Preliminarni ugovor o kupnji u Nizozemskoj uopće nije preliminarni. Nizozemski naziv za to, voorlopige koopovereenkomst, povijesno je pogrešan: nakon što kupac i prodavatelj potpišu, postoji obvezujući ugovor i nijedna strana ne može jednostavno odustati. Potrošač koji kupuje kuću ima tri dana da raskine kupnju bez navođenja razloga; nakon toga, jedini izlazi su dogovoreni uvjet kao što je uvjet financiranja, pristanak druge strane ili pravni temelj za raskid.
Što je zapravo voorlopige koopovereenkomst
Ugovor se naziva privremenim jer prethodi javnobilježničkom aktu o prijenosu. To je jedini smisao u kojem je privremen. Prema nizozemskom pravu vlasništvo nad nepokretnom imovinom prelazi samo putem akta koji je sastavio javni bilježnik (notaris) i registrirao u Kadasteru, tako da između potpisivanja i završetka postoji razdoblje, obično od jednog do tri mjeseca, u kojem su stranke međusobno vezane, ali imovina još nije promijenila vlasnika. Ugovor o kupnji uređuje to razdoblje.
Obje obveze u njemu su stvarne. Prodavatelj mora predati nekretninu u dogovorenom stanju i bez tereta koji nisu bili otkriveni; kupac mora platiti cijenu i pojaviti se kod javnog bilježnika na dogovoreni datum. Nepoštivanje toga predstavlja kršenje ugovora, a modeli ugovora koji se koriste na nizozemskom tržištu uključuju kaznu. Svatko tko potpiše vjerujući da dokument samo bilježi namjeru krivo je shvatio što je učinio.
Što ugovor mora sadržavati
Ugovor o prodaji postoji nakon što se stranke dogovore o predmetu i cijeni. Sve ostalo se u načelu može ispuniti zakonom, ali valjan nizozemski ugovor o kupnji bilježi znatno više: puna imena i adrese stranaka, točan opis nekretnine s njezinom katastarskom oznakom, cijenu, datum prijenosa, koje su pokretnine uključene i stanje u kojem je nekretnina isporučena.
Osim toga, slijede klauzule koje određuju tko snosi koji rizik. Koji uvjeti moraju biti ispunjeni i do kada. Plaća li kupac polog ili daje bankovno jamstvo. Što je prodavatelj izjavio o nekretnini, a što kupac prihvaća kao poznati nedostatak. Je li prodavatelj otkrio stvari poput onečišćenja tla, podzemnog spremnika goriva, azbesta, statusa spomenika ili aktivnog spora sa susjedom. Većina sporova nakon završetka ispostavi se kao sporovi oko presude koja nikada nije napisana.
Pisani oblik i trodnevno razdoblje razmišljanja
Članak 7:2 nizozemskog građanskog zakonika (Burgerlijk Wetboek) primjenjuje se kada fizička osoba kupuje nekretninu koja ne djeluje u sklopu svoje profesije ili poslovanja. Iz njega slijede dva pravila. Kupnja mora biti zaključena u pisanom obliku, tako da usmeni dogovor o cijeni još ne obvezuje privatnog kupca kuće. Kupac ima rok za odustajanje (bedenktijd) od tri dana, koji teče od dana nakon što kupac primi kopiju potpisanog ugovora, u kojem se kupnja može raskinuti bez navođenja razloga i bez ikakvog duga.
Tri detalja odlučuju o slučaju. Razdoblje mora uključivati najmanje dva dana koja nisu subota, nedjelja ili državni praznik, tako da isporuka u petak kupca ne košta vikend. Razdoblje teče od primitka potpisanog dokumenta, zbog čega treba zabilježiti trenutak primopredaje. I pravo pripada isključivo kupcu: prodavatelj koji žali zbog posla nema razdoblje hlađenja, kao ni kupac koji je tvrtka ili koji kupuje u sklopu poslovanja. Zaštita se ne može ukinuti na štetu kupca.
Razdoblje hlađenja je kratko i apsolutno. Iskoristite ga za provjeru ugovora, a ne za pregovore. Ako iste strane sklope novu kupnju iste nekretnine u roku od šest mjeseci, kupac ne dobiva nova tri dana.
Uvjeti: kako voorbehoud zapravo funkcionira
Uvjet, ili voorbehoud, glavni je put za kupca nakon isteka razdoblja hlađenja. Najpoznatiji je uvjet financiranja (financieringsvoorbehoud), koji kupcu daje pravo na raskid kupnje ako se ne dobije ponuda hipoteke. Nije automatski. Postoji samo ako je upisan u ugovor, traje samo do datuma navedenog u njemu i obično se može pozvati samo pisanom obavijesti dostavljenom na vrijeme i potkrijepljenom dokumentacijom o odbijanjima.
Taj posljednji zahtjev iznenađuje ljude. Kupac koji dopusti da datum prođe ili koji pošalje nepotvrđenu e-poštu gubi uvjet i ostaje vezan za kupnju koju ne može financirati, što je upravo situacija za koju je namijenjena klauzula o kazni. Ako hipotekarni savjetnik treba više vremena, pismeno zatražite od prodavatelja produljenje i također dobijte produljenje u pisanom obliku. Uobičajeni su i drugi uvjeti: zadovoljavajući građevinski pregled, prodaja vlastite kuće kupca, izdavanje dozvole ili pozitivan ishod općine o namjeravanoj namjeni.
Depozit, bankovna garancija i klauzula o kaznenoj kazni
Modeli ugovora koje koriste nizozemska udruženja agenata za nekretnine zahtijevaju od kupca da uplati polog na račun klijenta javnog bilježnika ili da dostavi bankovno jamstvo za isti iznos, obično deset posto kupoprodajne cijene, unutar određenog broja tjedana nakon završetka razdoblja hlađenja. Isti modeli određuju kaznu za neizvršenje obveze u iznosu od deset posto cijene, koja se plaća uz obvezu izvršenja ili kao naknada ako prodavatelj odustane od ugovora.
Kazna se ne plaća automatski. U pravilu, stranka koja je u neizvršenju obveze prvo mora dobiti pisanu obavijest da ispuni obvezu u određenom roku, a tek nakon što taj rok protekne bez ispunjenja, stranka je u neizvršenju. Oštećena stranka tada bira: zahtijevati ispunjenje ili raskinuti ugovor i tražiti kaznu. Sud može smanjiti ugovornu kaznu, ali samo ako to očito zahtijeva pravičnost, što je zahtjevan test; pretpostavka da će sudac jednostavno smanjiti iznos loš je plan.
Preduvjet: registracija kupnje radi zaštite vašeg položaja
Između potpisivanja i prijenosa vlasništva, kupac je izložen riziku. Prodavatelj bi mogao prodati istu kuću nekome drugome, dati hipoteku na nju ili biti proglašen stečajem, a sam kupoprodajni ugovor daje kupcu samo osobni zahtjev. Članak 7:3 Građanskog zakonika dopušta registraciju kupnje nepokretne imovine u javnim registrima. Ova registracija, poznata pod njemačkim nazivom Vormerkung, čini kupca imunim na kasniju prodaju, kasniju hipoteku, ovrhu ili insolventnost prodavatelja.
Registraciju obavlja javni bilježnik i košta malo. Njen učinak prestaje retroaktivno ako se nekretnina ne prenese u roku od šest mjeseci, a nova registracija između istih stranaka tada se blokira na dodatnih šest mjeseci, pa je to zaštita za normalno razdoblje dovršetka, a ne rezervacija na neodređeno vrijeme. Tijekom trodnevnog razdoblja hlađenja, registracija zahtijeva javnobilježnički akt. Za svaku kupnju s dugim razmakom prije dovršetka ili gdje su financije prodavatelja nesigurne, to bi trebala biti zadana opcija.
Prekid pregovora prije nego što se išta potpiše
Postoji faza prije sporazuma u kojoj ništa nije potpisano, a nizozemski zakon to ne ostavlja potpuno slobodnom. Polazna točka je da svaka stranka može prekinuti pregovore. Ta sloboda završava tamo gdje bi druga stranka mogla opravdano pozvati se na sklapanje ugovora ili gdje bi raskid iz drugih razloga bio neprihvatljiv; u tim okolnostima stranka koja odustaje može biti odgovorna za troškove i, iznimno, za gubitak dogovora. Vrhovni sud je utvrdio taj test u svojoj presudi od 12. kolovoza 2005. u predmetu CBB protiv JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) i primjenjuje ga strogo: odgovornost za prekinute pregovore je iznimka, a ne pravilo.
Pisma namjere u poslovnim akvizicijama
Prilikom prodaje poduzeća ili dionica, dokument koji prethodi poslu je pismo namjere (intieverklaring). Ovdje je oznaka manje važna od formulacije. Većina pisama namjere ostavlja komercijalne uvjete neobvezujućima, dok nekoliko klauzula čini potpuno obvezujućima: povjerljivost, ekskluzivnost za određeno razdoblje, tko plaća troškove dubinske analize, mjerodavno pravo i forum. Ako je namjera da se posao ne sklapa dok se ne potpiše ugovor o kupnji dionica, to navedite u jednoj nedvosmislenoj rečenici, jer će se pismo koje zvuči kao sklopljen posao tretirati kao takav.
Otkrivanje, istraga i klauzule koje prebacuju rizik
Nizozemski zakon dijeli odgovornost za nedostatke između dužnosti prodavatelja da otkrije nedostatke i dužnosti kupca da istraži nedostatke. Prodavatelj mora kupcu reći što zna o nedostacima koji sprječavaju normalnu upotrebu, čak i ako kupac ne pita; prodavatelj koji šuti o prokišnjavanju krova ili strukturnom problemu ne može se kasnije skrivati iza kupčevog propusta da istraži. Kupac, sa svoje strane, mora provesti istragu kao što bi je proveo razumno pažljiv kupac, što za stariju nekretninu obično znači strukturni pregled.
Tamo gdje se dvije dužnosti susretnu, općenito prevladava dužnost prodavatelja: šutnja o poznatom nedostatku ne ispravlja se time što kupac nije istražio. Zato standardni ugovori sadrže skup klauzula osmišljenih za pomicanje granice. Klauzula o starosti (ouderdomsclausule) bilježi da je nekretnina stara i da kupac prihvaća niži standard gradnje. Klauzulu o neuseljavanju (niet-zelfbewoningsclausule) koriste nasljednici i investitori koji nikada nisu živjeli u nekretnini i stoga ne mogu puno reći o njoj. Klauzula u kojoj kupac prihvaća imenovani nedostatak u potpunosti uklanja taj nedostatak iz rasprave.
Nijedna od ovih klauzula nije bezopasna šablonska klauzula. Svaka sužava ono što kupac može kasnije tražiti i svaka je predmet pregovora. Ako prodavatelj doda jednu kasnije u procesu, shvatite to kao signal da pitate što zna i zabilježite odgovor u ugovoru, a ne u e-poruci.
Što provjeriti prije potpisivanja
Pročitajte opis onoga što kupujete u odnosu na katastarski izvadak i planove, a ne u odnosu na prodajnu brošuru. Provjerite je li svaki uvjet na koji se pozivate sadržan u dokumentu, s datumom i postupkom za njegovo aktiviranje. Usporedite datum završetka s datumom isteka vaše ponude hipoteke i, ako prodajete, s datumom završetka vaše vlastite prodaje. Provjerite što je prodavatelj izjavio, a što ste prihvatili, jer klauzula u kojoj prihvaćate nekretninu u postojećem stanju znatno sužava vaše naknadne pravne lijekove.
Dvije točke zaslužuju zasebnu pozornost. Prigovori na nedostatke moraju se podnijeti u razumnom roku nakon otkrivanja; fiksno pravilo od dva mjeseca koje se primjenjuje na kupnju pokretnina od strane potrošača ne odnosi se na kupnju kuće, ali odgađanje i dalje košta kupca njegovog potraživanja. Porez na prijenos vlasništva, olakšica od kamata na hipoteku i sve porezne posljedice odabrane strukture stvari su za poreznog savjetnika, a ne za vašeg odvjetnika ili agenta za nekretnine.
Law and More pregledava i izrađuje nizozemske kupoprodajne ugovore za kupce i prodavače, pregovara o uvjetima i datumima završetka te djeluje kada posao ne uspije i zatraži se kazna. Naš odvjetnici za ugovore radite na nizozemskom i engleskom jeziku i dajte jasan odgovor o tome gdje se nalazite. Pogledajte i naše članke o kupnja kuće u Nizozemskoj i na uloga javnog bilježnikaili kontakt Law & More B.V. da se vaš ugovor provjeri prije isteka razdoblja hlađenja.
