Svatko tko želi raskinuti najam svog poslovnog prostora ili se suočava s raskidom od strane najmodavca, prvo mora znati pod koji režim spada najam. Kao što je navedeno u prvom dijelu ove serije, za 7:290 poslovni prostor (trgovine, ugostiteljstvo, obrt) i za 7:230a poslovni prostor (uredi, skladišta, prostorije za praksu) primjenjuju se bitno različita pravila. Ta razlika nigdje nije toliko odlučujuća kao kod raskida.
Za poslovni prostor 7:290, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu samo iz iscrpnog broja zakonskih razloga, a primjenjuju se strogi formalni zahtjevi. Za poslovni prostor 7:230a prag za najmodavca je mnogo niži: raskid je u načelu bez formalnih razloga i ne zahtijeva razlog. Ovaj članak obrađuje obje situacije.
Završetak 7:290 poslovnog prostora
Formalni zahtjevi
Raskid ugovora o poslovnom prostoru 7:290 podliježe strogim formalnim zahtjevima. Raskid mora biti izvršen u pisanom obliku, bilo preporučenim pismom ili nalogom ovršitelja. Minimalni otkazni rok je jedna godina. Raskid koji ne ispunjava te zahtjeve je ništav i nema pravni učinak. Najam tada jednostavno nastavlja važiti.
Otkaz mora biti upućen najmoprimcu prije kraja tekućeg razdoblja najma. Ako prekasno otkaže, najam će se automatski produžiti za sljedeće razdoblje.
Razlozi za otkaz za najmodavca
Najmodavac poslovnog prostora od 7290 može raskinuti ugovor samo iz razloga koje zakon iscrpno navodi. Za raskid na kraju prvog razdoblja (prvih pet godina) primjenjuju se samo dva razloga: najmoprimac se ne ponaša kao dobar najmoprimac (uporno loš najam) ili najmodavac hitno treba zakupljenu nekretninu za osobnu upotrebu. Protiv kraja sljedećeg razdoblja popis je širi. Najmodavac se tada može osloniti i na to da najmoprimac ne prihvaća razumnu ponudu za novi najam ili na namjeru da ostvari korištenje nekretnine koje dopušta važeći prostorni plan. Uz te razloge, sud može raskinuti najam na temelju jednostavnog vaganja interesa: odobrava zahtjev ako interesi najmodavca za raskid nadmašuju interese najmoprimca za nastavak najamnine.
Za detaljnu raspravu o pojedinačnim razlozima za raskid i sudskoj praksi o njima, upućujemo na članak 'Komercijalni najam (7:290 DCC): Zaštita i razlozi za raskid maloprodajnog prostora' na drugom mjestu na ovoj web stranici.
Najmoprimac koji želi ostati
Šutnja ovdje štiti najmoprimca, što je suprotno od onoga što mnogi najmoprimci pretpostavljaju. Raskinuti najam poslovnog prostora od 7.290 ostaje na snazi po sili zakona dok okružni sud ne donese neopozivu odluku o zahtjevu najmodavca za određivanje datuma završetka. Najam prestaje bez suda samo ako najmoprimac pismeno pristane na raskid.
Najmodavac u pismu o raskidu ugovora traži od najmoprimca da u roku od šest tjedana izjavi je li suglasan. Taj rok od šest tjedana nije rok za prigovor za najmoprimca: ako najmoprimac ne odgovori ili odgovori da ne suglasan, najmodavac se mora obratiti okružnom sudu. Najmoprimac koji želi ostati stoga nikada nije u nepovoljnijem položaju ako ništa ne potpiše, iako je obično mudrije jasno i pismeno reći da je suglasnost uskraćena.
Završetak poslovnog prostora 7:230a
Glavno pravilo: otkaz bez razloga
Za poslovni prostor 7:230a zakon je puno blaži prema najmodavcu. Najam prestaje nakon raskida, uz poštivanje otkaznog roka dogovorenog u ugovoru ili, u njegovom nedostatku, zakonskog roka. Nije potreban razlog za raskid. Najmodavac ne mora objasniti zašto želi raskinuti. Najmoprimac u načelu nema pravo na nastavak najamnine.
Zaštita od deložacije: odgoda putem suda
Iako najmoprimac poslovnog prostora 7:230a nema pravo na produljenje najma, ima pravo na zaštitu od deložacije. To znači sljedeće: nakon što je najam raskinut i najmodavac je dao obavijest o deložaciji, najmoprimac može u roku od dva mjeseca od datuma deložacije zatražiti od okružnog suda produljenje roka deložacije. Sud vaga interese obje strane. Maksimalno produljenje je jedna godina po zahtjevu, s ukupnim maksimalnim trajanjem od tri godine.
Zaštita od deložacije stoga nije pravo na nastavak uživanja najma, već samo odgoda. Nakon isteka maksimalnog roka, prostorije se moraju iseliti.
Prijevremeni prekid i uloga opcija za prekid
I za poslovni prostor 7:290 i za poslovni prostor 7:230a, ugovor može sadržavati klauzulu o raskidu: ugovornu odredbu koja strankama daje pravo prijevremenog raskida ugovora o najmu. Za poslovni prostor 7:290 takva klauzula mora biti proporcionalna zaštiti koju zakon pruža najmoprimcu; odredba koja najmodavcu daje pravo raskida u bilo kojem trenutku može biti u sukobu s obveznim karakterom režima.
Svatko tko koristi klauzulu o raskidu mora se pridržavati točnih proceduralnih zahtjeva: ispravan rok, ispravan oblik (registrirani ili putem sudskog naloga) i ispravan datum raskida. Jedan dan prekasno znači da raskid nema učinka i najam se nastavlja za sljedeće razdoblje.
Prešutno obnavljanje također je važno. Ako najam istekne i nijedna stranka ga ne otkaže, ugovor se u većini slučajeva prešutno obnavlja za trajanje izvornog razdoblja ili na neodređeno vrijeme, ovisno o tekstu ugovora. Pravovremeno provjerite želite li obnavljanje.
Uobičajene pogreške prilikom otkazivanja
U praksi vidimo ponavljajuće pogreške prilikom prestanka vlasništva poslovnih prostora:
- Prekasni raskid, tako da se prekorači jednogodišnji otkazni rok i najam se automatski nastavlja za sljedeće razdoblje.
- Raskid bez zakonski propisanog obrasca (običnim e-mailom ili telefonom umjesto preporučenim pismom ili sudskim putem), čime se raskid čini ništavnim.
- Kao najmodavac, raskid ugovora o poslovnom prostoru 7:290 bez priznatog osnova, nakon čega okružni sud odbija odrediti datum završetka i najam se jednostavno nastavlja.
- Kao najmoprimac, potpisivanje suglasnosti za raskid bez savjetovanja, čime se odričete zaštite koja bi inače održala najam na snazi do sudske odluke.
- Zaboravljanje obveze isporuke: čak i ako je raskid valjan, najmoprimac može biti odgovoran za štetu uzrokovanu time što prostorije nisu vraćene u ugovorom dogovorenom stanju.
- Za poslovni prostor 7:230a, propuštanje dvomjesečnog roka za podnošenje zahtjeva za zaštitu od deložacije, nakon čega to pravo definitivno prestaje.
Zamke pri zatvaranju poslovnih prostora
Raskid poslovnog prostora čini se jednostavnim, ali pri detaljnijem pregledu ima bezbroj formalnih i sadržajnih zamki. Bez obzira jeste li najmodavac ili najmodavac: pogreška u postupku može dovesti do nastavka najamnog odnosa koji ne želite ili do gubitka zaštitnih prava koja ste mogli koristiti. Uvijek pravovremeno provjerite rokove, potreban obrazac i primjenjivi režim prije nego što pošaljete ili primite raskid.
Odvjetnici za najamnine Law & More Pomoći ćemo vam u svim fazama postupka otkaza, od prvog pisma do bilo kojeg postupka pred okružnim sudom. Kontaktirajte nas za razgovor bez obveza.
Često postavljana pitanja
Koliki je otkazni rok za poslovne prostore?
Za poslovni prostor 7:290 zakonski minimalni otkazni rok je jedna godina. Raskid mora biti izvršen u pisanom obliku preporučenim pismom ili nalogom ovršitelja. Za poslovni prostor 7:230a primjenjuje se rok dogovoren u ugovoru; ne postoji zakonski minimalni rok.
Može li najmodavac jednostavno raskinuti ugovor o najmu trgovine?
Ne. Za poslovni prostor 7:290 najmodavac može raskinuti ugovor samo iz razloga iscrpno navedenih u zakonu, kao što su hitna osobna potreba ili uporno loši uvjeti najma. Bez priznatog razloga, podokružni sud neće odrediti datum završetka i najam se nastavlja.
Što je zaštita od deložacije prema 7:230a?
Nakon prestanka najma, najmoprimac poslovnog prostora 7:230a može zatražiti od okružnog suda produljenje roka deložacije. Ovaj zahtjev mora se podnijeti u roku od dva mjeseca od obaviještenog datuma deložacije. Maksimalno produljenje je ukupno tri godine.
Što je klauzula o raskidu u ugovoru o najmu?
Klauzula o raskidu je ugovorna odredba koja daje jednoj ili objema stranama pravo prijevremenog raskida najma. Za poslovni prostor površine 7.290 takve klauzule moraju biti u skladu s obveznom zakonskom zaštitom najmoprimca.
Više iz ove serije o pravu komercijalnog najma
Ovaj članak dio je naše serije od tri dijela o pravu komercijalnog najma. Pročitajte i ostale dijelove:
