Gotovo svaki međunarodni stanar koji unajmljuje nekretninu u Nizozemskoj plaća polog, a mnogi se na kraju najma brinu hoće li ga ponovno vidjeti. Otkad je 1. srpnja 2023. stupio na snagu Zakon o dobrom najmodavcu ( Wet goed verhuurderschap ), pravila su postala jasnija: postoji gornja granica pologa, rok za njegov povrat i obveza pisanog objašnjenja svega što je zadržano. Ovaj članak navodi što zakon kaže o polozima, naknadama za usluge i agencijskim provizijama te što svaka strana može učiniti u sporu.
Polog: koliko najmodavac može tražiti
Prema općim pravilima ponašanja iz članka 2. Wet goed verhuurderschap i odredbe umetnute u članak 261b Knjige 7. nizozemskog građanskog zakonika ( Burgerlijk Wetboek ), najmodavac ne smije zahtijevati polog ( waarborgsom ) veći od dvostrukog iznosa osnovne najamnine . „Samostalna najamnina“ ( kale huur ) je najamnina za sam smještaj, isključujući troškove usluga, režije i sve dodatke za namještaj.
Gornja granica je uvedena Zakonom 1. srpnja 2023., a veći depoziti dogovoreni prema starijim ugovorima još se uvijek ispunjavaju u praksi. Najmoprimac u takvom ugovoru ne bi trebao pretpostavljati da je iznos neosporiv. Mnogo prije nego što je gornja granica postojala, podokružni sudovi su ukidali prekomjerne depozite kao nerazumnu pogodnost prema članku 264. Knjige 7 nizozemskog građanskog zakonika: Rechtbank Noord-Holland poništio je šestomjesečni depozit 5. kolovoza 2015. (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), presudivši da depozit veći od dvostruke mjesečne najamnine nije razuman, te je Rechtbank Amsterdam smanjio je polog u iznosu duljem od četiri mjesečne najamnine na dva 4. ožujka 2019. (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). To su odluke prvog stupnja, a ne obvezujuća vlast, i čini se da još nijedna prijavljena odluka nije primijenila standard dobrog najmodavca na polog dogovoren prije srpnja 2023. Ipak, taj stariji redak je argument koji treba iznijeti.
Ako najmodavac traži više, najmoprimac ne mora platiti višak, može zahtijevati povrat preplaćenog iznosa, a općina može izvršiti prisilnu naplatu. Imajte na umu da „dvomjesečni polog plus mjesečna najamnina unaprijed“ nije tromjesečni polog: unaprijed plaćena najamnina je najamnina, a ne jamčevina. Nepovratna „administrativna pristojba“ uz polog uopće nije dopuštena.
Povrat pologa: dva roka
Zakon postavlja dva roka, a razlika između njih je ono što se najčešće krivo shvaća.
- Gdje najmodavac ne odbija ništa, polog se mora vratiti u roku od četrnaest dana kraja najma.
- Gdje najmodavac nešto odbija, razdoblje je trideset dana od kraja najma. Dulje razdoblje postoji kako bi najmodavac mogao pregledati, kvantificirati i dokumentirati odbitak.
Najmodavac koji vrši odbitak mora najmoprimcu dati pisanu specifikaciju onoga što se zadržava i zašto, s potpunim detaljnim opisom. Sama tvrdnja da je „otkrivena šteta“ ne zadovoljava dužnost, a njezina odsutnost sama po sebi predstavlja kršenje ugovora. Rok od trideset dana nije dopuštenje za odugovlačenje: najmodavac koji još ne može odrediti cijenu popravka trebao bi vratiti nesporni ostatak i navesti što je još sporno.
Što se smije, a što ne smije odbiti
Dopušteni odbici su ograničeni: neplaćena najamnina, neplaćene naknade za usluge, naknada za dogovorenu mjeru energetske učinkovitosti i šteta koju je prouzročio najmoprimac. Uobičajeno habanje nije na popisu, a „administrativni troškovi“ ne mogu se odbiti samo zato što to ugovor kaže.
| Općenito se može odbiti | Ne može se odbiti |
|---|---|
| Zaostale najamnine na kraju najma | Uobičajeno trošenje (normalno stanje): izblijedjela boja, istrošeni tepih, male rupice od čavala |
| Neplaćene naknade za usluge ili manjak prikazan u godišnjem izvodu | Stalne administrativne, ugovorne ili manipulativne naknade koje nisu povezane sa stvarnim gubitkom |
| Dogovorena naknada za mjeru energetske učinkovitosti | Popravci koji padaju na teret najmodavca kao vlasnika, uključujući strukturno i vanjsko održavanje |
| Šteta koja se može pripisati najmoprimcu: opekline, lomovi, mrlje, neovlaštene preinake koje nisu vraćene, uklanjanje ostavljenih predmeta | Preuređenje samo radi ponovnog najma, a troškovi koje najmodavac ne može dokazati ili ih nije na vrijeme pismeno naveo |
Granica između oštećenja i istrošenosti je područje gdje se većina sporova odvija. Prema članku 218. Knjige 7. Građanskog zakonika, najmoprimac je odgovoran za štetu uzrokovanu propustom koji se može pripisati najmoprimcu, a šteta se smatra tako uzrokovanom, s iznimkom požara i, za izgrađene nekretnine, oštećenja vanjskog dijela. Ta je pretpostavka stvarna, ali djeluje uz članak 224. - gdje izvješće o inspekciji postaje odlučujuće.
Izvješće o inspekciji i što se događa kada ga nema
Članak 224. Knjige 7. Građanskog zakonika propisuje da ako su stranke na početku sastavile pisani opis nekretnine, najmoprimac je mora vratiti u stanju zabilježenom u njemu, osim zakonitih preinaka i svega što je pogoršano starenjem ili normalnom uporabom. Ako takav opis nije sastavljen, pretpostavlja se da je najmoprimac primio nekretninu u stanju u kakvom se nalazi na kraju najma , uz pravo najmodavca da dokaže suprotno.
Praktični učinak je očit. S potpisanim izvješćem o prijavi i datiranim fotografijama, najmodavac koji pronađe spaljenu radnu ploču može ukazati na izvješće i prikazati promjenu. Bez njega, početna točka je da je nekretnina već bila u sadašnjem stanju, a najmodavac mora poništiti tu pretpostavku drugim dokazima. Najmodavac koji je preskočio pregled prilikom prijave često utvrdi da se odbitak ne može održati.
Naknade za usluge i avansna plaćanja
Naknade za usluge ( servicekosten ) plaćaju se povrh osnovne najamnine za robu i usluge povezane s korištenjem nekretnine: čišćenje zajedničkih prostora, domar, zajednička rasvjeta, održavanje vrta, korištenje namještaja. Gotovo uvijek se naplaćuju kao mjesečna akontacija ( voorschot ) i podmiruju se prema stvarnim troškovima.
Prema članku 259. Knjige 7. Građanskog zakonika, najmodavac mora najmoprimcu dostaviti stavku godišnjeg obračuna stvarnih troškova i načina njihova izračuna u roku od šest mjeseci od kraja kalendarske godine - u praksi do 1. srpnja. Ako najam završava sredinom godine, pokriva protekli dio godine. Prema članku 261., predujam se može uzeti samo ako su dogovoreni novi proizvodi ili usluge ili nakon izjave, a svaka izjava podržava samo jedno povećanje. Članak 260. dopušta bilo kojoj stranci da zatraži od Huurcommissie da utvrdi što se plaća.
Naknade za usluge su prijenos stvarnih troškova, a ne profitni centar. Neke se stavke uopće ne moraju naplaćivati kao naknade za usluge: usluge skrbi poput obroka ili usluga alarma, te troškovi koji padaju na vlasnika, a ne na stanara, poput poreza na imovinu. Troškovi koji padaju na stanara, poput naknade za otpad, mogu se prenijeti. Opskrba toplinom zasebno se regulira zakonom Warmtewet.
Komunalne usluge su opet drugačije. Tamo gdje nekretnina ima vlastita brojila, plin, vodu i struju obično ugovara izravno najmoprimac ili ih isporučuje najmodavac i obračunavaju se prema izmjerenoj potrošnji; to su naknade za komunalne usluge ( nutvoorzieningen ), a ne naknade za usluge. „Sveukupna“ najamnina koja sve objedinjuje u jednu brojku može se na zahtjev podijeliti na komponente.
Nova pravila od 1. siječnja 2027.
Zakon o modernizaciji usluga Wet stupa na snagu 1. siječnja 2027. , zajedno s Besluit servicekosten i Regeling servicekosten. Njime se zamjenjuje trenutni otvoreni pristup zatvorenim popisom od osam kategorija naplativih troškova usluga, potvrđuje da se mogu naplaćivati samo stvarni troškovi, a ne i ostvarivati profit, te se utvrđuje kako se izračunavaju. Popis u Besluit servicekosten je iscrpan, a konačni obračun mora stići najmoprimcu do 1. srpnja nakon kalendarske godine na koju se odnosi. Zajedničke teretane i bazeni nisu na popisu. Ovlasti preispitivanja Huurcommissie su proširene. Pravila se primjenjuju na ugovore sklopljene od 1. siječnja 2027., a najmodavac ih može primijeniti na postojeće najmoprimske ugovore uz ugovor najmoprimca.
Agencijske provizije i zabrana dvostrukog naplaćivanja
Zakon o vlasništvu nad nekretninama zabranjuje najmodavcima i posrednicima naplaćivanje dvostrukih agencijskih naknada - uzimanje naknade i od najmodavca i od najmoprimca za istu transakciju. Ovo se nadovezuje na starije pravilo u člancima 417. i 427. Knjige 7. Građanskog zakonika: agent koji djeluje u ime najmodavca nema pravo na naknadu od najmoprimca. Ako je nekretnina u vlastitim knjigama agenta, najmoprimac ne bi trebao plaćati ništa.
Troškovi ugovora i ključni novac ( sleutelgeld ) ne smiju se naplatiti najmoprimcu. Najmodavac može naplatiti nešto od čega najmoprimac stvarno ima koristi, poput pločice s imenom na vratima, a najmoprimac može kupiti predmete od odlazećeg najmoprimca po dogovorenoj cijeni ( overnamekosten ), ali nijedno od toga nije put za ponovno uvođenje naknade za najam. Najmoprimac ispravno plaća naknadu samo ako je sam angažirao agenta za pretraživanje koji radi neovisno od najmodavaca i pronalazi smještaj izvan portfelja tog agenta. Naknade plaćene suprotno ovim pravilima mogu se refundirati.
Wet je otišao verhuurderschap izvan depozita
Zakon je širi od novca. Članak 2. utvrđuje nacionalna pravila ponašanja za svakog najmodavca i posrednika pri najmu. Ona zahtijevaju od najmodavca da:
- suzdržati od diskriminacija pri odabiru najmoprimaca i koristiti transparentan postupak odabira;
- suzdržati od prijetnja, što uključuje prijetnje uskraćivanjem popravaka, prekidom usluga ili zadržavanjem pologa kako bi se izvršio pritisak na stanara;
- evidentirati najam u pisani sporazum;
- pismeno obavijestiti najmoprimca, na jeziku koji najmoprimac razumije, o svojim prava i obveze — kako funkcionira polog i kada će biti vraćen, kako se podmiruju naknade za usluge, kontaktni podaci najmodavca i općinsko mjesto za prijavu ( dužnost informiranja). Zahtjev za poznavanjem jezika nije ograničen samo na radne migrante, pa to za međunarodnog najmoprimca u praksi znači da se informacije moraju dati na engleskom jeziku;
- pridržavajte se ograničenja depozita i pravila o naknadama za uslugu te ne naplaćujte dvostruke agencijske naknade;
- pridržavajte se dodatnih pravila ako je najmoprimac radni migrant iz EU-a, uključujući ugovor o najmu odvojen od ugovora o radu i potrebne informacije na jeziku koji radnik razumije.
Članak 3. zahtijeva od najmodavca i posrednika koji iznajmljuju u tijeku poslovanja da imaju pisanu radnu metodu za sprječavanje diskriminacije u stanovanju te da je objave i primjenjuju.
Općinsko mjesto za prijavu i provođenje zakona
Od 1. siječnja 2024. svaka općina mora imati točka javljanja (točka izvještavanja) prema članku 4: niskopragovne, besplatne i otvorene za anonimne prijave o neželjenom ponašanju pri iznajmljivanju. Eindhoven i Amsterdam oba posluju po jednom. Prijava nije zahtjev za novac - meldpunt neće narediti povrat vašeg pologa - ali pokreće nadzornu ulogu općine.
Provedba se pojačava. Prvo kršenje obično povlači upozorenje, u kojem se navodi da daljnje kršenje može dovesti do novčane kazne i objavljivanja podataka o prekršiocu. Ponovljeni ili ozbiljni prekršaji mogu se kazniti nalogom koji podliježe plaćanju kazne (zadnji red Dwangsom) or administrative coercion, and with fines. Article 19 of the Wet goed verhuurderschap sets the maximum at a fine of the fourth category, rising to the fifth category for a landlord who breaches the same rule again within four years. The sum attaching to each category is fixed in article 23 of the Dutch Criminal Code (Wetboek van Strafrecht) and is adjusted periodically, so the current figure should be read there rather than taken from a number quoted elsewhere. As a last resort the municipality can preuzeti upravljanje nekretnine. Prema članku 5. može se zahtijevati i dozvola za iznajmljivanje u određenim područjima.
Kojim putem krenuti
Najmoprimci i najmodavci često biraju pogrešan forum i gube mjesece. Tri puta služe različitim svrhama i mogu se koristiti paralelno.
| Ruta | Koristite ga za | Što pruža |
|---|---|---|
| Općinski prijavni punkt | Kršenje pravila ponašanja: prekomjerni polog, nedostatak pisane specifikacije, nedostatak godišnjeg izvješća, diskriminacija, zastrašivanje, dvostruke agencijske provizije | Nadzor i provedba, uključujući upozorenja i kazne. Nagrade nisu novčane. |
| Huurcommissie | Naknade za usluge i akontacije za komunalije, razina najamnine, nedostaci održavanja i ukupne najamnine | Obvezujuća odluka o iznosu koji se plaća, osim ako stranka ne ode na sud; primjenjuje se umjerena naknada |
| Podokružni sud (kantonrechter) | Povrat pologa, štete, osporenih odbitaka, povrat nezakonitih naknada i svega što je izvan nadležnosti Povjerenstva za nekretnine | Izvršna presuda za plaćanje, s kamatama i, u načelu, troškovima |
A deposit claim belongs, if it cannot be settled, before the subdistrict court; proceedings there do not require a lawyer. Service charge disputes are the Huurcommissie’s territory and much cheaper: the fee (leges) is a modest fixed amount for a tenant or other natural person and considerably higher for a landlord or other legal person. The rates are set by ministerial regulation and published by the Huurcommissie, so check the current figure there before applying. After a Huurcommissie decision a dissatisfied party may issue a summons before the subdistrict court within osam tjedana; kada je predsjedatelj sam odlučivao, prigovor (verzija) može se podnijeti u roku od tri tjedna.
Vremensko ograničenje
Za naknade za usluge, članak 260. Knjige 7. Građanskog zakonika dopušta zahtjev Huurcommissie koji pokriva najviše dvanaest mjeseci po kategoriji troškova, podnesen u roku od dvadeset četiri mjeseca od isteka razdoblja u kojem je trebao biti dostavljen godišnji izvještaj. Propuštanjem tog roka ruta Huurcommissie se zatvara.
Zahtjev za povrat pologa je redovni zahtjev za ispunjenje, podložan zastari od pet godina u članku 307. Knjige 3. Građanskog zakonika. Pet godina je velikodušan rok, ali odgoda košta dokaz, stoga zahtijevajte plaćanje u pisanom obliku odmah; zahtjev također prekida zastaru.
Praktično vodstvo
Za najmoprimce
- Prije potpisivanja, provjerite je li polog jednak dvomjesečnoj najamnini i raspitajte se o svim ugovornim, administrativnim ili naknadama za najam.
- Inzistirajte na izvješću o prijavi (opnamestaat) potpisane od obje strane, snimiti datirane fotografije svake sobe i zabilježiti očitanja brojila.
- Sačuvajte dokaz o uplati pologa i svakog predujma za uslugu te stanodavcu pismeno dostavite svoju novu adresu i bankovne podatke prilikom odlaska.
- Zabilježite 1. srpnja prošlogodišnji izvještaj o naknadi za uslugu i imajte na umu razdoblje od dvadeset četiri mjeseca.
- Ako rok prođe, pošaljite pisani zahtjev s kratkim, jasnim rokom plaćanja; ako to ne uspije, prijavite se meldpuntu i razmotrite sudski postupak.
Za stanodavce
- Uskladite svoju dokumentaciju: pisani ugovor, plus informativni list koji pokriva polog, naknade za uslugu, vaše kontakt podatke i meldpunt — na engleskom jeziku ako iznajmljujete inozemnim gostima.
- Nikada ne uzimajte više od dvomjesečne gole najamnine za novi najam i ne pretvarajte višak u naknadu.
- Pregledajte na početku i na kraju, pismeno i po mogućnosti u prisutnosti najmoprimca.
- Vratite u roku od četrnaest dana ako ne odbijate ništa; ako odbijate, vratite nesporni saldo i pošaljite potpuni pisani izvještaj u roku od trideset dana, s računima. Nemojte naplaćivati habanje ili rutinsko preuređenje.
- Pošaljite godišnji izvještaj do 1. srpnja, stavke i temeljene na stvarnim troškovima, te se pripremite za zatvoreni popis koji stupa na snagu 1. siječnja 2027.
Može li najmodavac u Nizozemskoj zadržati moj polog?
Samo iz ograničenih razloga: zaostaci u plaćanju najamnine, neplaćene naknade za usluge, dogovorena naknada za energetsku učinkovitost i šteta koju ste prouzročili izvan normalnog habanja. Sve što se zadrži mora se objasniti u pisanoj specifikaciji s potpunim pregledom, poslanoj u roku od trideset dana od završetka najma. Najmodavac koji zadržava bez specifikacije ili zbog habanja krši ugovor.
Koliki polog stanodavac može tražiti?
Za ugovore sklopljene 1. srpnja 2023. ili kasnije, ne više od dvostrukog iznosa osnovne najamnine - najamnine isključujući troškove usluga, režije i dodatke za namještaj. Gornja granica se mijenja s vašom najamninom, a ne predstavlja fiksni iznos u eurima. Ako se od vas traži više, ne morate platiti višak i možete ga zatražiti povrat.
Kada mi se polog mora vratiti?
U roku od četrnaest dana od završetka najma ako najmodavac ne odbije ništa. Ako najmodavac odbije, rok je trideset dana, a odbitak mora biti popraćen pisanom specifikacijom. Dulji rok služi za kvantificiranje i dokazivanje odbitka, a ne za odgodu plaćanja: nesporni dio ipak treba vratiti.
Što ako nije bilo izvješća o inspekciji kada sam se uselio/uselila?
Zakon tada pretpostavlja da ste primili nekretninu u stanju u kakvom je bila na kraju najma, tako da najmodavac ne može jednostavno tvrditi da je šteta vaša. Najmodavac i dalje može dokazati suprotno, koristeći ranije fotografije ili dokaze izvođača radova, ali to je često teško. Tamo gdje postoji potpisano izvješće o prijavi, ono je mjerilo.
Moj stanodavac mi nikada nije poslao obračun troškova usluge. Što mogu učiniti?
Najmodavac mora dostaviti stavni godišnji obračun u roku od šest mjeseci od kraja kalendarske godine, dakle do 1. srpnja. Prvo ga zatražite pismeno. Ako ga ne dobijete ili ako brojke izgledaju pogrešno, možete zatražiti od Povjerenstva za nekretnine (Huurcommissie) da utvrdi što se plaća - po kategoriji troškova, do dvanaest mjeseci i u roku od dvadeset četiri mjeseca od roka za obračun. Također možete prijaviti propust nadležnom tijelu.
Trebam li se obratiti Povjerenstvu za nekretnine ili sudu u vezi s mojim pologom?
Na sud. Komisija za nekretnine (Huurcommissie) rješava sporove oko najamnine, održavanja i naknada za usluge; ne dodjeljuje povrat pologa. Taj se zahtjev podnosi okružnom sudu, koji može donijeti ovršnu presudu s kamatama. Često se isplati istovremeno prijaviti najmodavca sudu, jer pritisak na ovrhu ponekad osigurava plaćanje bez postupka.
