Svaki stanar ima pravo ima dva važna prava: pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma. Gdje smo razgovarali o prvom pravu stanara u vezi s obveze iznajmljivača, drugo pravo stanara došlo je u zasebnom blogu o zaštita od najma. Zbog toga će se na ovom blogu raspravljati o još jednom zanimljivom pitanju: koja još prava ima stanar? Pravo na uživanje života i pravo na najam nisu jedina prava koja stanar ima protiv stanodavca. Na primjer, stanar također ima pravo na brojna prava u kontekstu prijenosa imovine koja ne prelazi stanarinu i podstanarstvo. Na ovom se blogu uzastopno raspravlja o oba prava.
Prijenos imovine ne prelazi najamninu
Stavak 1. članka 7: 226 nizozemskog Građanskog zakonika, koji se odnosi na stanare stambenog i poslovnog prostora, navodi sljedeće:
"Prijenos imovine na koju se odnosi ugovor o najmu stana (...) od strane stanodavca prenosi prava i obveze stanodavca iz ugovora o najmu na stjecatelja".
Za najmoprimca ovaj članak prije svega znači da prijenos vlasništva nad iznajmljenom imovinom, na primjer putem prodaje stanodavca drugom, ne završava ugovor o najmu. Uz to, stanar može podnijeti zahtjev za pravnim sljednikom iznajmljivača, sada kada taj pravni sljednik preuzima prava i obveze iznajmljivača. Za pitanje koja potraživanja tada ima najmoprimac, važno je prvo utvrditi koja prava i obveze najmodavca prelaze na njegovog pravnog sljednika. Prema stavku 3. članka 7: 226 Građanskog zakonika, to su posebno prava i obveze iznajmljivača koje su izravno povezane s korištenjem unajmljene imovine za naknadu koju plaća stanar, odnosno zakupnina. To znači da se zahtjevi koje stanar može izreći protiv stanodavčevog pravnog sljednika, u načelu, odnose na njegova dva najvažnija prava: pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma.
Međutim, stanar i najmodavac često sklapaju druge ugovore u ugovoru o najmu u smislu drugog sadržaja i bilježe ih u klauzulama. Uobičajeni primjer je klauzula u vezi s pravom prvenstva stanara. Iako stanaru ne daje pravo na isporuku, podrazumijeva obvezu iznajmljivača da ga ponudi: iznajmljivač će najprije morati ponuditi iznajmljenu nekretninu na prodaju stanaru prije nego što se može prodati drugom pravnom sljedniku. Hoće li sljedeći stanodavac također biti vezan ovom klauzulom prema stanaru? S obzirom na sudsku praksu, to nije slučaj. To osigurava da pravo prvenstva najmoprimca nije izravno povezano s najamninom, tako da klauzula koja se odnosi na pravo kupnje unajmljene imovine ne prelazi na pravnog sljednika najmodavca. To se razlikuje samo ako se odnosi na mogućnost kupnje od najmoprimca, a iznos koji se povremeno plaća stanodavcu također uključuje element naknade za konačnu kupnju.
Podnajam
Uz to, članak 7: 227 Građanskog zakonika navodi sljedeće u pogledu prava stanara:
"Zakupac je ovlašten dati unajmljenu imovinu u upotrebu, u cijelosti ili djelomično, nekome drugome, osim ako je morao pretpostaviti da bi zakupodavac imao opravdane primjedbe na upotrebu druge osobe."
Općenito, iz ovog članka je jasno da stanar ima pravo cijelu ili dio iznajmljene imovine dati u podnajam drugoj osobi. S obzirom na drugi dio članka 7: 227 Građanskog zakonika, stanar, međutim, ne može nastaviti podstanariti ako ima razloga sumnjati da će se stanodavac na to usprotiviti. U nekim je slučajevima prigovor stanodavca očit, na primjer ako je u ugovor o najmu uključena zabrana iznajmljivanja. U tom slučaju, podnajam od strane stanara nije dopušten. Ako stanar to ipak učini, zauzvrat može nastati novčana kazna. Ta se novčana kazna tada mora povezati sa zabranom davanja pod zakup pod ugovorom o najmu i vezati do maksimalnog iznosa. Primjerice, iznajmljivanje sobe od Air B&B-a u podnajam može na taj način biti zabranjeno u najmu, što se često i dogodi.
U tom kontekstu, članak 7: 244 Građanskog zakonika također je važan za podstanarstvo stambenog prostora, koji kaže da stanar stambenog prostora ne smije izdavati cjelokupni životni prostor. To se ne odnosi na dio životnog prostora, poput sobe. Drugim riječima, stanar je u načelu slobodan dijelom podnajamiti životni prostor drugome. U principu, podstanar također ima pravo ostati u unajmljenom vlasništvu. To vrijedi i ako stanar mora sam napustiti unajmljenu imovinu. Napokon, članak 7: 269 nizozemskog građanskog zakonika predviđa da će najmodavac nastaviti davati u zakup po zakonu, čak i ako je glavni ugovor o najmu istekao. Međutim, za potrebe ovog članka moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:
- Nezavisni životni prostor. Drugim riječima, životni prostor s vlastitim pristupom i vlastitim bitnim sadržajima, poput kuhinje i kupaonice. Samo se na sobu stoga ne gleda kao na neovisan životni prostor.
- Ugovor o podzakupu. Kao sporazum između stanara i podstanara koji ispunjava uvjete za ugovor o najmu, kako je opisano u članku 7: 201 Građanskog zakonika.
- Ugovor o najmu odnosi se na najam stambenog prostora. Drugim riječima, glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca mora se odnositi na najam i zakup prostora na koji se primjenjuju zakonske odredbe o životnom prostoru.
Ako se gornje odredbe ne poštuju, podstanar još uvijek nema pravo ili vlasništvo zahtijevati od najmodavca pravo da ostane u unajmljenom dobru nakon što je raskinut glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca, tako da je i deložacija za njega neizbježno. Ako podstanar ispunjava uvjete, mora uzeti u obzir činjenicu da stanodavac može pokrenuti postupak protiv podstanara nakon šest mjeseci kako bi doveo do prekida podnajema i evakuacije zakupa.
Stanar, baš kao i životni prostor, poslovni prostor može dati u podnajam. No, kako se podstanar u ovom slučaju odnosi na iznajmljivača ako stanar za to nije ovlašten ili mora napustiti unajmljenu imovinu? Za 2003. godinu postojala je jasna razlika: stanodavac nije imao nikakve veze sa podstanarom jer je podstanar imao samo pravni odnos sa stanarom. Kao rezultat toga, podstanar također nije imao nikakva prava, a time i zahtjev prema stanodavcu. Od tada se zakon promijenio po ovom pitanju i propisuje da, ako prestane glavni ugovor o najmu između najmoprimca i najmodavca, stanar mora voditi računa o interesima i položaju podstanara tako što će se, na primjer, podstanaru pridružiti u postupku s posjednik. Ali ako se glavni ugovor o najmu i dalje raskine nakon postupka, prestaju i prava podstanara.
Jeste li stanar i imate li pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši odvjetnici stručnjaci su na području stanarskog prava i rado će vam pružiti savjet. Oni vam također mogu pravno pomoći ako vaš spor oko najma rezultira pravnim postupkom.