Kratkoročni najam za iseljenike, međunarodne zaposlenike i privremene stanovnike i dalje je vrlo popularan. Istovremeno, pravni okvir koji regulira ovu vrstu najma postaje sve stroži. Ono što je nekada bila siva zona između turističkog najma, kratkotrajnog smještaja i redovnog stambenog najma, do 2026. godine oštro je definirano nedavnim zakonodavstvom i sudskom praksom.
Za vlasnike stanova i udruge vlasnika kuća (HOA) to je dovelo do sve većeg broja sporova. Vlasnici često kratkoročni najam vide kao atraktivan izvor prihoda, dok se HOA suočavaju s smetnjama, povećanim habanjem i rizicima osiguranja. Ključna pitanja stoga ostaju ista: može li HOA zabraniti kratkoročni najam i pod kojim uvjetima? I što najnoviji pravni razvoji znače u praksi?
Što se smatra „kratkotrajnim boravkom“ u 2026. godini?
Jedan od najvažnijih događaja je pojašnjenje koncepta kratkotrajnog boravka. Dok su se privremeni najmovi u trajanju od nekoliko mjeseci prije često predstavljali kao oblik „redovnog boravka“, to je tumačenje uglavnom napušteno.
Zakonodavstvo i slučajevi iz 2026. zakon općenito razlikuju tri kategorije. Turistički ili odmorni najam obično se odnosi na vrlo kratka razdoblja, često do maksimalno trideset dana, obično za goste koji se mijenjaju. Kratkoročni boravak odnosi se na privremeni najam na ograničeno razdoblje, obično između jednog i šest mjeseci, specifičnim ciljnim skupinama kao što su iseljenici, studenti ili privremeni radnici. Redoviti stambeni najam odnosi se na dugoročni najam s punom zaštitom najmoprimca i istinski trajnim stambenim karakterom.
Ova je razlika ključna jer se kratkoročni najam sve više klasificira kao hibridni oblik komercijalne prirode, a ne kao uobičajena stambena upotreba.
Akt o podjeli: pravni temelj unutar HOA-e
U gotovo svakom sporu oko kratkoročnog najma u stambenim zgradama, jedan je dokument odlučujući: diobeni ugovor. Ovaj ugovor čini privatnopravni temelj udruge vlasnika kuća i ima viši pravni status od kućnog reda ili odluka glavne skupštine.
Većina diobenih ugovora sadrži klauzulu o odredištu u kojoj se, na primjer, navodi da je privatna jedinica „određena za korištenje kao stambeni prostor“. Ključno pravno pitanje je kako treba tumačiti koncept „korištenja kao stambenog prostora“. Nizozemski Vrhovni sud i nekoliko žalbenih sudova dali su važne smjernice o ovom pitanju posljednjih godina.
U sudskoj praksi dosljedno se smatra da „korištenje kao stambeni objekt“ općenito podrazumijeva trajni karakter. To znači da stanar ima svoje glavno prebivalište u stanu i da korištenje pokazuje određeni stupanj trajnosti. Kada se stan strukturno i više puta iznajmljuje različitim stanarima, posebno po komercijalnim cijenama i uz dodatne usluge, sudovi to sve češće kvalificiraju kao poslovno iskorištavanje. U takvim slučajevima, korištenje se više ne smatra stambenim, već se može usporediti s upravljanjem hotelom ili pansionom.
Zabrane komercijalnog iskorištavanja i modelni propisi
Uz klauzulu o odredištu, mnogi akti o podjeli ili primjenjivi modelni propisi sadrže odredbe koje zabranjuju komercijalno iskorištavanje. Modelni propisi iz 2017. posebno igraju značajnu ulogu u tom kontekstu. Prilikom procjene usklađenosti, sudovi ne gledaju samo na formulaciju propisa, već i na to kako se najam zapravo provodi u praksi.
Relevantni čimbenici uključuju učestalost promjene stanara, opseg u kojem se nude dodatne usluge, poput usluga čišćenja ili posteljine, te način na koji se nekretnina prodaje. Što više najam nalikuje profesionalnoj eksploataciji, veća je vjerojatnost da će se smatrati nespojivim s stambenom oznakom.
Povećanje PDV-a i komercijalna priroda kratkoročnog najma
Razvoj koji ima dodatnu težinu u 2026. godini je povećanje stope PDV-a na kratkoročni najam na 21 posto. Ova fiskalna promjena više je od pukog povećanja troškova za najmodavce. Ona učvršćuje stav zakonodavca da kratkoročni najam predstavlja komercijalnu uslugu, a ne obično stambeno iznajmljivanje.
U sporovima između udruga vlasnika stanova i vlasnika stanova, ova kvalifikacija PDV-a sve se više koristi kao potpora argumentu da se kratkotrajni boravak ne kvalificira kao uobičajena stambena upotreba. Iako su porezno i građansko pravo formalno odvojeni, njihove se klasifikacije u praksi sve više usklađuju.
Kazne i provedba unutar HOA-e
Mnoge udruge vlasnika kuća nastoje provesti poštivanje ugovora o podjeli putem kaznenih klauzula u kućnom redu. Ključna pravna točka u ovom kontekstu je da kućni red ne smije uvoditi nove zabrane koje već nemaju osnovu u ugovoru o podjeli.
Kazna za kratkotrajni najam valjana je samo ako diobeni ugovor ili primjenjivi model propisa već sadrže zabranu komercijalne upotrebe ili upotrebe suprotno stambenoj namjeni. Kućni red može dodatno precizirati takvu zabranu, ali je ne smije proširiti. Ova razlika je ključna i često čini srž pravnog postupka.
Uloga općine nasuprot ulozi udruge vlasnika kuća
Uobičajena je zabluda da općinska dozvola za kratkoročni ili turistički najam automatski daje vlasniku pravo iznajmljivanja stana. To je netočno. Općine procjenjuju usklađenost s javnim pravom, posebno stambenim zakonodavstvom i lokalnim podzakonskim aktima. Udruge vlasnika nekretnina, nasuprot tome, djeluju u području privatnog prava, prvenstveno pozivanjem na ugovor o podjeli i propise.
Ovi sustavi postoje jedan uz drugi. Stoga je sasvim moguće da vlasnik posjeduje sve potrebne općinske dozvole, a ipak mu sud, na zahtjev udruge vlasnika nekretnina, naloži da prekine kratkoročni najam i plati znatne kazne. U praksi, ova razlika često neugodno iznenađuje vlasnike.
Rizici za vlasnike stanova
Iznajmljivanje stana kršeći pravila udruge vlasnika stanova nosi značajne rizike. Udruge vlasnika stanova sve češće pokreću skraćene postupke kako bi odmah dobile zabranu kratkoročnog najma, često uz znatne dnevne kazne.
U iznimnim slučajevima, posebno tamo gdje postoji ozbiljno i uporno uznemiravanje, vlasniku se čak može privremeno uskratiti pravo korištenja vlastitog stana. Osim toga, pitanja osiguranja igraju sve važniju ulogu. Mnoge police osiguranja zgrada koje imaju udruge vlasnika kuća isključuju pokriće za štetu nastalu komercijalnom eksploatacijom. U slučaju štete od požara ili vode, to može imati dalekosežne financijske posljedice, ne samo za stanodavca, već potencijalno i za udrugu vlasnika kuća u cjelini.
Zaključak
Do 2026. godine, mogućnosti kratkoročnog najma unutar strukture udruge vlasnika kuća postale su sve ograničenije. Zakonodavstvo, sudska praksa i fiskalni razvoj upućuju u istom smjeru: kratkoročni najam sve se više smatra oblikom komercijalnog iskorištavanja koji nije lako kompatibilan sa stambenom oznakom.
Za udruge vlasnika stanova (HOA) ključno je ažurirati svoje propise, uspostaviti jasne politike provedbe i djelovati dosljedno. Za vlasnike stanova, ulaganje u kratkoročni najam bez prethodne pravne procjene nosi znatan rizik.
Jeste li uključeni u spor oko kratkoročnog najma unutar vaše udruge vlasnika nekretnina ili biste željeli unaprijed procijeniti je li kratkoročni boravak dopušten u vašoj zgradi? Law & More savjetuje i udruge vlasnika stanova i vlasnike stanova o njihovim pravima, obvezama i strateškim mogućnostima.
Česta pitanja
Može li udruga vlasnika kuća potpuno zabraniti kratkoročni najam?
Da, udruga vlasnika nekretnina može učinkovito zabraniti kratkoročni najam ako to proizlazi iz ugovora o podjeli. Ako ugovor određuje stanove samo za stambenu upotrebu i zabranjuje komercijalnu eksploataciju, sudovi sve više prihvaćaju da ponovljeni kratkoročni najam ne spada u dopuštenu stambenu upotrebu.
Kvalificira li se kratkotrajni boravak uvijek kao komercijalna upotreba?
Ne automatski, ali u praksi se često događa. Sudovi procjenjuju čimbenike poput učestalosti promjene stanara, trajanja boravka, ciljne skupine i nude li se dodatne usluge. Što više najam nalikuje profesionalnom smještaju, to je vjerojatnije da se smatra komercijalnim iskorištavanjem.
Što ako najmoprimac ostane nekoliko mjeseci?
Dulji boravak ne znači automatski stambenu upotrebu. Čak i najam od nekoliko mjeseci može se kvalificirati kao kratkoročni najam ako se stan više puta iznajmljuje različitim stanarima bez trajnog stambenog karaktera.
Mogu li sama kućna pravila zabraniti kratkotrajni najam?
Ne. Kućni red ne smije uvoditi nova ograničenja koja već nisu utvrđena u ugovoru o podjeli ili primjenjivim modelnim propisima. On može samo dodatno precizirati postojeće zabrane.
Nadjačava li općinska dozvola ograničenja HOA-e?
Ne. Općinska dozvola odnosi se samo na usklađenost s javnim pravom. Ograničenja udruge vlasnika kuća temelje se na privatnom pravu i ostaju u potpunosti provediva, čak i ako su sve općinske dozvole na snazi.
Može li udruga vlasnika nekretnina (HOA) izreći kazne za kratkotrajne najmove?
Da, pod uvjetom da se novčana kazna temelji na valjanoj zabrani u ugovoru o podjeli ili propisima. Sudovi pomno ispituju jesu li novčane kazne proporcionalne i pravilno utemeljene.
S kojim se rizicima suočavaju vlasnici ako nastave s kratkoročnim najmom unatoč prigovorima?
Vlasnici se mogu suočiti sa sudskim zabranama, značajnim kaznama, privremenim gubitkom mogućnosti korištenja stana i ozbiljnim problemima s osiguranjem.
Hoće li kratkotrajni boravak vjerojatno ponovno postati lakši u budućnosti?
Trenutni zakonodavni, pravosudni i fiskalni razvoji ukazuju na suprotan smjer. Očekuje se da će kratkotrajni boravak u stambenim zgradama biti suočen s još strožom kontrolom, a ne s ublažavanjem.
