Razumijevanje obveza najmodavca | Law & More
Ugovor o najmu ima različite aspekte. Važan aspekt ovoga je najmodavac i obveze koje ima prema najmoprimcu. Polazište u odnosu na obveze najmodavca je “užitak koji najmoprimac može očekivati temeljem ugovora o najmu”. Uostalom, obveze najmodavca usko su povezane s pravima najmoprimca.
Konkretno, ovo polazište znači dvije važne obveze za stanodavca. Prije svega, obveza iz članka 7: 203 BW da se stvar stavi na raspolaganje najmoprimcu. Osim toga, obveza uzdržavanja primjenjuje se na stanodavca, ili drugim riječima, reguliranje nedostataka u članku 7: 204 Nizozemskog građanskog zakonika. Što točno znače obje obveze najmodavca, bit će riječi sukcesivno u ovom blogu.
Učiniti iznajmljenu nekretninu dostupnom
U pogledu prve primarne obveze iznajmljivača, članak 7: 203 nizozemskog građanskog zakonika propisuje da je iznajmljivač stanar dužan staviti na raspolaganje stanarinu i ostaviti je u mjeri potrebnoj za dogovorenu upotrebu. Dogovorena uporaba odnosi se, na primjer, na najam:
- (neovisan ili nesamostalan) životni prostor;
- poslovni prostor, u smislu maloprodajnog prostora;
- ostali poslovni prostor i uredi kako je opisano u članku 7: 203a BW
Važno je da se u ugovoru o najmu jasno navede korištenje koje su strane ugovorile. Uostalom, odgovor na pitanje je li najmodavac ispunio svoju obvezu ovisit će o tome što su strane opisale u ugovoru o najmu s obzirom na namjenu iznajmljene nekretnine. Stoga je u ugovoru o najmu važno ne samo navesti namjenu ili barem namjenu, već i pobliže opisati što najmoprimac na temelju njega može očekivati.
U tom kontekstu, radi se, primjerice, o osnovnim sadržajima koji su potrebni da bi se iznajmljena nekretnina koristila na određeni način. Primjerice, za korištenje zgrade kao prodajnog prostora najmoprimac može predvidjeti i dostupnost pulta, fiksnih polica ili pregradnih stijena, a potpuno drugačije zahtjeve za iznajmljeni prostor npr. namijenjen za skladištenje starog papira ili starog željeza može se postaviti u ovaj kontekst postavljen.
Obveza uzdržavanja (zadana nagodba)
U kontekstu druge glavne obveze stanodavca, članak 7: 206 nizozemskog građanskog zakonika propisuje da je stanodavac dužan popraviti nedostatke. Ono što treba razumjeti pod nedostatkom dalje je razrađeno u članku 7: 204 Građanskog zakonika: nedostatak je stanje ili karakteristika nekretnine zbog koje nekretnina ne može najmoprimcu pružiti užitak koji on može očekivati na osnovu ugovora o najmu.
Što se toga tiče, prema Vrhovnom sudu, uživanje obuhvaća više od samog stanja unajmljene imovine ili njezinih materijalnih svojstava. Ostale okolnosti koje ograničavaju uživanje također mogu predstavljati nedostatak u smislu članka 7: 204 BW. U tom kontekstu razmotrite, primjerice, očekivanu pristupačnost, pristupačnost i izgled iznajmljene nekretnine.
Iako je riječ o širokom pojmu, koji obuhvaća sve okolnosti koje ograničavaju uživanje najmoprimca, očekivanja najmoprimca ne bi smjela premašiti očekivanja prosječnog najmoprimca. Drugim riječima, to znači da najmoprimac ne može očekivati više od dobro održavane nekretnine. Osim toga, svaka od različitih kategorija objekata za najam će povećati vlastita očekivanja, ovisno o slučaju zakon.
U svakom slučaju, nema nedostatka ako objekt iznajmljivanja ne pruža stanaru očekivano uživanje kao rezultat:
- okolnost koja se može pripisati stanaru na temelju krivnje ili rizika. Na primjer, manji nedostaci u unajmljenoj imovini s obzirom na raspodjelu pravnog rizika snose se za stanar.
- Okolnost koja se odnosi na stanara osobno. To bi moglo uključivati, na primjer, vrlo nisku granicu tolerancije s obzirom na zvukove normalnog života drugih stanara.
- Stvarne smetnje trećih strana, poput buke u prometu ili smetnje od buke s terase pored unajmljene nekretnine.
- Tvrdnja bez stvarnog poremećaja, budući da je situacija u kojoj, na primjer, susjed stanara samo tvrdi da ima pravo prolaska kroz vrt stanara, a da ga zapravo ne koristi.
Sankcije u slučaju kršenja glavnih obveza od strane najmodavca
Ako iznajmljivač ne može iznajmljenu nekretninu staviti na raspolaganje stanaru na vrijeme, u cijelosti ili uopće, stanodavac ima nedostatak. Isto vrijedi i ako postoji nedostatak. U oba slučaja nedostatak povlači za sobom stanodavca i daje stanaru niz ovlasti u ovom kontekstu, poput zahtjeva za:
- Usklađenost. Stanar tada može od stanodavca zahtijevati da unajmljenu imovinu stavi na raspolaganje na vrijeme, u cijelosti ili uopće, ili da otkloni kvar. Međutim, sve dok stanar ne zahtijeva popravak najmodavca, iznajmljivač možda neće ispraviti kvar. Međutim, ako je pravni lijek nemoguć ili nerazuman, najmodavac to ne mora učiniti. Ako pak zakupodavac odbije popravak ili to ne učini na vrijeme, stanar može sam otkloniti kvar i odbiti ga od najamnine.
- Smanjenje najamnine. To je alternativa za najmoprimca ako iznajmljeni posjed iznajmljivač ne stavi na raspolaganje na vrijeme ili u cijelosti ili ako postoji nedostatak. Smanjenje najamnine mora se zahtijevati od suda ili povjerenstva za procjenu najamnine. Zahtjev se mora podnijeti u roku od 6 mjeseci nakon što je stanar prijavio kvar stanodavcu. Od tog trenutka na snagu će stupiti i smanjenje najamnine. Međutim, ako stanar dopusti da to razdoblje istekne, njegovo pravo na smanjenje najamnine bit će smanjeno, ali neće isteći.
- Raskid ugovora o najmu stana ako nedostatak stanarine potpuno onemogućava uživanje. Ako je nedostatak koji najmodavac ne mora otkloniti, na primjer zato što je pravni lijek nemoguć ili zahtijeva troškove koji se od njega razumno ne mogu očekivati u datim okolnostima, ali to užitak koji je stanar mogao očekivati potpuno nemoguć, i stanar i zakupodavac raskida zakup. U oba slučaja to se može učiniti izvanparničnom izjavom. Međutim, često se sve stranke ne slažu s raspuštanjem, tako da se još uvijek mora slijediti pravni postupak.
- kompenzacija. Ova je šteta nastala samo zbog stanara ako se nedostatak, kao što je prisutnost nedostatka, također može pripisati stanodavcu. To je slučaj, na primjer, ako je kvar nastao nakon sklapanja ugovora o najmu i može se pripisati najmodavcu jer, na primjer, nije izvršio dovoljno održavanja na iznajmljenoj nekretnini. Ali isto tako, ako je određeni nedostatak već bio prisutan kad je sklopljen zakup i ako je zakupodavac u to vrijeme bio svjestan toga, trebao ga je znati ili obavijestiti stanara da unajmljena imovina nije imala nedostatak.
Jeste li kao stanar ili stanodavac uključeni u spor oko toga ispunjava li stan uvjete ili ne? Ili želite znati više o, primjerice, nametanju sankcija stanodavcu? Zatim kontaktirajte Law & More. Naš odvjetnici za nekretnine su stručnjaci za stanarsko pravo i rado će vam pružiti pravnu pomoć ili savjet. Bez obzira jeste li stanar ili stanodavac, na Law & More pristupamo osobnom pristupu i zajedno s vama pregledat ćemo vašu situaciju i utvrditi strategiju (praćenja).
