Povećanje najamnine u Nizozemskoj: što najmodavci mogu naplatiti, a što najmoprimci mogu učiniti

Almost every Dutch tenancy sees the rent go up once a year. What the landlord may ask, and whether the increase is valid at all, depends on which of three segments the property sits in, on what the contract says, and on whether the landlord observed a short but strict set of formalities. This article sets out which segment your tenancy falls into, how the annual maximum is calculated, what a valid increase proposal must contain, and how a tenant challenges one.

Tri segmenta, tri seta pravila

Otkad je Zakon o pristupačnoj najamnini ( Wet betaalbare huur ) stupio na snagu 1. srpnja 2024., nizozemski stambeni najam dijeli se na tri segmenta. Koji se primjenjuje određuje se brojem bodova koje stan osvoji prema sustavu vrednovanja nekretnina ( woningwaarderingsstelsel ), a ne onim što stranke nazivaju ugovorom.

• Regulirani, društveni segment – najniži bodovni razred. Najamnina nikada ne smije premašiti maksimalni iznos koji bodovi proizvode, a godišnje povećanje ograničeno je postotkom koji svake godine određuje ministar.
• Srednji tržišni segment (najam srednjeg tržišnog ranga) – srednji raspon. Ovaj segment je prvi put reguliran Zakonom o pristupačnoj najamnini. Ima vlastitu maksimalnu najamninu i, od 1. srpnja 2025., vlastito ograničeno godišnje povećanje.
• Slobodni sektor (privatni sektor, liberalizirano) – gornji bodovni razred. Ne postoji maksimalna najamnina, ali godišnje povećanje ograničeno je zakonom od 2021., a to je ograničenje produljeno do 1. svibnja 2029.

Granice točaka i pragovi najamnine indeksiraju se godišnje, tako da stambeni prostor može promijeniti segment kada se potpiše novi ugovor. Segment je fiksan na početku najma i ne mijenja se usred ugovora jer se prag pomiče.

How the annual maximum is calculated

The mid-market maximum can come out higher than the free-sector one, which surprises people but is not a mistake. The formulas differ: the mid-market ceiling is tied to collective wage development plus one percentage point, while the regulated and free-sector ceilings take whichever of price development and wage development is the lower, again plus one percentage point. In a year when wages outrun prices, the mid-market figure is the higher of the two. The statutory basis is art. 7:248 BW, worked out in art. 10 Uhw (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

The percentages themselves are recalculated every year and are deliberately not reproduced here, because a figure quoted in an article is out of date within months. The minister fixes them, the Huurcommissie and rijksoverheid.nl publish them, and they are the only source worth relying on. Note the different calendars: in the regulated segment the new maximum applies to increases taking effect from 1 July, while in the mid-market and free sectors it runs with the calendar year. An increase proposed under last year’s percentage for a date in the new period is excessive, and the excess is recoverable.

Formalni zahtjevi za prijedlog povećanja najamnine

U reguliranim i srednjim tržišnim segmentima povećanje se ne događa automatski. Najmodavac mora dati pisani prijedlog ( voorstel tot huurverhoging ) prema članku 7:252 BW, a formalnosti su važnije nego što većina najmodavaca očekuje.

• Otkazni rok. Prijedlog mora stići do najmoprimca najmanje dva puna mjeseca prije predloženog datuma stupanja na snagu. Za povećanje od 1. srpnja, prijedlog mora biti poslan najkasnije do 30. travnja.
• Pisani oblik. E-pošta se općenito prihvaća, pod uvjetom da se može predočiti račun.
• Sadržaj. Članak 7:252 BW propisuje što prijedlog mora sadržavati: trenutno važeću najamninu, predloženu promjenu, novu najamninu koja proizlazi i datum od kojeg se primjenjuje. Ako se najmodavac oslanja na povećanje ovisno o prihodu, mora se priložiti porezna izjava o prihodima. Prijedlog koji izostavlja jedan od ovih podataka je manjkav.
• Jednom svakih dvanaest mjeseci. In the first twelve-month period after the tenancy begins the rent may be increased at most once, and after that only against the end of each successive twelve-month period (art. 7:250 BW). Where the increase rests on a contractual clause the same twelve-month interval applies, and a clause producing more than one increase in twelve months is void (art. 7:251 BW). A narrow exception exists where a temporary rent discount is being phased out (art. 7:252c BW).

Posljedica manjkavog prijedloga je jednostavna i, za stanodavce, skupa: povećanje ne stupa na snagu. Ne smanjuje se, ne ispravlja niti odgađa po sili zakona. Najamnina ostaje tamo gdje je bila, a stanodavac mora ponovno započeti s novim, usklađenim prijedlogom i novim dvomjesečnim otkaznim rokom – u praksi često košta cijelu godinu indeksacije. Stanari koji su već platili mogu zatražiti povrat razlike.

Kako stanar prigovara i kada

Ruta ovisi o segmentu, a dvije rute idu u suprotnim smjerovima.

Regulirani i srednje tržišni prijedlozi prema čl. 7:252 BW

Najmoprimac piše najmodavcu, prije predloženog datuma stupanja na snagu, navodeći da se protivi i zašto. Od najmoprimca se tada ne traži ništa daljnje. Ako najmodavac želi nastaviti, najmodavac je taj koji mora zatražiti od Huurcommissie da donese odluku, u roku od šest tjedana od predloženog datuma stupanja na snagu (čl. 7:253 BW). Ako taj rok prođe, povećanje jednostavno neće stupiti na snagu - najkorisnija stvar koju najmoprimac koji se protivi može znati.

Indeksiranje prema ugovornoj klauzuli (srednje tržište i slobodni sektor)

U slučajevima kada povećanje proizlazi iz klauzule o indeksiranju, a ne iz prijedloga iz članka 7:252 BW, najmoprimac se izravno obraća Stanovničkoj komisiji (Huurcommissie) u roku od četiri mjeseca od datuma stupanja na snagu povećanja (čl. 7:248 BW). Propuštanje tog četveromjesečnog roka je kobno za osporavanje, stoga ga odgodite. Stanovnička komisija će ograničiti povećanje na zakonski maksimum ako je klauzula donijela više.

Klauzule o indeksiranju: slobodni sektor i problem nepoštenih uvjeta

U srednjem tržišnom i slobodnom sektoru ne postoji zakonsko pravo na godišnje povećanje. Sve ovisi o ugovoru. Ako ugovor o najmu uopće ne sadrži klauzulu o povećanju najamnine, najmodavac ne smije godišnje povećavati najamninu - točka. Ako sadrži klauzulu kojom se određuje postotak ispod zakonskog limita, mjerodavan je ugovorni iznos. Ako se određuje postotak iznad limita, mjerodavan je limit.

Iznad tog zakonskog sloja nalazi se europsko pravo zaštite potrošača, a tu je u igri mnogo novca. Ugovori o najmu stambenih prostora s privatnim osobama su potrošački ugovori, pa se primjenjuju pravila o nepoštenim uvjetima i sudovi moraju na vlastitu inicijativu ispitati klauzule o povećanju najamnine.

Vodeći autoritet je prejudicirana presuda Hoge Raada od 29. studenog 2024., ECLI:NL:HR:2024:1780, donesena o pitanjima koja je uputio Rechtbank. Amsterdam 11. siječnja 2024. Radilo se o vrlo uobičajenoj formuli slobodnog sektora „indeksacije CPI plus dodatna naknada“. Sud je, ukratko, utvrdio:

• Procjenjuju se element indeksacije i element doplate odvojeno, čak i kada se pojavljuju u jednoj ugovornoj rečenici. Služe različitim svrhama: jedna kompenzira deprecijaciju valute, a druga povećanje troškova iznad inflacije.
• Klauzula koja predviđa indeksiranje CPI-ja sama po sebi nije nepravedna.
• Klauzula kojom se dodaje fiksna dodatna naknada do 3% iznad indeksacije CPI-ja je ne nepravedno, osim u posebnim okolnostima: financijske posljedice su predvidljive, najmodavac ima legitimni interes i najmoprimac može raskinuti ugovor.
• Ako postoji klauzula o dodatnoj naknadi is nepravedno, mora se odbaciti u cijelostiSud ga ne mora smanjiti na prihvatljivih 3%. Najmoprimac se vraća u položaj u kojem bi bio bez klauzule i ima pravo na povrat preplaćenih povećanja.

Posljedice za najmodavce koji koriste formulu „indeksacije plus do 5%“ ili „plus do 7%“ su ozbiljne. Dodatak se ne smanjuje; nestaje za cijelo trajanje najma, a prošle doplate postaju otplative. Za portfeljskog najmodavca sa standardnim predloškom izloženost je kumulativna za svaku jedinicu. Parnice o doplatama iznad 3% nastavljaju se na podokružnim sudovima, a budući da je primijenjeni standard europski o nepoštenim uvjetima, mogućnost upućivanja zahtjeva Sudu Europske unije nije nestala. Najmodavac koji se oslanja na klauzulu o doplati i najmoprimac koji traži povrat onoga što je plaćeno prema njoj, trebali bi provjeriti gdje stoji sudska praksa prije nego što zauzmu stav.

Dvije su nijanse važne. Presuda se odnosi na klauzula, not the ceiling: even a fair clause cannot deliver more than the statutory ceiling in force for that year. And an unfair clause is not cured by the landlord charging less than it permits; it is the wording that is tested.

Povećanje najamnine nakon renovacije ili poboljšanja

Povećanje nakon radova razlikuje se od godišnjeg povećanja i ne podliježe godišnjem postotnom ograničenju. Razlika koja odlučuje većinu sporova jest između poboljšanja i održavanja : fizičke promjene ili dodaci koji povećavaju uživanje u stanu - ugrađeni uređaji, novi kupaonski elementi, izolacija i druge energetske mjere - mogu opravdati povećanje. Zamjena i popravak ne mogu, jer je održavanje nekretnine u dobrom stanju ono što najamnina već pokriva.

Ako najmodavac želi renovirati nastanjeni stan, članak 7:220 BW zahtijeva razuman prijedlog : pisani paket u kojem se navode radovi, poremećaji, eventualna naknada i predložena nova najamnina. Najmoprimac koji odbije razuman prijedlog može biti prisiljen; najmoprimac suočen s nerazumnim prijedlogom ne može.

Ako se stranke ne mogu dogovoriti o posljedicama za najamninu, bilo koja od njih može zatražiti od Huurcommissie da odluči o tome je li predloženo povećanje razumno, u roku od tri mjeseca od završetka radova. Huurcommissie šalje istražitelja, provjerava predstavljaju li radovi zaista poboljšanje i testira povećanje u odnosu na stvarno nastale troškove. Ovaj put postoji i u reguliranim i srednjim tržišnim segmentima (čl. 7:255 BW) i u slobodnom sektoru (čl. 7:255a BW), iako u slobodnom sektoru ne postoji gornja granica bodova za rezultat prema kojem se mjeri.

Dodatno povećanje ovisno o prihodu

Samo u reguliranom socijalnom segmentu, najmodavac može predložiti veće povećanje za kućanstva iznad određenih razina prihoda (čl. 7:252a BW), izraženo kao fiksni iznos u eurima mjesečno, a ne kao postotak.

• Two income bands exist above the ordinary threshold, each carrying its own fixed monthly amount rather than a percentage.
• The income limits, the monthly amounts and the reference year are fixed annually and published by the Huurcommissie; the assessment is made against the household income of an earlier tax year, not the current one.
• The income of a resident child who has not reached the age of 23 is left out of account where that child’s aggregate income (verzamelinkomen) stays below the published limit.
• Određene skupine kronično bolesnih i invalidnih stanara su izuzete.

The landlord must obtain an income indication from the Belastingdienst and enclose it with the proposal. Omitting it makes the proposal defective, with the usual consequence that the increase fails. The maximum increases may not be stacked: the landlord takes either the ordinary percentage or the income-dependent amount, not both. Because the thresholds and amounts move every year, check the table the Huurcommissie publishes for the year in which the increase is to take effect.

Pad najamnine: zrcalna slika i često jači potez

Najmoprimci obično razmišljaju obrambeno o godišnjem povećanju, dok je bolje pitanje je li najamnina ikada bila zakonita. U reguliranim i srednjim tržišnim segmentima najamnina ne smije premašiti maksimalni iznos bodova koje stan proizvodi. Ako se to dogodi, najmoprimac se ne bi trebao samo oduprijeti povećanju, već i predložiti smanjenje.

Postupak prema članku 7:254 BW odražava postupak povećanja. Najmoprimac šalje pisani prijedlog u kojem navodi trenutnu osnovnu najamninu, predloženu nižu najamninu, smanjenje i datum stupanja na snagu, koji ne može biti ranije od dva puna kalendarska mjeseca nakon slanja prijedloga. Ako najmodavac odbije ili ne odgovori, najmoprimac traži od Komisije za nekretnine da donese odluku, a to mora učiniti u roku od šest tjedana od predloženog datuma smanjenja. Najmoprimac nastavlja plaćati postojeću najamninu dok se odluka ne donese.

Tamo gdje bodovi pokazuju znatno prekomjerno naplaćivanje, ova ruta vrijedi daleko više od postotnog boda indeksacije i može se kombinirati s reklamacijom nedostataka. Provjera bodova trebala bi biti prvi korak kad god regulirani ili srednje tržišni najmoprimac dovede u pitanje svoju najamninu.

Što najmodavac ne smije učiniti

• Povećati više od jednom u dvanaest mjeseci. Drugo povećanje unutar istog dvanaestomjesečnog razdoblja nije valjano (čl. 7:251 BW), bez obzira na odredbe ugovora.
• Povećanje tijekom određenog roka bez ugovorne osnove. U srednjem tržišnom i slobodnom sektoru, nedostatak klauzule o indeksiranju znači da nema godišnjeg povećanja za cijelo razdoblje.
• Povećati odbijanjem obnove. Stambeni najam na neodređeno vrijeme u Nizozemskoj ne prestaje važiti i ne može se "obnoviti" pod novim uvjetima po izboru najmodavca. Ponuda najmoprimcu izbora između više najamnine i iseljenja nije zakonit put do povećanja: prekid najma zahtijeva zakonske razloge i, ako se najmoprimac ne slaže, sudski nalog.
• Oporavite povećanje putem naknade za usluge. Uključivanje najamnine u troškove usluga ili u ukupnu cijenu ne prolazi kroz provjeru.
• Ignorirajte prigovor. U reguliranim i srednjim tržišnim segmentima najmodavac ne može jednostrano odbaciti prigovor; jedini način je podnošenje zahtjeva za naknadu štete (Huurcommissie), u roku od šest tjedana.

Praktično vodstvo

Za najmoprimce. Prvo provjerite segment, zatim aritmetiku, pa formalnosti – tim redoslijedom, jer formalni nedostatak ukida povećanje bez obzira na postotak. Zabilježite dva roka: prigovor prije datuma stupanja na snagu u reguliranim i srednje tržišnim segmentima te se obratite Huurcommissie u roku od četiri mjeseca za ugovornu indeksaciju. Ako vaš ugovor o najmu u slobodnom sektoru dodaje dodatnu cijenu veću od 3% indeksaciji, potražite savjet prije plaćanja. I provjerite bodove čak i ako povećanje izgleda ispravno.

Za najmodavce. Provjerite svoj predložak: klauzula o dodatnoj naplati sastavljena prije presude Hoge Raada iz 2024. godine predstavlja aktivnu obvezu. Pošaljite prijedloge rano, u pisanom obliku, navodeći trenutnu najamninu, novu najamninu, datum stupanja na snagu i način prigovora te sačuvajte dokaz o slanju. Priložite izjavu porezne uprave za svako povećanje ovisno o prihodu. Ako najmoprimac prigovara, odmah prekršite šestotjedni rok za najamninu – njegovo propuštanje košta cijelu godinu.