Porez na prijenos vlasništva i troškovi kupca pri kupnji nekretnine u Nizozemskoj

Gotovo svaka kuća u Nizozemskoj oglašava se kao "kosten koper" : cijena je cijena kuće, a troškovi prijenosa su vaši. Najveći od tih troškova je porez na prijenos vlasništva, koji se naplaćuje po stopi od 2, 8 ili 10.4 posto, ovisno o tome što kupujete i što ćete s tim učiniti. Ova stranica navodi tri stope i odakle dolaze, početno oslobođenje, olakšice koje su važne u praksi i ostale troškove koje treba uračunati u proračun. To su opće pravne informacije, a ne porezni ili financijski savjet o vašoj vlastitoj kupnji; za porezni tretman određene transakcije obratite se poreznom savjetniku.

Što znači "kosten koper" i kako se razlikuje od "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , „troškovi za kupca“) znači da oglašena cijena isključuje troškove prijenosa; vi plaćate te troškove. Von ( vrij op naam , „besplatno na ime“) znači da cijena već uključuje troškove prijenosa nekretnine na vaše ime. Razlika se uvelike razlikuje od rabljenih nekretnina u odnosu na novogradnju: postojeće kuće se obično prodaju kosten koper , nove kuće od investitora vrij op naam , jer se primjenjuje PDV, a ne porez na prijenos vlasništva, a investitor ga ugrađuje u cijenu.

Pod kosten koper kupac obično nosi:

• porez na prijenos (prekoračenja);
• javnobilježnička pristojba za prijenos vlasništva (powersakte);
• Zemljišni registar (Katastar) pristojba za registraciju tog dokumenta;
• a, u slučaju hipoteke, javnobilježničke i katastarske troškove za hipotekarni ugovor.

Ne pokriva proviziju prodajnog agenta, koju plaća prodavatelj, niti vašeg agenta za kupnju, procjenu, procjenu ili savjet o hipoteci. Također, " vrij op naam" ne znači nikakvi troškovi: kod hipoteke za novogradnju, vlasnički list i njegova registracija ostaju vaši.

Porez na prijenos imovine (prekoračenje tekućeg računa): tri stope

Porez na prijenos vlasništva naplaćuje se na stjecanje nekretnina u Nizozemskoj i prava na njima, kao što su dugoročni zakup ( erfpacht ) i prava građenja ( opstal ). Stope su navedene u članku 14. Zakona o pravima na nekretnine (Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Struktura se promijenila 1. siječnja 2026. Do kraja 2025. nije postojala zasebna stopa za stanove koje kupac ne bi koristio: oni su spadali pod opću stopu od 10.4%. Od tog datuma članak 14. sadrži zasebnu stopu od 8% za stjecanje stana, s 2% zadržanim za kupca koji će u njemu živjeti kao svom glavnom prebivalištu, a 10.4% ostaje kao opća stopa za sve ostalo. Stope su navedene u zakonu i mijenjaju se putem godišnjeg Belastingplana, tako da ostaju na snazi ​​dok ih Parlament ne izmijeni; Belastingdienst objavljuje stopu koja se primjenjuje na bilo koji datum.

Stariji sažeci koji još uvijek navode 10.4%

Utvrđene su tri stope: 2% za nekretninu koju će kupac koristiti kao svoje glavno prebivalište, 8% za nekretninu koju kupac neće koristiti i 10.4% kao opća stopa za nestambene nekretnine. Budući da je stopa od 8% relativno nova, stariji sažeci i stranice savjetnika ponekad još uvijek daju 10.4% za nekretninu za najam, drugu kuću ili kuću za odmor - stopa koja se primjenjivala do kraja 2025., ali ne i za akviziciju nakon toga.

Mjerodavne su stranice s cijenama Belastingdiensta. Provjerite stanje na dan vašeg vlasničkog lista i zamolite javnog bilježnika da potvrdi cijenu prije potpisivanja.

Izuzeće za startera (startersvrijstelling)

Kupac koji ispunjava sve uvjete uopće ne plaća porez na prijenos vlasništva. Izuzeće je u članku 15. Zakona o porezu na promet nekretnina, a zahtjev za prijavu poreza je u članku 15.a. Moraju biti ispunjeni svi sljedeći uvjeti:

• Dob. Kupac mora imati 18 ili više godina, a ne više od 35 godina u trenutku potpisivanja ugovora. Test se primjenjuje po kupcu: ako jedan od dvaju zajedničkih kupaca ima 35 ili više godina, oslobođen je samo udio kvalificiranog kupca.
• Samo jednom. Kupac nije smio prethodno primijeniti izuzeće. Prethodno vlasništvo nad kućom vas ne diskvalificira; korištenje ovog izuzeća jeste.
• Vlasničko stanovanje. Kupac mora koristiti nekretninu kao svoje glavno prebivalište, osim privremeno. Kupnja za najam, renovaciju i preprodaju ili kao drugi dom ne ispunjava uvjete.
• Prag vrijednosti. Vrijednost stambenog prostora s pripadajućim pripadnostima ne smije prelaziti woningwaardegrensTaj se prag indeksira svakog 1. siječnja i objavljuje ga Belastingdienst, stoga ga provjerite za godinu u kojoj je vaš dokument o vlasništvu. To je rub litice, a ne raspon: jedan euro iznad i oslobođenje u potpunosti nestaje, s 2% na cijelu vrijednost, a ne na višak.

Prag se indeksira i mijenja svakog 1. siječnja, tako da kod kupnje blizu limita sam datum dovršetka može promijeniti ishod.

Pisana izjava i što se događa ako je pogrešna

Ni stopa od 2% ni početno oslobođenje ne primjenjuju se automatski. Članak 15a zahtijeva od kupca da jasno, čvrsto i bez pridržka u pisanoj izjavi izjavi da će koristiti stan kao svoje glavno prebivalište osim privremeno - a, za početno oslobođenje, da ga prije nije koristio. Belastingdienst objavljuje standardne obrasce, a potpisana izjava mora stići do javnog bilježnika prije prijenosa.

Izjava se odnosi na vašu namjeru u trenutku stjecanja nekretnine, a ne na obećanje da se ništa neće promijeniti: ako zaista namjeravate tamo živjeti, a okolnosti vas kasnije prisile da se preselite ili iznajmite, olakšica se ne gubi retroaktivno. Ono što nije dopušteno jest izjavljivanje namjere koju nemate. Ako se izjava pokaže netočnom, Porezna uprava može podići dodatnu poreznu ocjenu ( naheffingsaanslag ) za razliku plus kamate i izreći kaznu ako je porezni obveznik kriv. Kazne za netočnu ili nepotpunu prijavu su one iz članka 67d i članka 67e AWR-a; dobrovoljni ispravak izvršen u roku od dvije godine u načelu sprječava takvu kaznu.

Tko je odgovoran i kako se plaća porez

Porez na prijenos vlasništva naplaćuje se stjecatelju - kupcu; prodavatelj nije odgovoran. Samoprocjenjuje se, ali kod normalne kupnje ne podnosite ništa sami: kada se prijenos vrši javnobilježničkim aktom, kao što mora biti za registriranu nekretninu, javni bilježnik digitalno podnosi zahtjev i plaća u vaše ime. Porez se stoga pojavljuje na javnobilježničkoj izjavi o završetku: prije završetka prijenosa prenosite puni iznos na javnobilježnički račun treće strane, a bilježnik s njega podmiruje porez, pristojbe Kadastera i vlastitu naknadu. Samo ako nema javnobilježničkog akta, kupac mora osobno podnijeti zahtjev i platiti u roku od mjesec dana od kada postane vlasnik; prigovor se može podnijeti u roku od šest tjedana od plaćanja.

Izuzeća i olakšice koje su važne u praksi

Akvizicija ubrzo nakon prethodne akvizicije

Članak 13. daje olakšicu kada se ista nekretnina ponovno stekne unutar šest mjeseci od prethodnog stjecanja od strane nekoga drugog. Osnovica za drugo stjecanje umanjuje se za iznos na koji je porez na prijenos vlasništva, odnosno PDV koji se ne može odbiti, obračunat na prvo stjecanje, tako da se drugi kupac oporezuje samo na povećanje vrijednosti.

To ide u korist kupcu koji kupuje od nekoga tko je kupio vrlo nedavno, i to je ono što čini kratkoročnu preprodaju od strane trgovca ili investitora održivom. Olakšica se veže za nekretninu i šestomjesečni prozor, a ne za identitet preprodavača, stoga pitajte kada je prodavatelj izvršio preprodaju.

Obiteljski prijenosi, razvod i nasljedstvo

Stjecanje nasljeđivanjem ili prema zakonu o bračnoj imovini nije oporezivo stjecanje, pa ne nastaje porez na prijenos vlasništva kada naslijedite kuću ili kada vam imovina pripadne putem bračne zajednice; umjesto toga može nastati porez na nasljedstvo. Prilikom razvoda, podjela bračne zajednice ili zajedničke imovine između bivših partnera obuhvaćena je izuzećima iz članka 15., pa kada se obiteljski dom dodijeli jednom supružniku, ne plaća se porez na prijenos vlasništva. Položaj za nevjenčane izvanbračne partnere je uži i ovisi o tome kako je nastalo zajedničko vlasništvo.

Prijenosi između članova obitelji, suprotno uvriježenom mišljenju, općenito nisu oslobođeni poreza. Roditelj koji prodaje nekretninu djetetu spada pod uobičajeni režim: 2% ako će dijete tamo živjeti ili ništa ako se kvalificira kao početnik. Obiteljsko oslobođenje u članku 15. odnosi se na poslovno nasljeđivanje, a ne na obiteljski dom. Kada se kuća proda rođaku ispod tržišne vrijednosti, može nastati i porez na darove, a osnovica poreza na prijenos je tržišna vrijednost, a ne dogovorena cijena.

Novoizgrađena nekretnina: PDV umjesto poreza na prijenos vlasništva

Novogradnja se ne oporezuje dvaput. Tamo gdje je isporuka predmet PDV-a - općenito, nova zgrada isporučena prije ili unutar dvije godine nakon prvog useljenja i građevinsko zemljište - izuzeće u članku 15. ne primjenjuje porez na prijenos vlasništva, pa kupac plaća 21% PDV-a, a ne 2% ili 8%. Ovo je identična stopa oporezivanja.

Zato se novogradnja nudi besplatno pod imenom : 21% je unutar cijene investitora, a ne na vrhu. Izuzeće se ne primjenjuje tamo gdje kupac može povratiti PDV, pa investitori i tvrtke trebaju zasebne savjete. A građevinsko zemljište nije stambeni objekt: tamo gdje se porez na prijenos vlasništva primjenjuje na parcelu, a ne na kuću, stopa je 10.4%.

Troškovi drugog kupca

Javnobilježničke pristojbe nisu zakonom fiksne i razlikuju se ovisno o uredu i gradu, stoga pribavite dvije ili tri ponude. Pristojba za registraciju u Kadasteru je fiksna i bilježnik je prenosi po trošku.

Što je odbitno, a što nije

Razdjelnica je jednostavna: troškovi stjecanja nekretnine ne mogu se odbiti, troškovi uređivanja kredita mogu. Prema članku 3.120. Zakona o hipotekama iz 2001., jednokratni troškovi financiranja hipoteke na vlastitu kuću mogu se odbiti u godini nastanka - hipotekarni ugovor, njegova registracija, savjetnik, procjena vrijednosti kredita i naknada NHG-a. Porez na prijenos vlasništva, prijenosni ugovor, njegova registracija, vaš agent za kupnju i procjena ne podliježu olakšicama.

Nacionalno jamstvo za hipoteku ( Nationale Hypotheek Garantie ) nije obavezno i ​​dostupno je samo do maksimalnog iznosa kredita. NHG određuje i jednokratnu naknadu za jamstvo ( borgtochtprovisie ), mali postotak kredita, i taj maksimalni iznos, koji je veći kada se mjere uštede energije financiraju hipotekom. Obje se utvrđuju godišnje i objavljuju u Voorwaarden en Normen, a primjenjuje se verzija koja je na snazi ​​​​u trenutku izdavanja ponude hipoteke, stoga provjerite brojke za godinu vaše ponude, a ne za godinu završetka. Zajmodavci obično nude nižu kamatnu stopu zauzvrat, tako da se jamstvo često samo isplati.

Naknadu za registraciju vlasničkog lista određuje Kadaster Tarievenregeling i ista je za prijenos vlasničkog lista i hipotekarni ugovor. Tarife godišnje određuje Kadaster i objavljuju se u Staatscourant-u. Elektronička podnesba u obliku koji Kadaster može automatski obraditi, što je uobičajeni put za jednostavnu kupnju kuće, jeftinija je od papirnatog vlasničkog lista. Zatražite trenutne iznose u ponudi; javni bilježnik ih prosljeđuje po cijeni.

Što u proračunu: okvirni pregled

Donje brojke su samo indikativne : nacrt sastavljen od gore navedenih komponenti, a ne citat. Zakonom je određen samo porezni element.

• Kvalificirani kupac prvog stana, kuća ispod praga: grubo 1.5% na 3.5% — bez poreza na prijenos nekretnine, dakle troškovi javnog bilježnika i katastra, troškovi financiranja i bilo kojeg agenta ili procjene po vašem izboru.
• Vlasnik-stanar plaća 2%: grubo 4% na 6%Pravilo od "oko 5% na vrhu" odgovara ovom slučaju, i samo ovom slučaju.
• Kupac koji neće stanovati, plaća 8%: grubo 10% na 12% — niže od iste kupnje prije 2026., kada je stopa iznosila 10.4%.
• Nestambene nekretnine s 10.4%: grubo 12% na 14%, često i više, jer je dubinska analiza teža.
• Novogradnja, slobodno pod imenom: PDV od 21% je već u cijeni, tako da u proračun uračunajte samo troškove vezane uz hipoteku.

Ako se bavite samom kupnjom, a ne samo njezinim troškovima, naš vodič za kupnju kuće u Nizozemskoj navodi ugovor, razdoblje razmišljanja i uvjete.

Dva upozorenja. Nizozemski zajmodavci općenito neće financirati troškove kupca jer je kredit ograničen vrijednošću nekretnine, pa kosten kuper obično dolazi iz ušteđevine. A ako kupujete zajedno s nekim tko se ne kvalificira kao početnik, porez na svaki udio obračunajte zasebno.