograničenjima. Ako pretrage otkriju ovrhu ili hipoteku koja premašuje cijenu, odmah potražite zaseban savjet.

Pravila, identifikacija i prijavljivanje pranja novca

To najviše iznenađuje strane kupce. Javni bilježnici podliježu nizozemskom zakonu o sprječavanju pranja novca, Wwft (čl. 1a Wwft), i moraju provoditi dubinsku analizu klijenta (čl. 3 Wwft): utvrđivanje i provjeru vašeg identiteta, identifikaciju krajnjeg stvarnog vlasnika ako je uključena tvrtka, utvrđivanje svrhe i prirode odnosa te kontinuirano praćenje transakcija.

U praksi će javni bilježnik inzistirati na originalnim identifikacijskim dokumentima i postavljati pitanja koja mogu djelovati nametljivo: odakle dolazi novac, kako ste ga akumulirali, zašto sredstva dolaze iz određene zemlje ili računa i tko kontrolira tvrtku koja ga je kupila. Očekujte bankovne izvode, dokaz o drugoj prodaji nekretnine, darovni ugovor ili radnu knjižicu. Sredstva od treće strane, izvan EU ili u neobjašnjivom obrascu privlače pozornost i odgađaju dovršetak.

Javni bilježnik također ima zakonsku obvezu prijaviti neobične transakcije FIU-Nederland, nizozemskoj Jedinici za financijsku obavještajnu službu (čl. 16. Wwft). Javni bilježnik vam ne smije reći da je podnesena prijava. Ništa od ovoga nije osobno niti predmet pregovora: dajte bilježniku dokumentirani račun svojih sredstava na početku i proces će teći glatko.

Što Law & More mogu

The notary executes the transfer; we look after your position in it. Law & More reviews the purchase contract before you sign or before the cooling-off period runs out, checks the finance and survey conditions, the deposit and the penalty clause, and advises where a ground lease, an owners’ association, a monument listing or a seller in financial difficulty complicates matters. We also act when defects, delay or a failed completion turn into a dispute. If you are buying in the Netherlands and want the documents read by a lawyer acting only for you, contact us.