Temeljita dubinska analiza nekretnine obuhvaća: istraživanje zemljišnih knjiga (vlasništvo, hipoteke, prilozi), provjeru prostornog plana, strukturno stanje i povijest dozvola, potvrde o onečišćenju tla, VvE dokumente (za stanove), ugovore o najmu i naknade za usluge te izvješća o okolišu i azbestu. Za poslovne nekretnine relevantni su i prihodi od najma, rizici od praznog prostora i tržišna vrijednost. Law & More koordinira cijeli proces dubinske analize.

Kada potrošač kupuje nekretninu, zakon daje rok za razmišljanje od tri dana nakon primitka potpisanog ugovora o kupnji. Tijekom tog razdoblja kupac može odustati od kupnje bez navođenja razloga i bez plaćanja kazne. Rok za razmišljanje mora uključivati ​​najmanje dva radna dana. Nakon isteka, ugovor postaje obvezujući, podložno svim dogovorenim prethodnim uvjetima.

Najmoprimci stambenog prostora uživaju dalekosežnu zaštitu od otkaza. Najmodavac može otkazati najam samo iz zakonskih razloga, kao što je hitna osobna upotreba, i mora se pridržavati odgovarajućeg otkaznog roka. Ako najmoprimac ne pristane na otkaz, najam se nastavlja dok sud ne donese odluku o tome. Položaj se razlikuje za poslovni prostor, ovisno o vrsti.

Zgrada se dijeli na stanarska prava javnobilježničkim aktom o podjeli, koji se upisuje u zemljišne knjige. Akt opisuje privatne dijelove i zajedničke dijelove te sadrži propise o podjeli. Prilikom podjele, po sili zakona nastaje Udruga vlasnika kuća (VVK), čiji je član svaki vlasnik stana.

Ako isporučena roba nema kvalitete koje je kupac imao pravo očekivati, postoji neusklađenost. Kupac mora prijaviti nedostatak prodavatelju u razumnom roku. Ovisno o okolnostima, kupac može zahtijevati popravak, sniženje cijene, odštetu ili raskid ugovora. Odgovornost prodavatelja djelomično ovisi o dogovorenim klauzulama i kupčevoj dužnosti da istraži.

Kupoprodajni ugovor bilježi dogovore između kupca i prodavatelja i obvezujući je nakon što ga obje strane potpišu (uz uvjet uzimanja u obzir razdoblja hlađenja i svih prethodnih uvjeta). Vlasništvo, međutim, prelazi tek putem javnobilježničkog akta o prijenosu vlasništva, koji sastavlja javni bilježnik, a zatim se upisuje u javne registre zemljišnih knjiga. Između kupnje i prijenosa obično prođe nekoliko tjedana do mjeseci.

Ovo je klauzula u ugovoru o kupoprodaji koja kupcu omogućuje besplatno raskid kupnje ako ne može ugovoriti hipoteku u dogovorenom roku. Kupac se mora pravovremeno i pismeno pozvati na uvjet, obično uz jednu ili više odbijanja od strane zajmodavca. Ako rok prođe, zaštita prestaje i može se naplatiti kazna od obično 10%.

Uz kupoprodajnu cijenu, kupac obično plaća porez na prijenos vlasništva (ili PDV za novogradnje), javnobilježničke troškove za prijenos vlasništva i hipotekarni ugovor te troškove registracije u zemljišnim knjigama. Proviziju agencije za nekretnine obično snosi stranka koja angažira agenta. Točna raspodjela navedena je u ugovoru o kupoprodaji.

Najmoprimci stambenog prostora uživaju dalekosežnu zakonsku zaštitu, uključujući zaštitu od otkaza i povećanja najamnine. Za poslovni prostor, zakon razlikuje „maloprodajni poslovni prostor“ (kao što su trgovine i ugostiteljski objekti, s vlastitim pravilima o trajanju i otkazu) i „ostali poslovni prostor“ (kao što su uredi, sa znatno manjom zaštitom). Primjenjivi režim snažno određuje položaj svake stranke.

Ne. Za regulirani stambeni prostor primjenjuju se zakonski maksimalni iznosi godišnjeg povećanja najamnine koje određuje vlada. U privatnom sektoru stranke imaju više slobode, ali često se primjenjuju ugovorne klauzule o indeksiranju, a posljednjih godina i zakonska ograničenja. U određenim okolnostima najmoprimac može zatražiti od Suda za najamnine ili suda da predloženo povećanje preispita.

Služnost je teret na jednoj nekretnini (poslužnom zemljištu) u korist druge nekretnine (gospodinskog zemljišta), na primjer pravo prolaza. Služnost nastaje osnivanjem putem javnobilježničkog akta i upisom u zemljišne knjige ili zastarom. Njezin sadržaj i opseg proizlaze prvenstveno iz akta o osnivanju.

Odluke udruge vlasnika kuća mogu se, u određenim okolnostima, poništiti ili biti ništavne, na primjer ako su u suprotnosti s aktom o podjeli, propisima ili standardima razumnosti i pravičnosti. Vlasnik može zatražiti od okružnog suda da poništi odluku u kratkom zakonskom roku. Postupak se može pokrenuti i zbog odgođenog održavanja ili upravljanja rezervnim fondom.

Zakup zemljišta daje pravo korištenja i uživanja zemljišta druge strane u zamjenu za zemljišnu rentu (kanon). Pravo građenja, nasuprot tome, daje pravo posjedovanja zgrada, radova ili nasada u, na ili iznad zemljišta druge strane, odvojeno od vlasništva nad samim zemljištem. Oba su neovisna prava na nekretninama, stvorena javnobilježničkim aktom, koja se mogu prenijeti ili opteretiti.

Najmodavac ne može deložirati najmoprimca na vlastitu inicijativu; potrebna je sudska presuda. Postupak obično započinje sudskim pozivom kojim se traži raskid najma i deložacija, na primjer zbog dugovanja po najamnini. Ako sud odobri zahtjev, deložacija se može provesti uz pomoć sudskog ovršitelja. U hitnim slučajevima ponekad su mogući postupci privremene mjere.

Kod komercijalnih nekretnina ulozi su visoki, a pravni, porezni i strukturni aspekti složeni. Temeljita istraga utvrđuje rizike poput postojećih ugovora o najmu, služnosti, javnopravnih ograničenja, onečišćenja tla i ograničenja prostornog plana. Identificiranjem tih rizika prije potpisivanja, kupac može prilagoditi cijenu, uvjete ili jamstva ili odlučiti odustati od transakcije.

VvE se, između ostalog, mora sastajati godišnje, održavati rezervni fond za veće održavanje i osigurati zgradu. Od 2018. primjenjuje se zakonski minimalni doprinos rezervnom fondu. Ako kupujete stan, uvijek se raspitajte o financijskom stanju i zapisniku sa VvE-a.

Ako prodavatelj prikrije nedostatak koji mu je poznat i koji sprječava normalnu upotrebu nekretnine, može biti odgovoran unatoč klauzuli „kupljeno kako je viđeno“. Kupac može zahtijevati popravak, odštetu ili, u ozbiljnim slučajevima, raskid kupnje. Pravovremena obavijest o nedostatku je ključna.

Podnajam je obično dopušten samo uz pristanak najmodavca, a ugovor o najmu to često izričito zabranjuje. Nezakonit podnajam može dovesti do prestanka najma i obveze predaje bilo kakve dobiti. Općine također često nameću vlastita pravila o kratkoročnom najmu.

Ugovorom o zakupu zemljišta možete koristiti tuđe zemljište uz plaćanje periodične naknade (kanon), dok vas pravo građenja čini vlasnikom zgrade ili građevine na ili u tuđem zemljištu. Oba su imovinska prava utvrđena pred bilježnikom i registrirana u zemljišnim knjigama.

Privatni kupac kuće ima zakonski rok od tri dana za odustajanje nakon primitka potpisanog kupoprodajnog ugovora, a zatim može odustati od ugovora bez navođenja razloga. Osim toga, preduvjet, na primjer za financiranje, nudi izlaz unutar dogovorenog roka.