Vlasništvo ili zakup: razlika prema nizozemskom zakonu o nekretninama

Vlasništvo i dugoročni zakup su imovinska prava u nizozemskom pravu, a razlika između njih je ono što posjedujete. Vlasnik drži zemljište i sve što je trajno povezano s njim prema članku 5:1 nizozemskog građanskog zakonika (BW). Zakupnik (erfpachter ) ima imovinsko pravo prema članku 5:85 BW da drži i koristi zemljište koje pripada nekome drugome, obično općini ili institucionalnom vlasniku zemljišta, u zamjenu za zemljišnu rentu ( canon ) i pod uvjetima zabilježenim u vlasničkom listu.

Slijede tri praktične razlike. Prva je trošak tijekom vremena: plaća se zakupnina za zemljište, a tamo gdje zakup traje u razdobljima, a ne trajno, zakupnina se ponovno procjenjuje na kraju svakog razdoblja, što može dovesti do značajnog povećanja. Druga su sami uvjeti. Ugovor o zakupu uređuje što se smije graditi, kako se nekretnina smije koristiti, zahtijevaju li preinake suglasnost i što se događa na kraju roka, a ti uvjeti obvezuju kasnije kupce. Treća je financiranje: zajmodavci drugačije procjenjuju vremenski ograničeni zakup od punog vlasništva, a rok s manje preostalih godina od hipoteke ograničava ono što možete posuditi.

Kada zakupni ugovor završi, članak 5:99 BW daje zakupniku pravo na naknadu vrijednosti zgrada i radova koji se još uvijek nalaze na zemljištu, osim ako ugovorom nije valjano određeno drugačije. Stoga je čitanje ugovora, a ne prodajne brošure, ključni korak prije kupnje.

Vlasništvo ili zakup: koja je razlika?

With ownership, you own the land and the building. With leasehold, the landowner remains owner of the land and, by accession (Article 5:20 BW), of the building on it; you hold a registered right to use both, which you can sell, mortgage and leave to your heirs.

In Amsterdam and several other Dutch cities, much of the land is issued in leasehold by the municipality, so buying there often means buying a leasehold. Dutch leasehold is not a rental agreement (ugovor o najmu): it is a property right registered in the Land Registry.

Ukratko: usporedba vlasništva i zakupa

Tablica daje pregled glavnih razlika.

Što vlasništvo znači prema nizozemskom zakonu?

Vlasništvo je najopsežnije pravo koje osoba može imati na nekretnini (članak 5:1 BW). Vlasnik može slobodno koristiti nekretninu, pod uvjetom da poštuje prava drugih i zakon.

Vlasništvo nad zemljištem uključuje zgrade i radove trajno povezane s njim (članak 5:20 BW). U praksi je „slobodno korištenje“ uvijek ograničeno javnim pravom: plan zaštite okoliša i prostornog uređenja ( omgevingsplan ) određuje što smijete graditi i kako smijete koristiti nekretninu, a za mnoge preinake potrebna je dozvola. Za stan se također primjenjuju ugovor o podjeli i pravila udruge vlasnika ( Vereniging van Eigenaars , VvE).

Vlasnik može prodati, pokloniti, staviti pod hipoteku i ostaviti nekretninu svojim nasljednicima bez ičijeg pristanka. Vlasnik snosi sve troškove: održavanje, osiguranje, porez na imovinu ( onroerendezaakbelasting , OZB) i, za stan, doprinose za VvE.

Što je zakup (erfpacht)?

Zakup je imovinsko pravo koje vam daje pravo posjedovanja i korištenja zemljišta u vlasništvu nekog drugog (Članak 5:85 BW). Zauzvrat obično plaćate zakupninu i morate se pridržavati uvjeta iz ugovora o najmu.

Zakup se stvara javnobilježničkim aktom registriranim u Zemljišnom registru ( Kadaster ). Nizozemsko pravo vlasništva tretira ga kao stvarno pravo: obvezuje svakog kasnijeg vlasnika zemljišta i svakog kasnijeg zakupnika. Osim ako aktom nije drugačije određeno, zakupnik ima isto pravo korištenja zemljišta kao i vlasnik (članak 5:89 BW).

Koje vrste zakupa postoje?

• Trajni zakup (neočekivani uspjeh): pravo nema datum završetka. Zakupnina za zemljište može se plaćati godišnje ili otkupiti unaprijed. Amsterdam izdaje nove ugovore o zakupu na toj osnovi od 2016. i nudi postojećim zakupcima shemu za promjenu.
• Neprekidni zakup (prednji udarac): pravo nema datum završetka, ali je renta za zemljište određena za razdoblje, na primjer 50 ili 75 godina, i ponovno se procjenjuje na kraju svakog razdoblja. Ta ponovna procjena može dovesti do naglog povećanja.
• Zakup na određeno vrijeme: pravo prestaje na određeni datum. Na kraju se zemljište vraća vlasniku, a zakupnik ima pravo na naknadu za zgrade, osim ako nije valjano isključen.

Kolika je renta za zemljište i kako se mijenja?

Zemljišna renta ( kanon ) je naknada za korištenje zemljišta. Često se indeksira godišnje za inflaciju i, u slučaju kontinuiranog zakupa, ponovno se procjenjuje na kraju svakog razdoblja, obično na temelju vrijednosti zemljišta u tom trenutku. Mnogi zakupci su otkupili zemljišnu rentu na određeno vrijeme ili zauvijek, plaćajući paušalni iznos.

Razdoblje otkupa štiti vas do datuma završetka. Nakon toga primjenjuje se nova renta za zemljište. Pažljivo provjerite datum završetka tekućeg razdoblja: ako završi u roku od nekoliko godina, nova renta za zemljište može značajno utjecati na vrijednost nekretnine i vaše mjesečne troškove.

Što sadrže opći uvjeti?

Većina općina koristi opće uvjete zakupa ( algemene bepalingen ), koji su u aktu o zakupu proglašeni primjenjivima. Često sadrže pravila o:

• dopuštena upotreba, na primjer samo za stambene svrhe ili bez ugostiteljskih djelatnosti;
• suglasnost za izmjene, proširenja ili promjenu namjene, ponekad uz dodatnu uplatu;
• indeksiranje i ponovna procjena zemljišne rente;
• obveze održavanja i osiguranja zgrade;
• kazne ili otkaz ako se uvjeti prekrše.

Različite verzije općih uvjeta primjenjuju se ovisno o tome kada je nastao zakup. Uvijek provjerite koja se verzija odnosi na nekretninu koju kupujete.

Kako se prava i dužnosti razlikuju u praksi?

Zakupnik je u praksi gotovo vlasnik: snosi troškove i rizike zgrade, može je prodati i prenijeti dalje. Razlika je u renti za zemljište i uvjetima koje postavlja vlasnik zemljišta.

Kontrola nad imovinom

Vlasnik može izmijeniti nekretninu u skladu s javnim pravom. Zakupnik u načelu može učiniti isto (članak 5:89 BW), ali vlasnički list često zahtijeva suglasnost vlasnika zemljišta za proširenje, promjenu namjene ili podjelu nekretnine na stanove. Postupanje bez suglasnosti može dovesti do novčane kazne ili, u ozbiljnim slučajevima, otkaza.

Troškovi i obveze

I vlasnik i zakupnik plaćaju održavanje i osiguranje. Zakupnik također plaća zakupninu. Porez na imovinu (OZB) za vlasnike plaća osoba koja posjeduje nekretninu na temelju vlasništva ili drugog stvarnog prava, pa stoga kod zakupa plaća zakupnik. Stara ideja da zakupnik ima „ograničene obveze održavanja“ je nesporazum temeljen na najmu; prema nizozemskom zakupu, održavanje je za zakupnika.

Prijenos i nasljeđivanje

Zakup se može prodati, staviti pod hipoteku i nasljeđivati ​​poput vlasništva. Za prijenos vlasništva može biti potreban pristanak vlasnika zemljišta (članak 5:91 BW). Ako vlasnik zemljišta odbije bez opravdanih razloga, okružni sud može zamijeniti taj pristanak. Kod nasljeđivanja, zakup prelazi na nasljednike; pristanak nije potreban. Za kupce iz inozemstva pravila su ista; za prekogranične aspekte pogledajte naš članak o međunarodnom poslovnom pravu.

Može li vlasnik zemljišta raskinuti zakupni ugovor?

Only in limited cases. Under Article 5:87 BW, the landowner may only terminate if the leaseholder has failed to pay the ground rent for two consecutive years or seriously breaches other obligations. The landowner must then pay the leaseholder the value of the leasehold, minus what the leaseholder owes (Article 5:87(2) BW). The leaseholder may terminate the leasehold themselves, unless the deed provides otherwise.

Na kraju zakupa, bivši zakupnik ima pravo na naknadu za vrijednost preostalih zgrada (članak 5:99 BW). Ugovorom se ta naknada može isključiti samo u određenim slučajevima, na primjer kada zemljište nije bilo namijenjeno za stanovanje ili kada zakup prestaje jer ga je zakupnik raskinuo.

Kako zakup utječe na financiranje i porez?

Nekretnina u zakupu može se financirati hipotekom, ali zajmodavci pažljivo prate uvjete. Najamnina za zemljište je fiksni trošak koji smanjuje vašu sposobnost zaduživanja, a kratko preostalo razdoblje može biti problem.

Hipoteka

Zajmodavci uzimaju u obzir zakupninu za zemljište prilikom izračunavanja koliko možete posuditi. Kod zakupa na određeno vrijeme ili razdoblja otkupa koje uskoro završava, mnogi zajmodavci zahtijevaju da rok traje barem koliko i hipoteka. Kod trajnog zakupa i zauvijek otkupljene zakupnine za zemljište, nekretnina se obično tretira gotovo kao potpuno vlasništvo.

Porez

Za kuću u kojoj živite, periodična plaćanja najamnine za zemljište odbitna su od poreza na dohodak u Nizozemskoj kao troškovi vašeg vlastitog doma ( eigen woning ). Jednokratni iznos za otkup najamnine za zemljište ne odbitan je. Ako posudite novac za otkup najamnine za zemljište, kamate na taj zajam u načelu se mogu odbiti od kamata na hipoteku. Provjerite svoju situaciju s poreznim savjetnikom; ne savjetujemo o poreznom strukturiranju.

Is leasehold the same as renting?

No. Many businesses use “leasing” to mean renting premises, but in Dutch law that is a lease agreement (ugovor o najmu), not leasehold. A tenant does not acquire a property right and does not bear the costs of the building.

For retail and hospitality premises, tenants have strong protection, including a minimum term of five plus five years (Article 7:292 BW); for offices, protection is more limited (Article 7:230a BW).

What should you check as a home buyer?

The deed, the general conditions and the ground rent position decide your costs. The notary registers the transfer, but the purchase agreement is usually signed before the notary gets involved, so check these points first.

• Check the type of leasehold (perpetual, continuous or fixed-term) and the end date of the current period.
• Check the current ground rent, whether it has been bought off and until when, and how the new ground rent will be calculated.
• Check which version of the general conditions applies and whether you need consent for alterations or a transfer (Article 5:91 BW).
• Ask whether the ground rent can be bought off or converted to perpetual leasehold or full ownership under a municipal scheme.
• Get confirmation that your lender accepts the leasehold conditions.
• Use the three-day cooling-off period after the signed purchase agreement has been handed over (Article 7:2 BW), and include a condition allowing you to withdraw if the leasehold conditions differ from what you were told.

Što biste trebali provjeriti kao poduzeće?

For business premises, the permitted use in the deed matters most, because a change of use often requires the landowner’s consent and sometimes a higher ground rent.

• Check that the permitted use in the deed matches your activity, for example office, retail, hospitality or industry.
• Check consent requirements and extra payments for a change of use, extension or splitting into units.
• Check conditions on activities and environmental impact on industrial sites.
• Compare the total cost of ground rent over your planned holding period, including the expected reassessment.
• If you only need premises to use, compare with renting, where the lease rules of Articles 7:230a and 7:290 BW apply.

What can we do for you with ownership and leasehold?

Iz naših ureda u Eindhoven i Amsterdam, Naš odvjetnici za nekretnine advise individuals and businesses on buying property, leasehold conditions and disputes with landowners; for commercial leases, see our odvjetnik za najamnine stranica.

• We review the leasehold deed and the applicable general conditions before you sign the purchase agreement.
• We check the ground rent position, the next reassessment and the options to buy off or convert.
• We draft protective conditions for the purchase agreement.
• We request consent from the landowner for a transfer or change of use, or ask the subdistrict court to replace it.
• We act for you when a landowner threatens termination or a dispute arises about ground rent.

Rezime

• An owner owns the land and the building (Article 5:1 BW); a leaseholder holds a property right to use land and building owned by someone else (Article 5:85 BW).
• Kod zakupa plaćate zakupninu za zemljište, koja se može ponovno procijeniti na kraju svakog razdoblja, osim ako nije otkupljena.
• Najmoprimac snosi troškove održavanja i porez na imovinu te može prodati, staviti pod hipoteku i ostaviti zakupninu nasljednicima, podložno zahtjevu za suglasnost u ugovoru.
• Vlasnik zemljišta može raskinuti ugovor samo zbog dvije godine neplaćene zakupnine za zemljište ili ozbiljnog kršenja ugovora, a zatim mora obeštetiti zakupnika.
• Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora pročitajte vlasnički list i opće uvjete te provjerite cijenu najamnine za zemljište i uvjete vašeg zajmodavca.

Često postavljana pitanja