Najmoprimac stambenog prostora u Nizozemskoj ima dva osnovna prava. Prvo je mirno uživanje: najmodavac mora staviti nekretninu na raspolaganje u stanju prikladnom za dogovorenu upotrebu i mora otkloniti nedostatke koji je narušavaju, uz prethodnu obavijest. Drugo je zaštita najamnine: najmodavac ne može jednostrano raskinuti najam, otkaz vrijedi samo iz razloga koje zakon iscrpno navodi i dok najmoprimac ne pristane ili sud ne raskine najam, on se nastavlja.

Uz to, postoji i zaštita najamnine u financijskom smislu za regulirane najmove, gdje maksimalna najamnina slijedi sustav vrednovanja stambenog prostora, a Sud za najamnine može smanjiti najamninu koja je premašuje, te zaštita od nezakonitog iseljenja: samo ovršitelj, postupajući na temelju sudske presude, može isprazniti kuću.

Koja su vaša prava?

Svaki najmoprimac ima dva važna prava: pravo na uživanje u stanovanju i pravo na zaštitu najamnine. Dok smo raspravljali o prvom pravu najmoprimca u vezi s obvezama najmodavca , o drugom pravu najmoprimca govori se u zasebnom blogu o zaštiti najamnine.

Zato će na ovom blogu biti riječi o još jednom zanimljivom pitanju: koja još prava ima stanar? Pravo na uživanje u stanovanju i pravo na zaštitu stanarine nisu jedina prava koja najmoprimac ima prema stanodavcu. Na primjer, stanar također ima pravo na brojna prava u kontekstu prijenosa imovine koja ne prelaze najamninu i podnajmljivanje. Na ovom se blogu uzastopno raspravlja o oba prava.

Prijenos imovine ne prelazi najamninu

Stavak 1. članka 7: 226 nizozemskog Građanskog zakonika, koji se odnosi na stanare stambenog i poslovnog prostora, navodi sljedeće:

„ Prijenosom nekretnine na koju se odnosi ugovor o najmu (...) od strane najmodavca prenose se prava i obveze najmodavca iz ugovora o najmu na stjecatelja .“

Za najmoprimca ovaj članak prije svega znači da prijenos vlasništva nad iznajmljenom nekretninom, na primjer prodajom stanodavca drugome, ne prestaje ugovor o najmu. Osim toga, najmoprimac može ostvarivati zahtjeve prema pravnom sljedniku najmodavca, budući da ovaj pravni sljednik preuzima prava i obveze najmodavca. Za pitanje koja zapravo potraživanja najmoprimac ima, važno je prvo utvrditi koja prava i obveze najmodavca prelaze na njegovog pravnog sljednika.

Prema stavku 3. članka 7.: 226. Građanskog zakonika, to su osobito prava i obveze najmodavca koja su neposredno povezana s korištenjem unajmljene nekretnine uz naknadu koju plaća najmoprimac, odnosno najamnina. To znači da se zahtjevi koje najmoprimac može postaviti prema pravnom sljedniku najmodavca u načelu odnose na njegova dva najvažnija prava: pravo na uživanje stanovanja i pravo na zaštitu najamnine.

Često, međutim, najmoprimac i najmodavac u ugovoru o najmu sklapaju i druge dogovore u pogledu drugog sadržaja i to evidentiraju u klauzulama. Čest primjer je klauzula o pravu prvokupa najmoprimca. Iako ne daje pravo najmoprimcu na isporuku, ono podrazumijeva obvezu najmodavca da ponudi: najmodavac će prvo morati ponuditi unajmljenu nekretninu na prodaju najmoprimcu prije nego što se može prodati drugom pravnom sljedniku.

Hoće li sljedeći najmodavac također biti vezan ovom klauzulom prema najmoprimcu? S obzirom na sudsku praksu , to nije slučaj. Ova klauzula određuje da pravo prvenstva najmoprimca nije izravno povezano s najamninom, tako da klauzula o pravu kupnje iznajmljene nekretnine ne prelazi na pravnog sljednika najmodavca. To je drugačije samo ako se radi o opciji kupnje od najmoprimca, a iznos koji se periodično isplaćuje najmodavcu također uključuje element naknade za konačno stjecanje.

Podnajam

Uz to, članak 7: 227 Građanskog zakonika navodi sljedeće u pogledu prava stanara:

"Zakupac je ovlašten dati unajmljenu imovinu u upotrebu, u cijelosti ili djelomično, nekome drugome, osim ako je morao pretpostaviti da bi zakupodavac imao opravdane primjedbe na upotrebu druge osobe."

Općenito, iz ovog članka jasno proizlazi da najmoprimac ima pravo cijelu ili dio iznajmljene nekretnine dati drugoj osobi u podnajam. S obzirom na drugi dio članka 7: 227 Građanskog zakonika, najmoprimac, međutim, ne može pristupiti podzakupu ako ima razloga sumnjati da će se najmodavac tome protiviti. U nekim slučajevima, primjedba stanodavca je očita, primjerice ako je zabrana podstanarstva uključena u ugovor o najmu. U tom slučaju nije dopušteno davanje stana u podnajam.

Ako stanar to ipak učini, zauzvrat može biti novčana kazna. Ta se kazna zatim mora povezati sa zabranom podstanarstva u ugovoru o najmu i vezati uz maksimalni iznos. Na primjer, podnajam sobe od Air B&B-a može na ovaj način biti zabranjen u najmu, što se često i pokaže.

U tom kontekstu, za podnajam stambenog prostora važan je i članak 7: 244 Građanskog zakonika, koji kaže da najmoprimac stambenog prostora ne smije dati u najam cijeli stambeni prostor. Ovo se ne odnosi na dio stambenog prostora, kao što je soba. Drugim riječima, najmoprimac je u načelu slobodan dati drugome djelomično stambeni prostor u podnajam.

U načelu i podstanar ima pravo ostati u iznajmljenoj nekretnini. Ovo također vrijedi ako najmoprimac mora sam napustiti unajmljenu nekretninu. Uostalom, članak 7: 269 nizozemskog građanskog zakonika predviđa da će stanodavac nastaviti davati u podnajam po sili zakona, čak i ako je glavni ugovor o najmu prestao. Međutim, za potrebe ovog članka moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:

Nezavisni životni prostor. Drugim riječima, životni prostor s vlastitim pristupom i vlastitim bitnim sadržajima, poput kuhinje i kupaonice. Samo se na sobu stoga ne gleda kao na neovisan životni prostor.
Ugovor o podzakupu. Kao sporazum između stanara i podstanara koji ispunjava uvjete za ugovor o najmu, kako je opisano u članku 7: 201 Građanskog zakonika.
Ugovor o najmu odnosi se na najam stambenog prostora. Drugim riječima, glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca mora se odnositi na najam i zakup prostora na koji se primjenjuju zakonske odredbe o životnom prostoru.

Ako se gore navedene odredbe ne poštuju, podnajemnik i dalje nema pravo ili vlasništvo tražiti od najmodavca pravo ostanka u unajmljenoj nekretnini nakon što je glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca raskinut, tako da je i za njega deložacija neizbježna. Ako podnajemnik ispunjava uvjete, mora računati na to da će najmodavac nakon šest mjeseci pokrenuti postupak protiv njega radi raskida podnajma i dobivanja slobodnog posjeda.

Kao i stambeni prostor, i poslovni prostor najmoprimac može dati u podnajam. Ali kakav je odnos podstanara prema stanodavcu u ovom slučaju, ako najmoprimac za to nije bio ovlašten ili mora napustiti unajmljenu nekretninu? Za 2003. godinu postojala je jasna razlika: stanodavac nije imao nikakve veze s podstanarom jer je podstanar imao samo pravni odnos s podstanarom. Samim time ni podstanar nije imao nikakva prava, a time ni potraživanje prema stanodavcu.

Od tada se zakon po ovom pitanju promijenio i propisuje da ako glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca prestane, najmoprimac mora voditi računa o interesima i položaju podstanara na način da se, na primjer, pridruži podstanaru u postupku s posjednik. Ali ako se glavni ugovor o najmu ipak raskine nakon postupka, prestaju i prava podstanara.

Jeste li stanar i imate li pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši odvjetnici stručnjaci su na području stanarskog prava i rado će vam pružiti savjet. Oni vam također mogu pravno pomoći ako vaš spor oko najma rezultira pravnim postupkom.