Nizozemski zakon o komercijalnom najmu: 7:290 maloprodajni prostor i 7:230a poslovni prostor

Nizozemski zakon o komercijalnom najmu dijeli iznajmljene poslovne prostore na dva režima s vrlo različitim posljedicama. Trgovački i ugostiteljski prostori podliježu članku 7:290 nizozemskog građanskog zakonika (Burgerlijk Wetboek, BW) i snažno su zaštićeni: zakonski rokovi od pet plus pet godina, raskid samo iz razloga navedenih u zakonu i pravo na ponovno određivanje najamnine od strane suda. Sve ostalo što nije stambeni prostor, od ureda i skladišta do laboratorija i konzultacijskih soba, podliježe članku 7:230a BW, gdje stranke uglavnom mogu slobodno ugovarati, a najmoprimac ima samo jednu zaštitu: zaštitu od deložacije, u trajanju od najviše tri godine.

Koje od ta dva se primjenjuje određuje zakon, a ne naslov vašeg ugovora. To jedno pitanje određuje koliko dugo ste vezani ugovorom, kako i kada se bilo koja strana može izvući i može li se uopće osporiti najamnina. U nastavku se navode oba režima, uvjeti i otkazni rokovi koji idu uz njih, zakonski razlozi za raskid, postupak revizije najamnine i zaštita deložacijom koja je jedina prava obrana za najmoprimce drugih poslovnih prostora.

Koji se režim primjenjuje na vaše prostorije

Članak 7:290 BW pokriva izgrađeni prostor koji je namijenjen za korištenje kao trgovina, restoran ili kafić, posao dostave ili dostave hrane, obrt (ambachtsbedrijf) ili hotel, pod uvjetom da nekretnina sadrži javno dostupan prostor gdje se roba ili usluge isporučuju izravno kupcima. Kampovi su izričito uključeni. Zemljište, pribor i svi ovisni stambeni prostori koji pripadaju prostorijama slijede isti režim, zbog čega je stan iznad trgovine obično dio istog zaštićenog najma. U praksi je to svijet 290-bedrijfsruimte : glavna ulica, trgovački centar, restoran, hotel.

Sve ostalo što je izgrađena nekretnina, a nije stambeni prostor, smatra se poslovnim prostorom prema članku 7:230a BW. Ovdje se nalaze uredi, distribucijski centri, radionice bez javnog pulta, skladišne ​​jedinice, podatkovni centri i prostorije za vježbanje računovođa, fizioterapeuta i konzultanata. Nema treće kategorije niti razlike između njih dvije.

Odlučujući test je namjena o kojoj su se stranke dogovorile prilikom sklapanja najma, čitajući zajedno s načinom na koji se prostor stvarno koristi. Nazivanje najma najamom poslovnog prostora ne čini ga takvim ako najmoprimac vodi trgovinu s pultom otvorenim za kupce, a klauzula kojom se navodi da se stranke odlučuju za režim 7:230a nema učinka ako se prostor objektivno kvalificira kao maloprodajni prostor. U mješovitim situacijama sud ispituje glavnu svrhu najma i služe li ostali dijelovi toj svrsi; skladište iza trgovine obično slijedi trgovinu. Budući da su pravila 7:290 poluobavezna u korist najmoprimca prema članku 7:291 BW, stranke se ne mogu jednostavno dogovoriti o njihovom izlasku iz njih.

Koliko dugo traje najam 7:290

Najam prema članku 7:290 traje pet godina ili na dulje određeno razdoblje koje su stranke dogovorile. Članak 7:292 BW pretvara najam sklopljen na neodređeno vrijeme ili na razdoblje dulje od dvije, ali kraće od pet godina, u najam od pet godina. Kada završi prvo razdoblje, najam se po sili zakona nastavlja na drugo razdoblje od pet godina; ako je prvo razdoblje bilo dulje od pet godina, drugo razdoblje se skraćuje tako da zajedno iznose deset. Nakon deset godina najam se nastavlja na neodređeno vrijeme, osim ako ga jedna od stranaka ne raskine na propisan način.

Postoji jedan namjerni izlaz. Članak 7:301 BW u potpunosti stavlja najam sklopljen na rok od dvije godine ili manje izvan zaštitnog režima članaka 7:291 do 7:300 BW, što ga čini standardnim instrumentom za privremene trgovine i probne lokacije. Zamka je u drugom stavku: ako najmoprimac još uvijek koristi prostorije nakon isteka te dvije godine, primjenjuje se puni zaštitni režim, i to od početka najma, a ne od datuma isteka te dvije godine. Stoga, puštanje kratkog najma da tiho teče je način na koji najmodavci slučajno stvaraju desetogodišnju obvezu.

Klauzule koje odstupaju od zaštitnih pravila na štetu najmoprimca nisu automatski ništave, ali im je potrebno prethodno odobrenje kantonalnog suda (kantonrechter). Bez tog odobrenja najmoprimac se može pozvati na njihovu ništavost kasnije, ponekad i godinama nakon početka najma. To je razlog zašto iskusne stranke podnose zahtjev za odobrenje odstupajuće klauzule u trenutku potpisivanja, umjesto da pretpostavljaju da potpis rješava stvar.

Prekid najma prema odredbi 7:290: obavijest, razlozi i sud

Zaštićeni maloprodajni najam ne istječe jednostavno. Mora se raskinuti otkazom, a članak 7:293 BW propisuje oblik: nalog ovršitelja (exploot) ili preporučeno pismo, s otkaznim rokom od najmanje godinu dana. Najmodavac koji daje otkaz mora u samoj obavijesti navesti razloge na kojima se temelji raskid; članak 7:294 BW čini otkaz bez razloga ništavim, a razlozi se ne mogu naknadno ispraviti u postupku.

Ako najmoprimac ne pristane na raskid ugovora u pisanom obliku u roku od šest tjedana, najam se nastavlja po sili zakona. Najmodavac tada mora podnijeti tužbu kantonskom sudu prema članku 7:295 BW tražeći od suda da odredi datum prestanka najma, a sud može samo ispitati razloge navedene u obavijesti. Dok ta presuda ne postane pravomoćna, najmoprimac ostaje na mjestu. Najmodavci redovito podcjenjuju koliko to vremena košta: godina dana otkaznog roka plus osporavano rješenje lako odgađa stvarnu primopredaju dvije ili tri godine nakon prvog pisma. Naš pregled raskida komercijalnog najma detaljnije obrađuje taj vremenski okvir.

Na kraju prvog razdoblja najmodavac ima samo dvije osnove prema članku 7:296 stavku 1 BW-a. Prva je da najmoprimac nije poslovao kako bi dobar najmoprimac trebao, što obuhvaća strukturne zaostale najamnine, neovlaštene preinake ili uporno kršenje dopuštene upotrebe. Druga je hitna osobna potreba: najmodavcu su potrebne prostorije za vlastitu trajnu upotrebu, što uključuje obnovu koja se ne može provesti bez raskida najma. Osobna upotreba također obuhvaća upotrebu od strane supružnika, registriranog partnera, krvnog srodnika u prvom stupnju ili djeteta u udomiteljstvu.

Stavak 2 istog članka dodaje razdoblje čekanja koje pogađa mnoge kupce nekretnina za najam. Najmodavac koji je stekao nekretninu ne može se osloniti na hitnu osobnu upotrebu dok ne prođu tri godine otkako je pismeno obavijestio najmoprimca o promjeni vlasništva. Kupnja zgrade radi stanovanja stoga ne skraćuje zaštitu najmoprimca koja je s njom došla.

Od kraja drugog razdoblja nadalje najmodavac ima više prostora. Članak 7:296 stavci 3 i 4 BW dodaju još dva razloga: najmoprimac odbija razumnu ponudu za novi najam, pod uvjetom da se ta ponuda ne odnosi na promjenu najamnine, a najmodavac želi ostvariti korištenje nekretnine koje dopuštaju važeća pravila planiranja. Osim toga, sud može raskinuti najam izravnim vaganjem interesa najmodavca za raskid s interesom najmoprimca za nastavak. Ako najam prestaje iz razloga koji nisu samo ponašanje najmoprimca, članak 7:297 BW dopušta sudu da najmoprimcu dosudi doprinos za troškove uklanjanja i preuređenja.

Strana najmoprimca je jednostavnija. Najmoprimac može raskinuti ugovor na kraju roka s otkaznim rokom od godinu dana i ne mora navesti nikakav razlog.

Pregled najamnine prema članku 7:303 BW

Samo prostor 7:290 ima zakonsku reviziju najamnine. Članak 7:303 BW dopušta bilo kojoj stranci da zatraži od kantonrechtera da odredi novu najamninu nakon isteka dogovorenog fiksnog roka, a u svim ostalim slučajevima kad god je prošlo najmanje pet godina od dana stupanja na snagu posljednje najamnine koju su stranke dogovorile ili koju je odredio sud. Drugim riječima: jednom svakih pet godina, ne više.

Referentna vrijednost nije trenutna tražena cijena. Sud uspoređuje najamninu s prosjekom najamnina usporedivih poslovnih prostora u istoj lokaciji tijekom pet godina koje prethode tužbi, preračunato u razinu cijena u tom trenutku. Usrednjavanje tijekom pet godina namjerno izravnava vrhunac ili pad u bilo kojoj pojedinačnoj godini, zbog čega revizija najamnine rijetko donosi skok kojem se bilo koja stranka nadala.

Članak 7:304 BW dodaje proceduralni filter koji odlučuje o većini slučajeva prije nego što započnu. Zahtjev za ponovno određivanje najamnine dopušten je samo ako je popraćen savjetom o novoj najamnini od strane jednog ili više stručnjaka koje su zajednički imenovale stranke. Ako se stranke ne mogu dogovoriti o stručnjaku, bilo koja od njih može zatražiti od kantonalnog suda da ga imenuje, u praksi često od bedrijfshuuradviescommissie pri Trgovinskoj komori. Dan podnošenja tog zahtjeva računa se kao dan podnošenja zahtjeva, čime se utvrđuje i petogodišnje referentno razdoblje i, u pravilu, datum od kojeg se primjenjuje nova najamnina. Rano podnošenje stoga ima izravnu financijsku vrijednost, a preskakanje koraka sa stručnjakom dovodi do odbijanja zahtjeva zbog dopuštenosti.

Najmoprimci prostora iz stavke 7:230a nemaju ekvivalentno pravo. Tamo je najamnina ono što piše u ugovoru, obično se prilagođava svake godine klauzulom o indeksiranju vezanom uz indeks potrošačkih cijena koji objavljuje Statistički zavod Nizozemske (CBS). Izvan te klauzule, promjena zahtijeva sporazum ili uski put članka 6:258 BW o nepredviđenim okolnostima, koji sudovi rijetko primjenjuju.

Članak 7:230a: zaštita od deložacije umjesto zaštite na određeno vrijeme

Za ostale poslovne prostore mjerodavan je ugovor. Najam na određeno vrijeme prestaje istekom tog roka, bez potrebe za otkaznim rokom, osim ako se stranke nisu drugačije dogovorile; najam na neodređeno vrijeme prestaje otkazom danim na način i s otkaznim rokom propisanim ugovorom. Najmodavcu nije potreban zakonski razlog, a sud ne ispituje razlog za raskid.

Ono što najmoprimac ima jest zaštita od deložacije. Nakon što najam istekne i najmodavac obavijesti najmoprimca da se prostorije moraju iseliti, najmoprimac može zatražiti od kantonalnog suda (kantonrechtera) produljenje roka za iseljenje. Zahtjev se mora podnijeti u roku od dva mjeseca od dana kada se traži iseljenje, a podnošenjem se odgađa obveza iseljenja dok sud ne donese odluku. Propuštanje tog dvomjesečnog roka je kobno; nema povratka nakon što prođe.

Sud odobrava produljenje osim ako bi interesi najmodavca bili ozbiljnije oštećeni daljnjim korištenjem nego interesi najmoprimca, a deložacijom bi bili ugroženi interesi svakog podnajmoprimca. Zahtjev odbija ako se najmoprimac nije ponašao kako bi se dobar najmoprimac trebao ponašati. Svako produljenje traje najviše godinu dana. Najmoprimac može podnijeti zahtjev još dva puta, tako da ukupno razdoblje kupljeno na ovaj način nikada ne može biti dulje od tri godine od dana kada je prvi put zatražen odmor. Sud također može odrediti koliko najmoprimac mora platiti za produljeno razdoblje, a protiv odluke nije dopuštena žalba.

Tri situacije u potpunosti uklanjaju zaštitu: najmoprimac je dao otkaz, najmoprimac je izričito pristao na raskid ili je najam raskinut jer je najmoprimac bio u neizvršenju obveza. Najmoprimac koji ima dugovanja po najamnini stoga riskira da odjednom izgubi i najam i zaštitu od deložacije. Također je vrijedno jasno reći što je zaštita: ona kupuje vrijeme za pronalaženje i opremanje alternativnih prostorija. To nije pravo na ostanak i ne obnavlja najam.

Prenošenje ugovora o najmu: zamjena i podnajam

Najmoprimac prostora od 7:290 koji prenese poslovanje u prostorijama može pokrenuti postupak. Članak 7:307 BW dopušta tom najmoprimcu da zatraži od kantonalnog suda da zamijeni treću stranu kao najmoprimca, čak i protiv volje najmodavca, pod uvjetom da najmoprimac ima značajan interes za prijenos i da predloženi najmoprimac nudi dovoljna jamstva za potpuno ispunjenje najma i za dobro poslovanje. Bez te odredbe, ugled trgovine ili restorana vrijedio bi vrlo malo, jer je lokacija obično posao.

Najmoprimci prostora iz 7:230a nemaju takvo pravo. Tamo je za promjenu najmoprimca potreban pristanak najmodavca ili ugovor o preuzimanju prema članku 6:159 BW, a opće odredbe većine modelnih ugovora o najmu zabranjuju ustupanje i podnajam bez pismenog dopuštenja. To je jedan od praktičnih razloga zašto je pitanje klasifikacije jednako važno u prodaji poduzeća kao i u pregovorima o najmu.

Što provjeriti prije potpisivanja

Započnite s klasifikacijom, jer sve ostalo proizlazi iz nje, i precizno zabilježite dopuštenu upotrebu, a ne u širokoj frazi na koju se nijedna stranka ne može osloniti. Zatim prođite kroz komercijalne uvjete znajući koji se režim primjenjuje. Većina nizozemskih komercijalnih ugovora o najmu temelji se na ROZ modelu ugovora o najmu koji je objavilo Vijeće za nekretnine Nizozemske, s odvojenim modelima za prostor 7:290 i 7:230a. Ti su modeli sastavljeni iz perspektive najmodavca: opće odredbe prebacuju veliki dio održavanja na najmoprimca, isključuju većinu smanjenja i prijeboja najamnine te daju najmodavcu široka prava na naknade za usluge.

Točke koje određuju koliko vas najam košta tijekom njegovog trajanja su podjela obveza održavanja i popravka, mehanizam indeksiranja i revizije najamnine, jamstvo koje se traži u obliku bankovne garancije ili pologa, stanje u kojem je nekretnina isporučena i obveza njezine obnove prilikom odjave, tretman opremanja i poboljšanja najmoprimca te tko snosi teret energetskih i održivih zahtjeva za zgradu. Mogućnosti prekida zaslužuju posebnu pozornost: u najmu 7:290 klauzula o prekidu u korist najmodavca odstupa od zakonske zaštite i zahtijeva odobrenje suda, dok opcija prekida za najmoprimca ne zahtijeva. Nizozemska vlada pruža koristan praktičan pregled najma poslovnog prostora , a vrijedi odvagnuti alternative najma, kupnje ili zakupa poslovnog prostora prije nego što se obvežete.

Greške koje najviše koštaju

Četiri pogreške objašnjavaju većinu sporova koje vidimo. Najmodavci pretpostavljaju da maloprodajni najam završava istekom određenog roka i otkrivaju zahtjev za otkazom tek kada najmoprimac odbije ići. Najmodavci također daju otkaz bez navođenja razloga ili naknadno dodaju razloge i gube spor samo na temelju članka 7:294 BW. Najmoprimci drugih poslovnih prostora puste da prođe dvomjesečni rok iz članka 7:230a BW i nađu se na ulici bez obrane. A stranke na obje strane potpisuju klauzulu koja odstupa od režima 7:290 bez traženja odobrenja kantonalnog suda, što ostavlja klauzulu otvorenom za poništenje dok god najam traje.

Peta, tiša pogreška je tretiranje modelnog ugovora o najmu kao neutralnog standarda. To je početna točka i gotovo svaki uvjet u općim odredbama je predmet pregovora ako se pokrene prije potpisivanja, a ne nakon toga.

Law & More savjetuje najmodavce, trgovce, ugostitelje i međunarodne tvrtke o nizozemskim komercijalnim ugovorima o najmu: klasifikacija prostora, izrada i pregovaranje o ugovorima o najmu i odstupajućim klauzulama, postupci raskida i deložacije, pregled najamnine prema članku 7:303 BW i zamjena najmoprimaca. Ako ćete potpisati, raskinuti ili osporiti ugovor o najmu, kontaktirajte nas za jasnu procjenu vašeg položaja.