Što se smatra obnovom prema nizozemskom zakonu
Razuman prijedlog i kada morate surađivati
Obnova dok se najam nastavlja odvija kroz razuman prijedlog iz čl. 7:220 poglavlje 2 BW. Najmodavac vam pismeno dostavlja plan; ako je prijedlog razuman, morate surađivati, a ako nije, možete ga odbiti. Ne postoji zakonski rok za otkazni rok za sam prijedlog, što iznenađuje mnoge najmoprimce, ali nedostatak roka ima dvostruku vrijednost: najmodavac ne može započeti radove na temelju pisma s kojim se niste složili. Prijedlog se ocjenjuje prema sadržaju, a ozbiljan prijedlog navodi što radovi uključuju, zašto je potrebna vaša suradnja, koliko će trajati, koliko će koštati najmodavca, koliko se predlaže povećanje najamnine i što se događa s vama dok radovi traju. Prijedlog koji imenuje povećanje najamnine bez prikazivanja ulaganja koje stoji iza njega teško je procijeniti i, samo zbog toga, teško ga je nazvati razumnim. obveze najmodavca koji se primjenjuju tijekom vašeg najma ne nestaju tijekom renovacije; nekretnina mora ostati useljiva, a vaše mirno uživanje mora se poštivati koliko god to radovi dopuštaju. Kompleksi se tretiraju drugačije. Ako se renovacija odnosi na zgradu ili blok od najmanje deset stambenih ili poslovnih jedinica koje čine cjelinu, članak 7:220 stavak 3. BW pretpostavlja da je prijedlog razuman nakon što se s njim složilo najmanje sedamdeset posto stanara. Ako ste u manjini, niste automatski obvezani: možete se obratiti okružnom sudu za presudu da je prijedlog ipak nerazuman, a to morate učiniti u roku od osam tjedana od kada vas je najmodavac pismeno obavijestio da je dosegnut prag od sedamdeset posto. Propustite taj rok i prijedlog je protiv vas. To je najteži rok u ovom području prava.Kada najmodavac umjesto toga mora raskinuti najamni ugovor
Sama obnova ne prekida najam. Članak 7:220 stavak 4. Zakona o najmu to izričito kaže, i to je važno: najmodavac ne može navesti rušenje ili temeljitu obnovu kao razlog zašto je vaš najam jednostavno istekao. Ako se radovi zaista ne mogu izvesti dok je najam na snazi, najmodavac mora raskinuti ugovor, a za stambeni prostor to znači korištenje zakonskih osnova. Osnova je hitna vlastita uporaba prema članku 7:274 stavak 1. podstavak c Zakona o najmu, a članak 7:274 stavak 3. podstavak a Zakona o najmu potvrđuje da se obnova koja se ne može provesti bez raskida najma računa kao takva uporaba. Slobodni ste odbiti obavijest. Najmodavac se tada mora obratiti okružnom sudu, koji će raskinuti najam samo ako je hitnost opravdana, ako vam je dostupan odgovarajući alternativni smještaj i nakon što je vagao obje strane. Sud također određuje datum do kojeg morate iseliti i može dodijeliti doprinos vašim troškovima preseljenja. Ovo je stvarna prepreka, a ne formalnost, i zato većina najmodavaca preferira put razumnog prijedloga. Ako do toga dođe, proces deložacije i pravila o raskidu ugovora na neodređeno vrijeme vrijedi pročitati prije nego što odgovorite. Praktična stvar koje se treba držati: odbijanje povećanja najamnine nije isto što i odbijanje radova. Sud od kojeg se traži da vam raskine najamninu ispituje ometate li samu obnovu. Uložite pisani prigovor na novac, surađujte s graditeljima i ta dva pitanja ćete držati odvojeno.Iseljenje tijekom radova i naknada za preseljenje
Koliko dodatne najamnine renovacija može opravdati
Odgovor u potpunosti ovisi o tome u koji segment spada vaš dom, i tu starije smjernice koje kruže internetom obično zavaravaju. U reguliranim i srednje tržišnim segmentima najamnina je ograničena sustavom procjene vrijednosti nekretnina (ocjene pobjede, WWS), koji ocjenjuje stan na temelju površine, službene WOZ vrijednosti, opremljenosti, energetske oznake, vanjskog prostora i drugih značajki. Poboljšanja dodaju bodove, bodovi povećavaju maksimalnu razumnu najamninu, a najmodavac može predložiti povećanje na toj osnovi prema čl. 7:255 BW. Dva ograničenja grizu. Nova najamnina nikada ne smije premašiti maksimum koji bodovi dopuštaju, tako da najmodavac koji već naplaćuje maksimum ne dobiva ništa od rada. A povećanje se izračunava na temelju stvarnog ulaganja: Huurcommissie primjenjuje smjernice politike koje svakoj vrsti rada dodjeljuje pretpostavljeni ekonomski vijek trajanja, dijeli ulaganje s tim vijekom trajanja u mjesecima i odbija sve subvencije ili potpore koje je najmodavac primio. Subvencionirana izolacija stoga podržava mnogo manje povećanje nego što račun sugerira. U liberaliziranom segmentu WWS ne ograničava najamninu, a Huurcommissie nema pravo glasa nad razinom. Umjesto toga, ono što uređuje je vaše ugovorAko ugovor sadrži klauzulu o indeksiranju, najmodavac je njome obvezan; ako sadrži klauzulu koja dopušta dodatno povećanje nakon poboljšanja, ta klauzula je osnova i njezin tekst određuje gornju granicu. Najmodavac bez ugovorne osnove treba vaš pristanak, a ako ga nema, mora se obratiti podokružnom sudu. Za detaljniji opis godišnjeg mehanizma pogledajte naš članak o povećanje najamnine u Nizozemskoj.U kojem se segmentu nalazi vaš dom i zašto se promijenio 2024. godine
Od 1. srpnja 2024. Wet betaalbare huur podijelio je Nizozemsko tržište najma na tri segmenta umjesto na dva, a granica prolazi kroz WWS ocjenu. Do 143 boda, samostalni stambeni objekt je regulirani socijalni stan. Od 144 do 186 bodova, uključujući i njih, spada u segment srednjeg tržišta, koji je liberaliziran prije tog datuma i sada je također pod kontrolom najamnine. Od 187 bodova je liberaliziran, a najamnina je ono što se stranke dogovore. Praktične posljedice su značajne. U dva kontrolirana segmenta najamnina ne smije premašiti maksimalni iznos koji bodovi dopuštaju, a najmoprimac koji smatra da je početna najamnina previsoka može zatražiti od komisije za stanovanje (Huurcommissie) da je testira u roku od šest mjeseci od početka najma prema članku 7:249 BW. Najmodavci koji iznajmljuju kontrolirani stambeni objekt moraju navesti broj bodova i odgovarajuću maksimalnu najamninu prilikom sklapanja ugovora. Granice bodova i maksimalne najamnine koje su im pridružene utvrđene su u Zakonu o najamninama stanova (Besluit huurprijzen woonruimte) i indeksiraju se svake godine; Komisija za nekretnine (Huurcommissie) objavljuje alat za izračun koji primjenjuje važeća pravila, a na taj alat, a ne brojku u članku, trebali biste se osloniti. Drugu promjenu tog ljeta lako je propustiti. Zakon o najmu na neodređeno vrijeme (Wet vaste huurcontracten), također na snazi od 1. srpnja 2024., ponovno je učinio najam na neodređeno vrijeme normom za stambene objekte: najam na određeno vrijeme sada je iznimka, dopuštena samo u slučajevima koje zakon navodi. Smjernice koje kažu da najmodavac može jednostavno pustiti da dvogodišnji ugovor istekne kako bi renovirao između najmova opisuju situaciju prije 2024. i više ne vrijede za većinu stambenih najmova. Poslovni prostori su potpuno drugačiji režim, kao što je pokazala naša usporedba... pravila o komercijalnom najmu i nekretninama i naš dio o utjecaj zakona o komercijalnom najmu na poduzeća krenuti.Godišnje povećanje najamnine i rokovi koji o tome odlučuju
Uz svako povećanje cijene renovacije postoji i redovno godišnje povećanje, a ta dva se često predlažu u istom pismu. Držite ih odvojeno jer slijede različita pravila. Najamnina se može povećati jednom u bilo kojem dvanaestomjesečnom razdoblju. Članak 7:252 BW zahtijeva od najmodavca da prijedlog podnese u pisanom obliku najmanje dva mjeseca prije datuma stupanja na snagu nove najamnine te da navede trenutnu najamninu, predloženu najamninu, datum početka i kako možete prigovoriti. Prijedlog koji je zakašnjeo ili koji ne sadrži te podatke je manjkav i može mu se odbiti samo na toj osnovi. Za kontrolirane stanove maksimalni postotak određuje se svake godine ministarskim propisom i razlikuje se po segmentima; za liberalizirane stanove gornja granica proizlazi iz ugovora, podložno zakonskom ograničenju godišnjih povećanja koje je zakonodavac proširio za srednji i viši segment. Potražite postotak koji se primjenjuje na vaš segment u dotičnoj godini umjesto da pretpostavljate da je prošlogodišnja brojka još uvijek ista. Ako se ne slažete, recite to u pisanom obliku prije predloženog datuma početka. Šutnja nije neutralna: prijedlog bez protivljenja stupa na snagu. Ako se protivite, najmodavac koji želi povećanje mora se obratiti Huurcommissie, a članak 7:253 BW dopušta tri mjeseca od predloženog datuma početka za to. Za povećanje nakon poboljšanja primjenjuje se isti tromjesečni rok, koji počinje teći od datuma stupanja na snagu predložene nove najamnine. Stranka koja je nezadovoljna odlukom Huurcommissie ima osam tjedana od datuma slanja odluke da predmet podnese okružnom sudu prema članku 7:262 BW; ako nijedna stranka ne to ne učini, smatra se da su se stranke složile s odlukom Huurcommissie.Gdje uložiti prigovor: Huurcommissie ili podokružni sud
Odabir pogrešnog foruma gubi mjesece, stoga je vrijedno biti precizan. Huurcommissie odlučuje o razini najamnine kontroliranih stanova: početnoj najamnini, godišnjem povećanju, povećanju nakon poboljšanja, naknadama za usluge i smanjenju najamnine zbog nedostataka. Ne može odlučivati o razini liberalizirane najamnine i ne odlučuje je li prijedlog obnove kao takav razuman. To pitanje pripada podokružnom sudu, koji je ujedno i forum za sve sporove o liberaliziranoj najamnini, o klauzuli o indeksiranju i o raskidu najma. Postupak Huurcommissie je namjerno dostupan. Zahtjev podnosite uz ugovor o najmu, pismo najmodavca i svoje dokaze; naknada je skromna i vraća se stranci koja uspije. Odluka obvezuje obje strane osim ako je jedna od njih ne odnese podokružnom sudu u roku od osam tjedana. Besplatni savjet prve linije dostupan je od Juridisch Loket i odvjetnik za najamnine vrijedi uputiti kada iznosi ili radovi postanu značajni. Ako slučaj dođe do suda i bude protiv vas, naša napomena o kako se žaliti na odluku objašnjava što slijedi. Jedno živo pitanje zaslužuje zastavu. Mnogi liberalizirani ugovori o najmu sadrže klauzulu koja dopušta povećanje najamnine za inflaciju plus fiksni dodatni postotak. Niz nizozemskih sudova presudio je da takva klauzula može biti nepoštena odredba prema pravu EU o zaštiti potrošača ako je najmoprimac potrošač, s posljedicom da cijela klauzula otpada umjesto da se svede na element inflacije. Sudska praksa se još uvijek razvija i ishod ovisi o korištenoj formulaciji, ali to je ozbiljan argument i uspješno se vodi. Ako vaš ugovor sadrži klauzulu te vrste, neka se pročita u suprotnosti s pravilima o nepoštene ugovorne odredbe prije nego što platite povećanje.Izgradnja datoteke prije nego što unesete prigovor
Sporovi ove vrste dobivaju se dokumentima. Sačuvajte ugovor o najmu i svaki aneks, prijedlog najmodavca za obnovu i specifikaciju koja stoji iza njega, pisma o povećanju najamnine s datumima kada ste ih primili, svoje pisane prigovore i dokaz o tome koliko ste platili. Zatražite od najmodavca detaljan izvještaj o ulaganju i dokaz o bilo kakvoj subvenciji: imate pravo provjeriti izračun, a najmodavac koji neće predočiti brojke slabi vlastite argumente. Fotografirajte nekretninu prije početka radova i tijekom njih te zabilježite datume kada su radovi započeli, završili i završili. Ako poremećaji nadilaze ono što je predloženo, taj zapis je ono što podupire zahtjev za smanjenje najamnine. Opće točke u našem vodiču za snalaženje u nizozemskom zakonu o najmu primijenite i ovdje, i znajući što najmoprimac može zahtijevati održava korespondenciju kratkom.Iznajmljivanje kao iseljenik ili upućeni radnik
Državljanstvo ne utječe na ništa od navedenog. Zaštite u Knjizi 7 Građanskog zakonika su obvezni zakon i ne mogu se isključiti, bez obzira na jezik ugovora i što god piše o tome da najmoprimac prihvaća buduća povećanja. Engleski prijevod je praktičan, ali tamo gdje se nizozemska i engleska verzija razlikuju, tumačit će se nizozemski tekst, stoga pročitajte oba prije potpisivanja. Dvije situacije zahtijevaju dodatnu pažnju. Ako je smještaj dogovoren putem poslodavca ili agencije, utvrdite tko je vlasnik nekretnine, a tko je vaš najmodavac, jer stranka koja šalje račune nije uvijek stranka s obvezama. A tamo gdje su stanovanje i zaposlenje u istom ugovoru, prekid posla može utjecati na pravo ostanka; to je drugačiji režim od običnog stambenog najma i treba ga provjeriti prije, a ne nakon što se najavi obnova. pravila godišnjeg povećanja primijenite na isti način nakon što saznate u kojem se segmentu nalazi stan.Što Law and More mogu
Naš najam i odvjetnici za nekretnine procijeniti prijedloge za obnovu, provjeriti je li predloženo povećanje potkrijepljeno ulaganjem i bodovima, voditi postupke pred Huurcommissie i podokružnim sudom te savjetovati stanodavce kako ispravno provesti postupak iz prvog pokušaja. Ako ste primili prijedlog ili povećanje i niste sigurni je li ispravno, pošaljite nam pismo i ugovor o najmu, a mi ćemo vam reći gdje se nalazite.Često postavljana pitanja
Najmodavci moraju slijediti stroge zakonske postupke prilikom povećanja najamnine nakon renovacije, a najmoprimci imaju jasna prava osporiti ta povećanja službenim putem. Iznos bilo kakvog povećanja ovisi o stvarnim troškovima, vijeku trajanja poboljšanja i je li nekretnina regulirana ili liberalizirana.Koja su zakonska ograničenja za povećanje najamnine nakon renovacije u Nizozemskoj?
Povećanje najamnine izračunava se dijeljenjem ulaganja najmodavca s brojem mjeseci ekonomskog vijeka trajanja poboljšanja. Komisija za najam objavljuje vodič s pravilima koji navodi specifične radove obnove i njihov pretpostavljeni prosječni vijek trajanja.
U izračun se uračunavaju samo stvarni troškovi. Ako je vaš najmodavac primio subvencije ili bespovratna sredstva za mjere održivosti, one se moraju odbiti od ukupne investicije prije izračuna mjesečnog povećanja najamnine.
Za nekretnine koje nisu liberalizirane, nova najamnina ne može premašiti maksimalnu osnovnu najamninu (kale huur) čak ni nakon renovacije. Ovo ograničenje pruža važnu zaštitu najmoprimcima u reguliranim stambenim objektima.
Koliko unaprijed stanodavac mora obavijestiti prije povećanja najamnine zbog renovacije?
Vaš najmodavac mora vam predočiti razuman prijedlog za obnovu prije početka bilo kakvih radova. Taj prijedlog mora uključivati prirodu planiranih radova, financijske posljedice za najmodavca i predloženo povećanje najamnine.
Zakon ne određuje točan rok za obavijest o samom prijedlogu. Međutim, vaš najmodavac ne može jednostavno nametnuti promjene ili započeti radove bez vašeg prethodnog pristanka.
Ako se vi i vaš najmodavac dogovorite, nova najamnina stupa na snagu prema vašim dogovorenim uvjetima. Ako se ne slažete, zahtjev Komisiji za najam mora se podnijeti u roku od tri mjeseca od datuma stupanja na snagu predložene nove najamnine.
Što se prema nizozemskom zakonu kvalificira kao značajna obnova koja opravdava povećanje najamnine?
Članak 7:220(2) nizozemskog Građanskog zakonika definira obnovu kao „rušenje s zamjenom novom gradnjom ili djelomičnu obnovu izmjenom ili dogradnjom postojeće gradnje“. Radovi moraju rezultirati poboljšanjem vašeg životnog užitka.
Mjere održivosti mogu se kvalificirati kao renovacije ako ispunjavaju ovu definiciju. Primjeri uključuju izolaciju nekretnine, ugradnju visokoučinkovitog ostakljenja ili ugradnju toplinske pumpe.
Ne računa se svaki popravak ili održavanje kao renovacija. Vaš najmodavac ne može povećati najamninu za rutinsko održavanje ili manje popravke koji samo održavaju nekretninu u postojećem stanju.
Imaju li najmoprimci pravo na odštetu ako im renovacije značajno naruše životne uvjete?
Ako renovacija zahtijeva privremeno preseljenje, prijedlog vašeg najmodavca mora se odnositi na privremeni alternativni smještaj. Najmodavac također mora navesti naknadu za preseljenje koju će vam isplatiti.
Razumnost prijedloga za obnovu uključuje razmatranje kako radovi utječu na vas. Sud ili Komisija za najam procijenit će je li najmodavac adekvatno riješio te poremećaje prilikom procjene prijedloga.
Nemate automatski pravo na naknadu za svaku neugodnost. Ključni faktor je je li poremećaj toliko značajan da privremeno preseljenje postaje neophodno.
Koje postupke stanodavci moraju slijediti kako bi donijeli legitimno povećanje najamnine nakon renovacije?
Vaš najmodavac mora prvo dobiti vaš pristanak prije nego što izvrši bilo kakve izmjene na iznajmljenoj nekretnini. Ne može jednostrano vršiti promjene.
Prijedlog za obnovu mora biti razuman i obuhvaćati specifična pitanja. To uključuje prirodu radova, zašto je vaša suradnja potrebna, financijske posljedice za najmodavca i predloženo povećanje najamnine.
Ako odbijete prijedlog, vaš najmodavac može se obratiti podokružnom sudu kako bi se procijenila njegova razumnost. Za liberalizirane nekretnine, najmodavci se moraju izravno obratiti podokružnom sudu.
Za nekretnine koje nisu liberalizirane, najmodavci se mogu prijaviti Komisiji za najam.
Može li najmoprimac osporiti povećanje najamnine i, ako da, kako se taj postupak pravno vodi u Nizozemskoj?
Imate pravo odbiti prijedlog renovacije vašeg stanodavca ako smatrate da je nerazuman. Vaš stanodavac ne može nastaviti bez vašeg pristanka ili sudske presude u njegovu korist.
Ako se ne postigne dogovor, vi ili vaš najmodavac možete se obratiti Komisiji za najam ili okružnom sudu. Nadležno tijelo ovisi o tome je li vaša nekretnina liberalizirana ili ne.
Komisija za najam ili sud utvrdit će je li povećanje najamnine opravdano i izračunati odgovarajući iznos. Prilikom donošenja ove odluke uzimaju u obzir troškove najmodavca i ekonomski vijek trajanja poboljšanja.
Ako sud smatra da je prijedlog razuman, ali vi i dalje odbijate surađivati s izvođenjem radova (ne samo povećanjem najamnine), vaš najmodavac može raskinuti ugovor o najmu prema članku 7:274(1) nizozemskog građanskog zakonika.
