Pet najskupljih pogrešaka u nizozemskom građevinskom zakonu

Pet najskupljih pogrešaka u nizozemskom građevinskom zakonu posljedice su iste dvije reforme. Od 1. siječnja 2024. Omgevingswet (Zakon o okolišu i planiranju) zamijenio je sustav dozvola koji većina smjernica još uvijek opisuje, a Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Zakon o osiguranju kvalitete gradnje) poništio je odgovornost izvođača radova za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke. Rad na temelju pretpostavki o dozvolama, odgovornosti, upozorenjima, osiguranju i rješavanju sporova od prije 2024. godine je razlog zašto projekti upadaju u probleme.

Pogreške u nizozemskom građevinskom zakonu opisane u nastavku proizlaze iz toga. Ovaj članak utvrđuje trenutno stanje zakona i što učiniti drugačije. Namijenjen je investitorima, izvođačima radova, naručiteljima i međunarodnim stranama koje grade u Nizozemskoj i ne pretpostavlja poznavanje nizozemskog sustava.

Što se promijenilo 1. siječnja 2024. i zašto je to važno

Dvije reforme stupile su na snagu istog dana. Omgevingswet je objedinio dvadeset i šest ranijih zakona, među kojima su Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet i Wet natuurbescherming, u jedinstveni sustav za fizički okoliš. Istog datuma, Bouwbesluit 2012 zamijenjen je Besluit bouwwerken leefomgevingom, koji sada sadrži tehničke zahtjeve za gradnju. Svaki izvor koji vam kaže da primijenite Wabo, Bouwbesluit 2012 ili Wet natuurbescherming opisuje zakon koji se više ne primjenjuje.

Uz to, Zakon o kvaliteti radova (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen) izmijenio je pravila o ugovaranju radova u Knjizi 7 Burgerlijk Wetboeka (Građanskog zakonika) i uveo privatno osiguranje kvalitete za najlakšu klasu građevinskih radova, počevši od novogradnje i postupne obnove zasebno. U okviru tog sustava, općinska tehnička procjena zamjenjuje se obavijesti i nadzorom neovisnog stručnjaka za kvalitetu, koji nakon završetka mora izjaviti da radovi udovoljavaju tehničkim pravilima.

Dvije reforme međusobno djeluju. Postupak izdavanja dozvola određuje što smijete graditi; promjene privatnog prava određuju tko plaća kada se pokaže da je neispravno. Ugovori sastavljeni prema starijem modelu još uvijek su u optjecaju, a standardni uvjeti morali su se uskladiti, kao što pokazuje objava izmijenjene verzije UAV 2012 u veljači 2025. Provjera koja se verzija kojeg skupa uvjeta primjenjuje na vaš ugovor sada je pitanje prvog reda, a ne formalnost.

Greška broj jedan: tretiranje ekološke dozvole kao jednog odobrenja

Prema Omgevingswetu, stara integrirana građevinska dozvola je podijeljena. Građevinski projekt može zahtijevati tehničku dozvolu za građevinske aktivnosti, dozvolu za aktivnosti omgevingsplana za korištenje lokacije ili obje, a te dvije dozvole se procjenjuju prema različitim kriterijima od strane, potencijalno, različitih tijela. Sasvim je moguće imati jednu, a nemati drugu, te otkriti prazninu tek kada dođe vrijeme za provedbu.

Osim toga, projekt može zahtijevati suglasnost za aktivnost povezanu s vodom, za aktivnost koja utječe na zaštićeno prirodno područje ili zaštićenu vrstu, za rad na zaštićenom spomeniku ili za dozvolu za rad od općine. Svaki ima svoj postupak i vrijeme potrebno za donošenje odluke, a standardni postupak pripreme primjenjuje se na složenije zahtjeve sa znatno duljim zakonskim razdobljem za donošenje odluke od uobičajenog postupka. Ugradnja strategije za izdavanje dozvola u program, umjesto da se ona tretira kao administrativni korak prije početka radova na licu mjesta, ono je što održava realističnim vremenski okvir. Naš članak o dozvoli za zaštitu okoliša prema Zakonu o zaštiti okoliša i planiranju utvrđuje puteve i razdoblja za donošenje odluke.

Posljedice gradnje bez odgovarajuće suglasnosti u većini su slučajeva administrativne, a ne kaznene prirode, i upravo se zato podcjenjuju. Nadležno tijelo može narediti prekid radova, izreći nalog uz plaćanje kazne za svaki dan ili svako kršenje, izreći administrativnu kaznu i zahtijevati poništavanje nezakonitih radova. Iznose kazni i penala određuje tijelo za provedbu zakona od slučaja do slučaja unutar zakonskih maksimuma, tako da je svaki objavljeni raspon nepouzdan; ono što je predvidljivo jest da će troškovi rušenja i kašnjenja premašiti troškove dozvole za red veličine.

Legalizacija nakon što se dogodila ponekad je moguća, a vlasti su općenito dužne razmotriti je prije provedbe, ali to nije pravo. Ako aktivnost ne odgovara planu zaštite okoliša, odgovor će obično biti ne.

Druga greška: potpisivanje standardnih uvjeta bez čitanja onoga što oni čine

Nizozemska gradnja temelji se na standardnim uvjetima, a ne na izradi nacrta po narudžbi, a izbor između njih raspoređuje rizik prije nego što se pregovara o pojedinačnoj klauzuli. UAV, jedinstveni administrativni uvjeti za izvođenje radova, odgovaraju tradicionalnom modelu u kojem naručitelj isporučuje nacrt, a izvođač ga izvršava. UAV-GC, uvjeti za integrirane ugovore, odgovaraju modelu "projektiraj i izgradi", gdje izvođač preuzima odgovornost i za nacrt, a mjeri se prema zahtjevima za izvedbu, a ne prema nacrtima.

Iz tog izbora slijede tri posljedice. Prema tradicionalnom modelu, naručitelj snosi rizik pogrešaka i propusta u dizajnu koji je isporučio, a dužnost upozorenja izvođača radova glavna je zaštita naručitelja. Prema integriranom modelu, izvođač radova snosi rizik dizajna, što se odražava u cijeni i razini pokrića profesionalne odgovornosti koju mora imati. Mehanizam za varijacije razlikuje se: u tradicionalnom modelu varijacija je formalna uputa, u integriranom modelu se procjenjuje u odnosu na specifikaciju izvedbe, što je mjesto gdje se obično javljaju sporovi o tome je li nešto uopće bila varijacija.

Niti jedan set se ne primjenjuje sam od sebe. Moraju se proglasiti primjenjivima i predati, a tamo gdje se koriste kao opći uvjeti i odredbe, uobičajena nizozemska pravila o nerazumno opterećujućim klauzulama primjenjuju se na drugu stranu koja ima pravo pozvati se na njih. Naša napomena o općim uvjetima i odredbama objašnjava kada se skup može poništiti, a naš vodič za ugovor o gradnji pokriva osnovnu strukturu.

Najčešća praktična pogreška je nedosljednost. Ugovor koji proglašava bespilotnu letjelicu primjenjivom, zatim dodaje raspored izmjena i dopuna izrađenih za drugačiji režim i na kraju prilaže specifikaciju koja sadrži vlastitu klauzulu o prioritetu, daje tri odgovora na isto pitanje. Popravite redoslijed prioriteta u samom ugovoru, na jednom mjestu, i provjerite jesu li rokovi za obavijesti, izmjene i zahtjeve u izmijenjenim uvjetima oni na kojima vaš projektni tim zapravo radi.

Treća pogreška: pretpostavka da isporuka prestaje odgovornost izvođača radova

Ovo je promjena koja privlači većinu ljudi. Staro pravilo bilo je da je izvođač radova, prilikom isporuke, bio oslobođen odgovornosti za nedostatke koje je nalogodavac razumno trebao otkriti u tom trenutku. Od 1. siječnja 2024. stav prema članku 7:758 stavku 4 Građanskog zakonika je suprotan: izvođač radova ostaje odgovoran za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke, osim ako se ti nedostaci ne mogu pripisati njemu. Teret odgovornosti se premjestio.

Stranke mogu odstupiti od tog pravila, ali ne ležerno. Odstupanje mora biti izričito dogovoreno u ugovoru, a kada nalogodavac ne djeluje u okviru profesionalne ili poslovne djelatnosti, pravilo se uopće ne može isključiti. U ugovoru između poduzeća, zakopavanje isključenja u opće uvjete nije dovoljno; to mora biti odredba koju su stranke stvarno adresirale. Upravo je to učinilo stariju formulaciju standardnih uvjeta neupotrebljivom i potaknulo izmijenjenu verziju objavljenu u veljači 2025.

Istim zakonom uvedene su još tri promjene privatnog prava. Obveza izvođača radova da upozori na nedostatke u dizajnu, materijalima ili uputama koje je dostavio naručitelj sada mora biti dana u pisanom obliku i nedvosmisleno, s objašnjenjem posljedica, a ta se dužnost odnosi i na postojeće i na nove ugovore. Za radove obavljene za potrošača, izvođač radova mora pismeno obavijestiti klijenta o osiguranju ili jamstvenom pokriću. Pravo potrošača da zadrži posljednjih pet posto cijene je pooštreno, tako da izvođač radova mora aktivno omogućiti klijentu da ga iskoristi, a svako zamjensko osiguranje mora biti jednakovrijedno.

To u praksi znači da objema stranama treba bolja evidencija. Izvođač radova koji je usmeno upozorio na sastanku na gradilištu, od 2024. godine uopće nije upozoren. Naručitelj koji prihvati isporuku bez dokumentiranog pregleda u jačem je položaju nego prije, ali se i dalje mora na vrijeme žaliti kada se pojavi nedostatak. Naši članci o građevinskim nedostacima i odgovornosti te o vremenskom ograničenju za skrivene nedostatke propisuju kako rokovi teku, a naš vodič o tome što učiniti kada izvođač radova loše isporuči rad pokriva praktične korake.

Četvrta greška: osiguranje i sigurnost ostavljamo za kraj

Osiguranje u nizozemskoj gradnji dogovara se oko radova, a ne oko stranaka, a praznine se pojavljuju na šavovima. Pokriće svih rizika u građevinarstvu štiti radove, materijale i privremene objekte od fizičke štete tijekom gradnje, a obično ga ugovara naručitelj ili glavni izvođač radova u ime svih uključenih stranaka. Ne pokriva neispravan rad kao takav: pokriva štetu, a troškovi popravka nedostatka koji ga je uzrokovao obično su isključeni.

Ta se praznina popunjava profesionalnim osiguranjem od odgovornosti za projektante i izvođače radova koji se bave projektiranjem i izgradnjom, te općim osiguranjem od odgovornosti za štetu nanesenu trećim stranama i njihovoj imovini. U slučajevima kada izvođač radova snosi odgovornost za projektiranje prema integriranom ugovoru, profesionalna odgovornost na razini koja odgovara projektu nije opcionalna, a ugovor bi trebao navesti osiguranu svotu, razdoblje u kojem se pokriće mora održavati nakon završetka i obvezu dostavljanja dokaza o tome.

Pokriće skrivenih nedostataka i pokriće kašnjenja u pokretanju postoje i vrijedi ih razmotriti kod većih projekata, ali su osigurani ugovorom, pa će osiguravatelj htjeti vidjeti režim odgovornosti koji ste zapravo dogovorili. To je još jedan razlog da se odstupanje od zakonskog pravila o odgovornosti ne prepušta pregovorima u kasnoj fazi: to mijenja rizik koji se od osiguravatelja traži da preuzme.

Sigurnost je druga polovica slike. Bankovno jamstvo, jamstvo matične tvrtke ili aranžman o zadržavanju prava ono je što režim odgovornosti čini vrijednim ako druga strana postane insolventna, a insolventnost u građevinarstvu nije rijetka. Dogovorite instrument, njegov tekst i datum isteka istovremeno s klauzulom o odgovornosti, a ne naknadno.

Peta greška: odabir pogrešnog foruma ili nikakvog

Građevinski sporovi u Nizozemskoj nisu, po defaultu, predmet redovnih sudova. Standardni uvjeti upućuju sporove na arbitražu pred Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, specijalizirani institut za građevinsku arbitražu, čiji su arbitri odvjetnici i tehnički stručnjaci. To je obično prednost: sud razumije predmet i može imenovati vlastitog stručnjaka. To je ujedno i obveza, jer arbitražna klauzula isključuje redovni sud, a odluka se može poništiti samo iz uskih razloga.

Praktične pogreške su dvije vrste. Prva je usuglašavanje arbitražne klauzule bez znanja o tome, jer se nalazi u standardnim uvjetima koji su proglašeni primjenjivima u narudžbenici. Druga je usuglašavanje sukobljenih klauzula u lancu ugovora, tako da glavni ugovor ide na arbitražu, a podugovori na sud, što onemogućuje spajanje stranaka u jednom postupku i stvara rizik od nedosljednih zaključaka o istom tehničkom pitanju. Uskladite klauzule o rješavanju sporova niz lanac ili prihvatite da ćete dva puta voditi parnicu za isti nedostatak.

Bez obzira na to koji se forum primjenjuje, najbrži instrument često je privremena mjera. Kratki postupak pred arbitrom ili sudom u postupcima prethodne zaštite može osigurati plaćanje, ukinuti obustavu radova ili prisiliti pristup gradilištu u roku od nekoliko tjedana, a često rješava temeljni spor. Stručna odluka i posredovanje imaju svoje mjesto, posebno kada stranke moraju nastaviti surađivati, ali im je potrebna klauzula koja kaže što se događa ako ne uspiju.

Riječ o standardnim otkaznim rokovima. I uvjeti i Građanski zakonik primjenjuju rokove za prigovore na nedostatke i za podnošenje zahtjeva, a oni su kratki. Nedostatak koji se otkrije, a zatim se o njemu neformalno raspravlja šest mjeseci, nedostatak je koji možda više neće biti predmet tužbe. Podnesite pritužbu u pisanom obliku na dan kada je otkrijete i izričito zadržite svoja prava; samo to zadržava više zahtjeva nego bilo koji drugi pojedinačni korak.

Uvjeti okoliša i tla: rizik koji se rijetko pravilno raspoređuje

Otkad je Omgevingswet stupio na snagu, pravila o tlu, vodi, buci, emisijama i zaštićenoj prirodi uglavnom se nalaze u tom zakonu i uredbama donesenim na temelju njega, prvenstveno Besluit activiteiten leefomgeving i Besluit kvaliteit leefomgeving, zajedno s općinskim omgevingsplanom. Wet milieubeheer još uvijek postoji, ali ima uži opseg nego što je imao. Praktična stvar za projekt je da primjenjiva pravila za određenu lokaciju sada uvelike ovise o lokalnom omgevingsplanu, koji se razlikuje od općine do općine i u mnogima od njih se još uvijek razvija tijekom prijelaznog razdoblja.

Kontaminirano tlo, neeksplodirana ubojna sredstva, arheološki nalazi i zaštićene vrste klasični su uzroci kašnjenja, a ugovor rijetko jasno navodi tko ih snosi. U tradicionalnim uvjetima, uvjeti tla koji se razlikuju od onoga što je izvođač radova mogao razumno očekivati ​​općenito mu daju pravo na dodatnu isplatu i vrijeme; u integriranim ugovorima, raspodjela ovisi o rasporedu rizika koji su stranke dogovorile, a nepotpun raspored automatski dovodi do spora. Istraživanje lokacije prije ugovora jeftinije je od naknadne rasprave, a njegovi rezultati trebali bi biti aneks ugovoru s izričitom izjavom tko snosi što je otkriveno, a što nije.

Taloženje dušika i dalje je ograničenje koje u potpunosti zaustavlja projekte, a ne odgađa ih. U slučajevima kada projekt može utjecati na zaštićeno područje Natura 2000, potrebna je procjena, a suglasnost se može odbiti. Ovo je područje u kojem se sudska praksa više puta mijenjala, stoga procjena pripremljena za raniji projekt nije pouzdan vodič za trenutni. Potražite stručni ekološki i pravni savjet u fazi izvedivosti, a ne nakon što je dizajn utvrđen.

Tamo gdje radovi utječu na susjedne nekretnine, uz dozvolu se primjenjuju opći zakon o deliktnoj odgovornosti i posebna pravila o smetnjama i slijeganju. Dozvola nije licenca za nanošenje štete: ona ovlašćuje aktivnost prema javnom pravu i ostavlja privatnopravnu odgovornost prema susjedima u potpunosti netaknutom. Naš članak o oštećenju temelja bavi se najskupljom verzijom tog problema.

Tko za što odgovara u lancu

Naručitelj sklapa ugovor s glavnim izvođačem radova, glavni izvođač radova s ​​podizvođačima, a dizajn je u rukama arhitekta ili inženjerske tvrtke koju mogu angažirati bilo koji od njih. Kada nešto ne uspije, svaki od tih odnosa reguliran je vlastitim ugovorom i ne postoji opće pravilo da se odgovornost automatski prenosi niz lanac.

Potraživanje naručitelja obično se odnosi na njegovu vlastitu ugovornu stranu, što znači da glavni izvođač odgovara za izvršenje podizvođača koje je angažirao. Glavni izvođač tada mora prenijeti potraživanje prema podugovoru, a to funkcionira samo ako podugovor odražava glavni ugovor po opsegu, otkaznim rokovima i ograničenju odgovornosti. Uzastopni jaz, u kojem glavni izvođač duguje više nego što može naplatiti, jedan je od najskupljih propusta u izradi nacrta u građevinarstvu i nevidljiv je dok ne stigne potraživanje.

Projektanti su obično angažirani pod vlastitim profesionalnim uvjetima, koji obično ograničavaju odgovornost pozivanjem na naknadu i skraćuju rok za podnošenje zahtjeva. Je li to ograničenje provedivo protiv nalogodavca koji je pretrpio daleko veći gubitak ovisi o okolnostima, a ozbiljan propust može poništiti klauzulu o ograničenju. Tamo gdje isti nedostatak uključuje i dizajn i izvedbu, očekujte raspravu o podjeli i očekujte da će se to riješiti stručnim dokazima, a ne tekstom ugovora. Naš članak o nedostacima u novoizgrađenim kućama pokazuje kako ti argumenti funkcioniraju u praksi, a kupci novoizgrađenih nekretnina također bi trebali pročitati naš vodič o pravima na stanove i udruzi vlasnika , gdje se zapravo nalazi odgovornost za zajedničku zgradu.

Što učiniti prije potpisivanja

Četiri provjere čine većinu izbježivog rizika. Utvrdite koje suglasnosti su potrebne za projekt prema Omgevingswetu i tko se za svaku prijavljuje te u program unesite rokove za odlučivanje. Utvrdite koji se skup standardnih uvjeta primjenjuje, u kojoj verziji i pročitajte raspored izmjena u odnosu na njega radi unutarnjih proturječnosti. Utvrdite što ugovor kaže o odgovornosti za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke i je li izričito dogovoreno i je li provedivo bilo kakvo odstupanje od zakonskog pravila. Te utvrdite da klauzule o rješavanju sporova u glavnom ugovoru i u podugovorima upućuju na isti forum.

Zatim postavite projekt tako da dokumentacija postoji kada je potrebna: pisana upozorenja, pisane upute za izmjene, pisane pritužbe, zapisnik o isporuci i datoteka o dovršetku. Nizozemski građevinski sporovi rješavaju se na temelju dokumenata, a stranka s boljim rezultatima obično osvaja poen bez obzira na to tko je bio na gradilištu.

Kako Law and More može pomoći

Law and More Savjetuje naručitelje, investitore, izvođače radova i podizvođače o nizozemskom građevinskom zakonu i o izbjegavanju gore navedenih pogrešaka u nizozemskom građevinskom zakonu. Pregledavamo i izrađujemo ugovore o gradnji i izmjene standardnih uvjeta, savjetujemo o postupku izdavanja dozvola prema Zakonu o okolišu i planiranju, bavimo se zahtjevima za odgovornost i nedostatke nakon isporuke te djelujemo u arbitraži pred specijaliziranim građevinskim sudom i u postupcima prethodne zaštite. Radimo na engleskom i nekoliko drugih jezika za međunarodne stranke koje grade u Nizozemskoj. Naši praktični savjeti za sektor prikupljeni su u našem članku o Nizozemski građevinski zakon za graditelje i izvođače radova iu našem Vodiči za nizozemsko pravo nekretnina. Molimo kontaktirajte Law & More da razgovaramo o vašem projektu.